谁能想到，国庆节来临之际，楼市却释放了三个“坏消息”。

首先是楼市不断调控下，房价创年内新低。根据国家统计局15日公布的数据显示，8月份销售均价是10278元／平方米，每平方米比7月份下降240元，对比1、2月份11228元/平米的均价更是直降了近千元。其次是中秋节楼市成交惨淡收场，根据中指研究院公布的数据来看，今年中秋节期间，二线、三四线城市同比去年中秋节，分别下降了49%、58%，一线城市同比下降65%。最后是土地市场流拍出现了“连锁反应”，8月开始的第二轮集中供地，不少城市流拍率大幅上升，比如杭州10宗土地只有1宗顺利出让、截至目前已完成第二轮集中供地的8个城市，合计超过100宗地或直接流拍，占全部供地总数的比例超过30%。

通过过去8个月楼市来看，我们也能够发现一些与往年不同的地方，比如今年首次对于楼市进行了金融层面的调控，通过“三道红线”、“限贷令”的新规来限制房企负债以及银行放款。此外，对于房价上涨过快、调控不力的城市予以“问责”，许多热点城市纷纷出台二手房“参考价”，头部房企也在持续下调出售价格，进入下半年后多地二手房市场遇冷。种种迹象表明，调控的威力已经显现，房价大涨的日子已经一去不复返了，因此对于今明两年买房的人来说，需要更加小心谨慎，准备买房的家庭，不妨先看看这3个建议：

1、要改变“房价一直涨”的认知，不建议以投资为目的买房

放在过去房价全面普涨的时候，投资房产可以说是明智的选择，因为能够有效对抗通货膨胀，同时还能够实现财富的增值。但如今楼市的大环境下，房子不再适合投资，原因有三点。首先，房价涨幅在不断收缩，自2017年起，我国平均房价涨幅就在逐年收缩，说明房子的金融属性在逐渐消除，根据房地产大佬冯仑的说法，如果考虑房子的折旧率、房贷、持房成本因素的话，房价涨幅需要超过9%才能盈利，但2020年整体房价涨幅仅为9.3%，今年更是大概率小于9%。

其次，选择热点城市投资同样不明智。有人可能会觉得，自己选择北上广深一线城市投资房产能够盈利，但问题在于，只有真正将房子卖出去了，才能实现盈利。但目前的情况是一线城市二手房市场全部遇冷，深圳自4月起连续下跌，8月二手房成交量达到近10年最低点、上海8月二手房成交量骤降4成、广州市二手住宅成交量同比减少44.1%、北京的二手房指导价即将出台，相信对于市场同样会产生不小的影响。最后，回顾去年11月至今年5月，财政部有关房产税动向多达5次，业内人士也纷纷认为未来5年大概率出台。因此投资房产有可能面临房子卖不出去，自己还需要承受相应的税收的后果。

2、能买现房就不要买期房

上文已经提到过，今年许多房企都在做打折促销的活动，中国经济周刊公布的数据显示，上半年1月~5月，排名前五的房企纷纷做出了不同程度的降价让利行为，其中最大降幅达到5202元/㎡，相当于一套房子半年不到的时间就贬值了52万元。为何开发商会进行降价呢？主要有两方面原因，第一个原因在于“三道红线”下，房企的负债受到了限制，许多房企的负债率处于“红线档”，继续保持可能面临相应惩罚，因此需要降价增加销量来降低自己的负债水平，实现“红转绿”。

第二个原因在于当前楼市库存大量增加，由于楼市遇冷，新房销售同样下滑。相关数据显示，2021年7月末，全国房地产广义库存达380441万平米，环比增长0.1%，同比上涨5%。按照100平米/套房来计算，相当于38亿平米房子卖不动，因此需要降价销售。但在这个过程中，不排除某些房企认为自己利益遭受了损失，因此在建房的时候偷工减料。相较于期房而言，现房的优势在于能够实地考察房源的各种情况，不会像期房一样花钱只换得开发商一个承诺。

3、经济条件允许的情况下，尽量选择核心城市热点地段

由于当前楼市正处于“分化”的阶段，随着越来越多的人口流入核心城市、热点城市，导致一些偏远地区城市房价持续下滑的现象，原因很简单，这些城市面临人口不断减少的问题，因此相应的住房需求也在不断减少，那么房价上涨就少了支撑，对于这些热点城市来说，不断流入的人口相当于不断的住房需求产生，给予了房价支撑，因此房价抗跌性比较强，同时也具有更好地保值功能。

为何要选择核心地段呢？有些抱有投机心态的人可能会选择核心城市的郊区，想着以便宜的价格入手房源，未来还能够升值。但需要注意的是，郊区同样存在一些问题，比如每天上下班都需要耽误大量的时间成本，周边资源配置缺失，甚至连买菜都成为了问题，更重要的如果没有医院等设施，未来可能会耽误事情。因此即使未来有可能升值，也不建议尝试。那么什么才是“经济允许”的情况呢？就是不需要背负巨额的负债来买房，并且未来有足够的经济来源确保不断供，生活压力没有那么大。

根据去年央行发布的统计报告来看，对于绝大多数人来说，房子依旧代表了一个家庭70%以上的财富象征，许多人一辈子可能只买得起一套房，因此无论是自住还是未来传给后代，都应该谨慎选择。目前来看，最近两年或将成为楼市的“转折点”，因此对于今明两年计划买房的人来说，不妨参考一下上述3条建议再做决定。