朝阳正在打造一个超级稀缺的豪宅版块|||～～宸园热销后，酒仙桥的版块价值被重塑了。之前老街坊片区，其实属于整个酒仙桥最差的片区。城市界面差，交通拥堵严重，区域内的小区，例如晶都国际和亮马嘉园，都是20岁+的社区，均价在五万七八左右。整体来看，都觉得这个片区与豪宅的生活氛围极不相符。宸园的热销重塑了酒仙桥的价值。增量资金的逻辑：好地段、老配套的版块，需要优质产品去点燃，一旦增量资金进场，版块的价值就会重塑。
一、朝阳2024年供地
2024年的供地意味着这些地块会在2025年有新房入市。因此这一指标也是大家应该关注的。
2024年朝阳区进行了三次集中的供地，特别是两侧多家地块打包出让，不仅仅形成了巨无霸的地块组合包，还形成了高总价模式，直接挡住了众多开发商（海淀和丰台明显采用了减轻开发商压力，增加竞争机制，把地块分割、分开挂拍，海淀在永丰北和永丰南还是双子紧邻两块地一起挂拍，但是明显永丰南开始受冷遇，因此后来的功德寺、朱房四街地块就直接分开单独拍卖。丰台也是把新宫地块分开调价才卖出去。
丰台明显在2024年后半年拍地遇冷，即使核心地块也只能是调低楼面价，底价托底拿下，2025年丰台拍地就更加艰难了。
丰台供地的路只有两条：要不缩减供地，要不就降价出让。后果都能预想到，目前看是选择了缩减供地，只能靠海淀和朝阳卖地弥补丰台的供地量）。
朝阳三次供地一共获得329.12亿元，位置集中在：酒仙桥（两块地）、十八里店、小红门、前苇沟。因此这些板块也是新房的集中区域。
一、酒仙桥板块
1.1、2025年新地--酒仙桥1019-0011地块、0013地块
酒仙桥旧城改建项目（1019-0011地块、0013地块），也就是下图中标的4号地块（之前的七街坊区域）。
这个板块在2024年多篇文章介绍了，这里就不再展开了。关注详细描述的可以查看下面文章。好多人说纹章太长，你就直接说结论吧。
1.1.1、特点
①、环线位置优，大的板块说出来倍有面，感觉豪气冲天，但是局部的邋遢待时间去改变：这里市域典型的东北四环与东北五环之间，并且紧邻四环（关键是朝阳区近十几年的发展基本围绕着这个板块的周边的展开）。酒仙桥从建国初期就首先开启抢先发展模式，北面有火气稍微有些消退的望京、东侧的太阳宫，西侧也还是概念十足的东坝区域。一般人听完这个，就对酒仙桥动心了。
但是这些新盘的近距离会与一些七八十年代的老破小长期共存（虽然12街坊拆了，但是隔壁的一些老小区还在），不能理解为是一片拆除干净的土地上新建的区域。即使现在规划的部分建设和完善还是需要一个比较长的过程（南侧的亮马河两岸号称要打造成朝阳公园北侧摸样，周边道路要拓宽也得等小区建设的差不多了）。
大家只看到被红色虚线圈起来有颜色的部分了，周边还有不少灰色部分
②、文化产业成为代表，除了自身的电子城产业外，望京互联网等写字楼也不远，顺着四环和14号线向南国贸CBD区域也不算很远（作为之前数字为名称的代号电子厂，整合转型为各种国企，最响亮的是京东方，剩下的利润率也没那么高，别指望国企领导和员工买这里2000万左右的房子，能有这个实力的基本都进去了。剩下即使有能力买，也得考虑买了是不是背后就担心查一查资金来源了）。北侧的798+751统一管理，逼格很高（号称是国内最大艺术创意产业集群，我也挺喜欢去逛的），但是真不怎么赚钱。带不来购买力。主要还是靠周边的影视产业、小老板、做贸易的各种有钱人来捧场。
798艺术区
总之：这里号称有产业，但是对这里的房价影响基本忽略。主要吸纳望京，CBD区域及超清板块的改善人群。
