一个楼盘卖25年，也是没谁了。

01

魔幻之旅

在番禺，这个楼盘曾几番周折，将一手好牌彻底打烂；

后又凭借多番干预，楼盘起死回生，成为大盘“割据”一方。

它就是广地花园。

1997年，广地花园首次开盘，售价3000元/平。

2003年，广地花园陆续有已经入住的房子被银行查封。

原因是开发商把已经抵押给银行的房子私自出售，做假按揭、重复抵押、一房多卖，最后卷款跑路，涉及的单位多达数百户。

04年，广州华南板块的各大楼盘热销，而广地花园的开发商以1元的价格出让广地花园的所有权，将楼盘交由广州产权交易所进行为期两年的托管。

托管到期后，广地花园又换了N轮开发商，却始终没能盘活烂尾楼，小区连最基本的水电都未曾开通。

直到2013年，楼盘被南驰集团收购，将项目名称更为“广地国际”，开启销售。

13年的广地国际均价为1.2万元/㎡，虽然比旁边的楼盘略低，但总算是一个新的开始。

如今这个楼盘均价为4万+，整整翻了13倍。

前后共16年，这个占地30万/㎡的超级大盘，也算得上是“咸鱼翻身，扬眉吐气”。

02

“起死回生”术

近期，大家对“烂尾”二字极度敏感。

起底了广地花园的烂尾历史，外界也不禁好奇，这个烂尾楼是如何起死回生的？

我觉得，楼盘“咸鱼翻身”离不开这三个因素。

第一：楼市普涨。

第二：番禺中心的转移，从市桥到万博

第三：项目配套的落实

以上三点因素中，最根本的是“楼市普涨”，最关键的是“番禺中心的转移”。

这两个因素，构成了广地花园的底层经济规律。

我为何不谈各方的努力？

不可否认，项目的复活，离不开当地各部门各单位的统筹安排。

但我认为，这不是项目复活的底层经济逻辑。

脱离规律作用，妄谈人为努力，我认为是盲人摸象，不得全面。

一个最简单的例子——广州澳洲山庄。

这个楼盘烂尾了20年，别说重建盘活了，就连业主的安置事宜都未曾解决。

黄埔领导确确实实在推进各项事宜，可最终都未获得突破性进展。

原因无他，这个楼盘复活与底层经济规律相脱节。

回到广地花园，从1997年首次开盘到2022年的加推，历时25年。

可以这么说，广地花园的二十年历程见证了广州楼市的发展。

2000年至2007年：广州楼市的黄金时代。

2000年，广州福利分房制度正式退出历史舞台，全面开启住房商品化。

住房商品化从1998年启动，在北京、广州等城市均有开展。

当时的广地花园眼光非常毒辣，看准了住房商品化是历史必然。

可衰就衰在，开发商操盘经验不足，最后直接捐款走人，溜之大吉。

翻开2001年的楼盘宣传单，天河区总价30至50万。

（2001年广州楼市宣传单）

现在别说30几万总价，连首付都做不到。

7年之间，广州楼市均价翻了2倍多。

而广地花园呢？

在地里烂着。

2008-2013年：四万亿的时代。

08年美国次贷危机，广州房价出现了量价齐跌的现象。

这种现象仅维持在1年，随后4万亿救市计划，“海水”涌向楼市，广州楼市瞬间满血复活。

08至13年，广州均价涨了1倍。

广地花园，还在地里烂着。

2014年至2019年：去库存+房住不炒时代。

很明显，广州楼市虽有上涨，但是涨幅缩窄。

而此时的广地国际，终于在2013年开盘了，开发商介绍称约有1800多套货，预计需要三年消化，均价1.2万。

很明显，广地花园的涅槃重生，主要是广州楼市已进入两轮普涨。

此时不复活，更待何时？

并且，广地花园还躺赢了两次。

一次是楼市普涨，另一次是番禺中心从市桥迁往万博。

早期的番禺中心在市桥，更加靠近广州市区的南村其实是相对落后偏僻的区域，后来番禺撤市设区，将万博作为发展重心。

如今的万博，经过了十多年的发展建设，早已取代了市桥的地位，已成为了番禺的中心位置。

根据今年5月中旬印发的《广州市商务发展“十四五”规划》，广州正在打造五个具有全球影响力和美誉度的标志性商圈，当中长隆-万博商圈出场序位排名第二，紧随天河路-珠江新城商圈之后。

按照官方规划，将推进长隆—万博商圈互联互通、联动发展，开发推广长隆—万博旅游路线。

加快长隆“旅游+文化+体育”项目、汉溪大道“两公里商业长廊”等重点项目建设。

大力吸引国际国内知名品牌在长隆-万博商圈设立品牌首店、旗舰店、总代理、免税店等，加快楼宇招商引资，引入总部型、头部型企业，推进总部经济、商店经济发展。

看完官方规划，广地国际估计能半夜笑醒，CBD的崛起带来购房需求。

无论是作为刚需，还是投资，广地国际都具有双重属性。

广地花园作为万博区域1公里范围内仅有的低门槛全新改善型住宅，傲立于广州珠江新城、琶洲、万博三大CBD中轴线，占据得天独厚的城市黄金中轴位，

楼盘紧邻总建面约360万㎡千亿万博CBD，底下商场更是珠江新城的2倍，地段价值不言而喻。

15分钟车程即可到城区。

四横四纵核芯路网，4高速4主干道串联，华南快速就在家门口。

教育资源上，项目周边环绕多所省⼀级、市⼀级百年学府，家⻔口有省一级星执学校、华师附中等知名学府。

小区内更是配套明德广地实验学校、两所优质幼儿园。

涵盖全年龄段，满足教育需求。

所以广地国际的涅槃，是天时地利人和，背后既有经济规律的作用，也有规划布局的加持。

03

结语

广地国际的确是复活了，赶上了第二波普涨阶段。

但是，广州楼市进入到了调整阶段，无论是楼市情绪，还是去化周期都不如2019年之前。

聚焦到番禺去化周期为13.7个月，而广地国际占地30万平方米，背后又有亚运城“分食”，所以广地国际去化较为困难。

并且，广地国际还有一大硬伤。

——产权缩水，只有50年。

这就导致了广地国际的二手楼市场要周边楼盘低。

去化难问题，导致回款不顺利，进而也影响广地国际的开发。

广地国际的困局，要么是降价处理，要么就是熬着。

等下一波复苏时刻，即便是复苏，广地国际也不会再有上一次的运气，想象空间也基本确定。