文/谢逸枫

从2024年9月前两周百城销量、房价及9月典型城市的新房供应量、典型城市的中秋楼市销售成交和9月前12天的30典型城市一二手房销售成交数据来看，“金九银十”出现反弹的可能性不，房地产市场总体以平淡、凉凉为主。

除非9月下旬，全国层面出台重大利好政策，例如降准降息、房地产交易税费减免、存量房贷利率下调、7090政策取消、取消普通住宅和非普通住宅标准、收储库存政策全面落地、三道红线和贷款集中制暂时停止执行。

传统销售旺季，房企新房推盘积极性低，新房供应下降。按照CRIC调研，9月28个重点城市预计新增商品住宅供应面积703万平，环比下降4%，同比下降59%，绝对量不及二季度月均，与一季度月均699万平方米基本持平。

分城市能级来看，仅一线环比保持正增10%，累计同比降幅低于二三线。二线供应环比微跌5%，同比降幅超6成，分化持续加剧。三四线供应量显著回落，同环比降幅均在4成以上，5个长珠三角重点城市供应普降。

究其缘由是因为市场信心不足。央行的二季度城镇储户问卷调查报告数据显示，二季度居民收入感受指数比上季下降1.3%，收入信心指数比上季下降1.4%。23.20%的居民预期第三季度房价下降，预期下降的居民占比已达六年新高。

典型城市的新房成交环比下跌6%，同比下跌18%。克尔瑞数据显示，9月前12日，30个重点城市总计成交295万，较8月前12天下降6%，同比下降18%。一线城市回落最为明显，北京、深圳成交均显乏力，较8月同期近乎腰斩。

二线城市成交总体持稳，宁波、长沙等成交有所改善，但杭州、武汉等成交继续走低。三四线城市成交在低基数效应下，成交环比增长19%，同比仅跌1%，佛山、惠州成交表现相对亮眼，同环比均正增。

9月新房周成交较年内周均值下降2成。第35周（8.26-9.1），环比再增4%。第36周（9.2-9.8）成交环比下降24%至171万平，37周（9.9-9.15）预计成交面积174万平，环比微增2%，第36-37周的周均成交面积较年内周平均值下降约22%。

二手成交环降4%、较年内周均降11%。克尔瑞数据显示，2024年9月前12天，15个重点监测城市二手房总计成交246万平方米，较8月前12天下降4%，同比增长31%。北京、深圳等成交仍具韧性，环比稳中有增，反观杭州、苏州等颓势渐显。

二手房第36-37周周成交规模较年内周平均下降11%。第36周（9.2-9.7）15城二手房成交面积136.8万平，环比下降7%，同比增幅收窄至12%，第37周（9.8-9.15）15城二手房成交面积预计为143.1万平，环比增长5%，同比增长14%。

总体来看，2024年9月上半月，重点城市一二手房成交表现环比继续走弱，30个城市新房总成交较8月同期下降6%，15个城市二手房总成交规模下降约4%，新房成交同比下降18%，二手房相对坚挺，同比增长31%。

考虑到9月下半月、10月房企业绩冲刺、集中备案、地方政策调整因素，9月全月的一二手房成交规模有望超过8月。由于政策利好效应减弱、购房者信心缺失背景不变，叠加供应不济、市场推盘积极性不足，成交增长幅度可能很有限。

按照中指数据显示，2024年中秋假期期间(9.15~9.17)25个代表城市新房日均销售面积较2023年假期下降约29%(注：由于2023年中秋和国庆假期连休，与去年对比时选择连休假期日均成交做对比)。

显示出市场成交量的明显下滑。尽管房企积极去化库存，部分地方政府也推出了支持政策以提振市场活跃度，但受台风、民众出游意愿增强等多重因素叠加影响，多数城市售楼处到访量平平，成交量未能达到往年中秋假期的水平。

二手房市场方面，情况则相对乐观。中秋假期期间，重点城市的二手房成交套数普遍增长。北京、深圳、杭州、佛山等城市在以价换量的策略下，二手房市场活跃度保持良好，价格降至心理预期的“老破小”房源，吸引了刚需客户的入市。

笔者认为，8月房价跌幅扩大，一是与‘517新政’效应衰减、持续性弱有关系。二是新房市场需求萎缩，二手房缺乏有效的接盘人。三是以价换量已经形成市场主流。四是居民收入持续下降。五是二手房价降价幅度加大，对新房形成竞争。

本轮房地产投资额、新开工、量价、土地成交、房企到位资金、国房景气指数的下降幅度和下行周期已经刷新历史记录，超过前四轮97年-98年、07年-08年、11年-12年、14年-15年的下降幅度、下行周期，属于史无前例的超跌。

笔者认为，目前房地产市场存在的困难已经超过前四轮，不仅有特殊的疫情冲击和疫情后的居民收入下降修复的因素，还有经济三大风险的化解和GDP下行及贸易的冲击、地缘问题，加上房地产的自身风险和人口的下降，房地产去金融。

自2022年以来的房地产救市开启，到2024年的517楼市新政，政策市的效应，已经逐渐失灵了。因为政策已经不是万能，没有前四轮所谓的楼市救市一针见血的效果。政策效果是昙花一现，经过市场短期的消化之后，市场陷入低迷。

笔者认为，房地产市场最低点已经过去，却没有走出低谷，没有出清。要彻底走出低谷、出清，化解债务、交房、库存的风险，稳住房价预期，需要更多的强有力的全国层面政策出台。否则房地产市场无法在2-3年内完成调整，见底，反弹。

按照目前房价和成交量及房企出清、居民收入与经济形势的走势，估计要在2025年才能完成筑底，2026年才可能出现反弹情形。最为关键的前提条件是经济、销售短的修复完成和房地产政策落实到位。

从目前房地产政策调整方向和力度及落实情况、供求关系、库存量和保交楼处置及房企债务化解情况看，房地产调整期可能还需要两到三年时间完成。一旦政策调整不及预期，调整期会拉长到三年到五年。