③、算是有学上，但是不能算学区房（北京宸园和中海新盘的业主们还可以考虑后沙峪的国际学校，距离这里也不算远）。公路交通现在内部比较杂乱（等小区建设的差不多了，这个路才能修好），紧邻四环（各种小路和被压的坑坑洼洼路可以很快转至四环），还是比较方便的。距离地铁14号线的走行距离在1-1.5km之间（房屋总价越高对轨道交通的依赖度越低）。
④、生活配套：这里近距离目前周边看似破破烂烂，但是稍微开车走走商业配套还是非常丰富的（近距离的颐堤港，走路可达。其次是位于朝阳公园的蓝色港湾）。东侧的朗园也值得关注。其次向南有朝阳大悦城、三里屯也不算远。其次是沿着14号线串联起来的合生汇、国贸、SKP、望京内的商圈。项目周边的医院不算丰富，但是满足需求还是可以的。紧邻楼盘的北侧就是华信医院（属于三级乙等，满足日常的小打小闹看病需求），周边药店、社区医院、私人诊所也不少。大的疑难杂症就去三里屯的朝阳医院。
⑤、饭后遛弯去处目前还是比较少的：这里近距离的口袋公园就等着拆迁后完善。大型公园就是西南侧的朝阳公园。未来也会随着板块改造的推进，亮马河两岸也会有所改观，目前短期还是会保持现状。北侧的798艺术区对于这居住的作用还是被夸大了（798艺术区属于偶尔去逛逛，还是非常不错的，你整天去就无聊了，假如你是非常喜欢逛艺术展览的就不一样了，相信大部分人还是去看热闹和新奇，没有那么高深的艺术造诣）。可以看作是不错的旅游区。对房价的影响基本忽略。
1.1.3、地块信息
这两块地--1019-0011地块（占地面积：4000平米）、0013地块（占地面积：4.27万平米，建筑面积：12.28万平米）分别是托幼用地和二类居住用地。地块虽然呈现的是长方形，但是这里因为道路的倾斜原因，整体倾斜45度（与隔壁的北京宸园、中海地块相类似）。
总之：意味着这里平均每套140平米，可提供：870多套房源（平均200平米/套，可供应600套左右）。未来还有同体量三块地待售。现在还有三块地新房在售。
1.2、在售新房
1.2.1、北京宸园
①、开盘热销
目前在售的新盘就是北京宸园，开盘很热闹（从拿地到开盘仅用123天，总到访量超过5000+组，取证当天认筹216组，总认筹400组，2024年10月13日开盘当天破61.5亿元，开盘认购259套，成为北京现象级别的热销代名词），成为北京新盘市场上的一道光。但是必然是会有一些水分的（交钱纠结的，最后就退了想来海淀的），当时还是写文章谈了感受，没有达到现在不买就不到的地步（当时号称145平米售卖完了，但是你想买销售还是最后可以给你找出来的）。想要买的可以等等后续的腾退和折扣。当时的水分有多少，我们看今天看网签数据及知道了。
截止至2025年2月8日的最新网签数据
销售4个月，目前已经完成了293套的网签（开盘259套认购的拉锯纠结，清退或网签，加上后续四个月新加进来的购房者，达到这个数据），网签率超过48%，说明这个楼盘还是真热的，开发商说的热销和市场给出的反馈基本是一致的（没有刻意弄虚的）。一个楼盘的网签率超过60%以上基本就不能随心所欲的挑拣了（好多好位置已经被买走了，只能在清退的里面挑拣了）。这里聚集的是改善客群（145平米-255平米），真正高端达到700平米的级别的这里还是没有对应户型的。只能去隔壁的霄云路8号了。
中建北京宸园的热销，给了后来者打了个样，只要产品做的够好，酒仙桥板块不缺乏高端购买力。中海斥巨资153亿拿下酒仙桥、小红门、十八里店三个板块的住宅，为酒仙桥持续注入热度。
目前中海新房项目售楼处正在装修中，即将开盘，样板间预计3月份开放。
项目位于「北京宸园」葫芦地块的腰部，总计9栋楼，10-23层的洋房+高层。
住宅总建筑面积77533.43m²，总户数370户，相除计算出户均面积为210m²。车位741个，全部位于地下，车位配比为1:2，一户两车位的豪宅标准。
小区正门就是会所加下沉庭院，庭院四周的地上部门，是第一组园林景观，肉眼可见面积很大，相信会有很不错的景观设计。另一处集中的园林景观在南侧，被5#—9#这5栋楼包围着。
总平图显示，项目中央设有下沉庭院，正对着小区主入口，仿佛欢迎每一位归家的主人。最北边的1#-3#楼与其余6栋楼被一条8米宽的规划街坊路隔离开来，形成了独特的南北分区。1#-3#楼分别为13层、14层和19层，独享一片宁静天地。
整个项目层高优势非常突出，3.2米起步，4和6两栋楼层高都在3.6米以上，对标隔壁北京宸园且隐有超越之势。
1.2.2、中海新盘
①、中海底价竞得
2024年11月29日中海地产底价竞得朝阳“酒仙桥+小红门+十八里店”组合打包地块。朝阳开了中海之旅，酒仙桥迎来了三号院或者玖章系列的豪宅因素。
②、方案公布
中海酒仙桥的新盘已经公布了项目方案（占地2.79公顷，容积率2.8，总建面12.54万平方米，地上7.81万平方米，地下4.73万平方米9栋住宅楼，10-23层，共370户）。
户型面积段大概可以分为：
180平米四居室，174套房源，层高3.2米（北京宸园145平米户型层高只有3.05米）；
245平米，144套房源，层高3.2米；
270平米，22套房源，层高3.6米；
360平米，33套房源，层高3.6米（这个层高3.6米还是真有一种高端盘的感觉。这个指标很重要，这个是要开发商真付出的。隔壁的北京宸园也是此风格）。
“好房子”特征：
5号楼是总高23层，首层局部采用架空设计，东侧端户南向双阳台，北向设备平台
下沉庭院，这个意味着会所的配置。其次是风雨连廊，其次架空层，外置阳台都有了（南向的阳台、北向的设备平台）。
4号楼是10+1层洋房（首层架空，坡屋顶设计），东北角有1处露台，东南转角阳台，顶层为复式结构，一梯一户，一层一户，基本是大平层设计。
街坊路
小区的北侧有一条8米宽的街坊路，这条路把北侧的三栋楼与南侧分割开来。这个算是小区的一个不足之处。
楼栋
楼栋采用对称式设计，上中下三段式，外立面采用的是香槟色配色，干挂石材＋大面积的玻璃幕墙（南向都是落地窗的设计）。
注意：这里的之前规划的限高是60米，出让前局部调高到80米，因此这个指标让开发商有了更大的发挥余地。
总之：中海大有后来者居上的感觉。不仅仅是户型面积更大更豪横了，而且在好房子方面的表现也是有不少地方超越隔壁的北京宸园（基本是北京宸园有的，中海要参考要有，北京宸园没有的，中海只要能办到，那就全压上）
1.3、二手房
板块东侧有挂着慢慢卖的霄云路8号院，这个是单价12.3万/平米，总价5000万-一个小目标的标的物。因此这个盘与酒仙桥的新盘就是两个错位的配置，完全不合适一码事。也不构成竞争关系，自成一个梯队。其余盘构成两个梯队配置。
第一梯队：2013年建成的霄云路8号二手房挂牌12.3万/平米，现在还有新房在售（总价：5000万-一个小目标的标的物）。反正总价高了老上新闻（一度炒作马斯克都买这里了）。
【京楼资讯】马斯克在北京买霄8号了？辟谣了#D0570
第二梯队：新盘北京宸园、未开盘的中海新盘、2021年交房的壹亮马挂牌价8.9万/平米（总价：1700万-3300万。当年开盘也还是豪宅的代表，朱茵为其站台。反正新盘买到9-99万，目前二手房降了）。2008年左右建成的丽都水岸挂牌价9万左右，当年是酒仙桥的三个品质盘之一（分两期开发，总价：610-2600万）。2004年-2014年建成的阳光上东挂牌价在8.7-9.3万之间（多期开发，当年概念十足，物业维护真心一般，甚至拖拉了小区的房间。总价：730万-3600万。挂牌量也是比较大）。
第三梯队--老破小和塔楼社区：2000年左右的电子城社区单价4.5万/平米（总价：310万-670万），八九十年代的芳园里挂牌单价5.2万/平米（总价：210万-550万）等等。剩下的街坊社区就等着博取拆迁，虽然房屋更老，但是挂牌价真高（酒仙桥十街坊居然单价敢挂到10万，真心不建议入这个坑。具体拆迁流拍就加微信私聊吧），这个是异类。
总之：这里周边形成了豪宅、改善和公寓+老破小聚集的区域。通过这次十二街坊的拆迁，新盘的推出会把这里的城市界面和逼格推高一些。目前以及未来也就是按照三个梯队划分。随着时间的推移，第二梯队的房子会画像第三梯队，直接把目前的第三梯队挤到第四梯队（单价看似差距不是很大，但是总价差距就开始拉大。老破小的优势就是总价效应）。
目前能与酒仙桥新盘和和新地形成直接竞争和未来二手房表现参考值最近的是壹亮马。无论单价还是总价都比较接近。但是北京宸园和中海新盘会比壹亮马在位置、周边情况、小区环境、会所功能、户型设计、新材料的应用方面有所领先和超越，但是未来在二手房市场也不能形成太大的价差（也就在0.5万-1万元/平米的价差，不能再多了），因此买北京宸园和中海新盘，保值增值，居住体验参考壹亮马即可（霄云路8号不具备参考价值，南侧泛海也不是一个区域，不能售楼处建在这里，就参考这里）。
二、小结
2.1、新房持续供应--供应量充足，想买这里的不用担心买不到
这里除了在售的北京宸园300多套房外，中海新地增加370套，2025新地接续供应600-800套新房。供应量比较充足，并且这里主要是以总价1300万以上的改善为主。
2.2、购买群体
购买这里主要是在朝阳区生活习惯了的改善客群。这里的总价基本过滤掉了千万以下的购买群体。相对购买群体更纯粹的一波人聚集于此（之前的星河湾、到泛海，再到望京的次新盘，今天轮到酒仙桥，这周边还是形成了众多的改善聚集区域）。
2.3、购买建议
北京宸园目前想买还是可以买到比较中意的户型和楼层（但是145平米的挑选难度高了一些）。未来有了南侧中海新盘的加入，相对145平米这个面积段和价位段的就过滤掉了，只能等未来的新地了。
2.4、纠结拷问
问题：有人问2000万左右的总价，是买酒仙桥还是买功德寺呢？
回答：大部分是考虑自住兼顾投资。
①、自住
这个问题好多人纠结和关注。首先这两个板块属性相差很大（举个形象一点的例子吧，酒仙桥和功德寺就相当于是一个人结婚前和结婚后的状态，结婚前是喜欢热闹，上班、小聚，休闲。结婚后就是埋头赚钱、鸡娃、柴米油盐，上老下小）。早晚堵车的状态就能感受到差异（早上东面是全面堵车，西面是上班周边堵车，10号线西面都有座位，东面是挤不上去）。晚上9点了西面基本人迹罕至，东面还在堵车状态。周末功德寺周边人很少，即使新开的西北旺万象汇人气也差点意思。
想要自住，住惯了朝阳来海淀还真不习惯，但是住惯了海淀去朝阳偶尔逛逛可以，长期居住也不适应。想要自住的基本这两个区位基本不会纠结。
②、投资
再考虑点投资，最重要的是供求关系。朝阳区的改善盘一直是采用的放量模式，持续供应。海淀采用是压缩供应。
朝阳这么多年一直持续放量，还能稳住资格价格，相对改善市场比较成熟，并且是稳定可预期。那现在买入说白了就看价格，北京宸园和中海新盘及新地参考隔壁的壹亮马，价格未来的走势会比壹亮马好一些，但是轨迹会相类似（朝阳的改善和高端改善盘比较多，基本聚集在北面，基本是吸引全北京的，甚至全国的来买）。
海淀的压缩供应带来的效果就是稀缺，就是向上拥挤。要不就是有钱人也就凑合着。属于需求被压抑了。
功德寺地块就参考东侧的清河橡树湾，想要改善，卖了清河橡树湾可买的盘真没几个（卖了一期买五期，即使向市区再挪挪也没有好的选择。为了小孩上学那直接买个老破小占坑得了）。因此之前的海淀圆明天颂都被传颂（开盘热抢，逼的手持千万现金的人崩溃大哭）、甚至位于永丰的天阅西山都开盘卖的很热，总价也很高（把有钱人都逼到山区里面住了）。目前周围基本没配套、不满二的颐和金茂府和香山壹号院一年都能能卖三十多套。主要是之前通过控制供应量达到的。
2025年开始游戏规则变了，海淀一年的新盘供应量是过去十年的总和还要多。并且是全方位开花式供应。未来的海淀次新盘和新盘二手就会逐步回归理性（别整天盯着那几个高价的热点新闻看，万柳书院拍卖到单价三十多万了，现在的万柳书院已经挂牌好几套了，挂牌价25万，实际成交还可以再谈谈）。因此不能完全参考过去圆明天颂、清河橡树湾，西山壹号院判断未来海淀的保值性就高。理性判断，一方面是新盘集中放量，可选余地多了，对二手房会有一些冲击，买二手的转为新房了。其次是被压缩的购买力释放是一个缓慢过程，大家的思想转换也是需要一个过程才能转到买房上面，毕竟买房是一个家庭比较重大的投资。海淀未来的二手次新品质盘，特别是隔壁就有新盘的二手房价格会有所波动。表现会不如之前的那么耀眼.
未来，酒仙桥的版块价值会更大，理由也很充分：
❶东四环的豪宅供应稀缺整个东四环，如图所示的区域，供地是极度稀缺的。6年半的时间里，朝阳供应了43宗住宅地块，而四环内，只有3块。高级改善的住宅产品更少，仅有壹亮马、融创 One9、北京壹号院等，需求大于供给。当然还有一个御翠园，但是产品太老，得房率太低，高改客户不太看得上。所以，酒仙桥的潜在客户群体很大。❷豪宅定位，圈层固定宸园的成绩，给足了市场信心，也重新定义了酒仙桥的版块定位。中海拿地后，产品也会定位高端改善。在增量资金和新盘的催化下，该板块会逐渐升级为新的豪宅版块，从而吸引大批同圈层的客户。❸版块在积极推进旧房拆迁和道路升级改造，未来地段质素会进一步升级第一批五个地块（二街坊、三街坊、四街坊、十一街坊、立新村）已经在2023年完成征收工作，目前已拆除了39栋住宅楼，进度完成了95%。范围内的3452户住宅也已经全部腾退完。第二批拆迁工程也正式启动，涉及拆迁地块分别为六、七、十街坊。与拆迁同步进行的，就是主干道酒仙桥路和亮马河北路等道路的拓宽改造工程，可以想像，未来，这个区域将会焕然一新。当交通和界面都升级后开，再重新审视下它的版块特点，会发现它的确是一个质素非常好的豪宅版块。两条河围绕，闹中取静，又跟其它版块做了区隔。亮马河目前在整体的升级改造中，未来可能会媲美园明天颂的清河之眼。另外，东边长安街以北，除了这里，基本没有一个地方能有这样的规划和发展，也没有一个板块能建豪宅群。再加上优越的区位条件，通勤望京、国贸、东直门、亚运村、太阳宫等商圈，基本都是30分钟内到达。宸园的热卖一下子就理解了，后面打包的百亿地王组团逻辑也瞬间明白了。一句话，没上车的宸园的，中海新地块一定要关注，酒仙桥，会是朝阳未来一个超级稀缺的豪宅版块。
作为上一年的朝阳销冠，北京宸园的层高是项目最大亮点之一，中海酒仙桥项目巩固层高优势的同时，在赠送面积上进一步发挥，南向通面宽阳台，北向有大面积飘窗+设备平台。
在面积段上，中海酒仙桥项目也将豪宅属性贯彻到底，彻底摒弃小户型产品，户均面积211㎡，比北京宸园户均多出50㎡。
中海酒仙桥地块是正儿八经的豪宅装配，限价12.5万，目前售楼处马上开放，样板间下个月展示，看房预约
