10月20日，国家统计局公布了9月份70城房价数据。随后，这样一则消息被顶上了热搜：“新房价格6年来首跌”。数据显示，新房价格指数环比涨幅首次为负，这是过去77个月以来首次的下跌，也就是说，自2015年5月以来，我国整体房价一直处于上涨之中。这个数据能够引发广泛关注，主要有两个原因，其一是数据来源于统计局，数据更加真实且更具有参考价值。其二是一直死扛不降的房价，终于出来了下跌的信号，意味着楼市或迎来真正的转折点。

不过，对于这样一个好消息，许多网友并不“买账”，因为从城市能级来看，一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月上涨0.3%转为持平，二线城市新建商品住宅销售价格环比由上月上涨0.2%转为持平，三四线城市新建商品住宅销售价格环比由上月持平转为下降0.2%。也就是说，对于人口大量流入的一二线城市来说，房价并没有“下跌”，而是“持平”，真正带动整体价格下跌是这些三四线城市。

除此之外，楼市还迎来第二个“好消息”，相较于新房市场，二手房市场降温表现更加明显：一线城市二手住宅销售价格环比由上月上涨0.2%转为下降0.4%，二线城市由上月持平转为下降0.1%，三线城市二手住宅销售价格环比下降幅度增加0.1个百分点，下降0.2%。很多人都将二手房市场形容为楼市的“晴雨表”，因为二手房市场能够更真实反映买卖双方的意向，二手房进一步降温，说明住房金融属性正加速消除，有利于房价更快一步回归理性。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示：“这和实际感受非常接近，近期部分城市二手房腰斩交易态势，说明市场本身进入明显的降温周期。”事实上，通过目前楼市的反应来看，未来房价的确存在进一步下跌的可能，根据“房价轮动效应”来看，相较于新房市场，二手房市场先一步遇冷，相较于一二线城市，自然也是三四线城市先一步出现征兆。未来楼市或迎“降价雨”？3个消息接踵而至，楼市正重回2014年：

1、新房、二手房成交量明显下滑

去年10月，为了限制开发商融资，央行与住建部对于银行设立了“三道红线”的指标要求，分别限定了房企的“负债率”、“净负债率”与“现金短债比”。作为资金密集型企业，房企一旦出现问题导致资金链断裂，将对于金融产生巨大影响，因此需要对其负债进行限制。新规生效后，房企面临融资还债双重压力，因此只能通过增加变现的方式来增加现金流，以此降低负债水平。换言之通过降价销售的方式来多卖一些房子出去。

但事与愿违的是，正是由于许多房企都进行了下调销售价格的行为，另一方面加上调控的不断收紧，越来越多的刚需搁置了买房的计划，转变为观望的态度，9月一份报告数据显示，今年3月以来全国热点城市的找房热度就在持续下降，如今已经达到了“六连跌”。统计局数据显示，全国商品房销售面积、销售额分别下降13.2%和15.8%，连续两个月保持两位数下降。二手房方面，从环比数据看，9月份跌幅普遍超过10%的水平，而同比跌幅更高些，普遍在50%左右的水平。

2、库存压力直线上涨

房子卖不动，自然也会导致库存增加。数据显示，2021年8月，全国百城狭义库存增至5.8亿平，而2020年底这个数据为5.1亿平米，按照这个趋势，今年整体的新房库存面积将突破6亿平米。此外，广义库存延续高位波动态势，小幅微降至37.77亿平，同比上涨4%。“广义库存”指除了现房以外，已经开工但未竣工的期房同样算入其中，按照每套房100㎡来计算，相当于3777万套房子等待销售，根据“七普”公布的户均2.62人来计算，足以满足上亿人的住房需求。

类似的情况在7年前也同样发生过，资料显示，2014年全国房地产销售面积由上年13亿平方米跌到12亿平方米，库存面积由不足5亿平方米上升到6.2亿平方米，一二线多个城市去化周期超过15个月警戒线，部分三四线城市甚至高达30个月。为了缓解库存压力，多地放开了调控措施，在连续的降准降息、降首付、降房贷比的推动下，许多三四线城市更是开启了“棚改”大招，库存压力得以缓解，但也造成了许多三四线城市房价出现大涨的后果。

3、楼市“分化”情况更加明显

2013年的时候，王健林在某次采访节目上，回答了关于“未来房价走势”的问题，王健林表示：未来10年一二线城市的房价还会上涨，其作此论断的依据是中国城镇化的发展。但对于人口净流出量的三四线城市来说，尤其是县城，房价没有多大上升空间。也就是说，随着人口的不断流动，未来越来越多的人会前往一二线热点城市以及小部分三四线有发展潜力的城市，对于这些城市来说，不断流入的人口代表了持续的住房与租房供给，给予了房价支撑，而一些人口流入十分明显的城市，则面临相反的情况，住房需求不断减少，房价难以支撑。

目前来看，楼市的“分化”依旧在持续，具体表现为房价出现下跌的城市数量明显增加，数据显示纳入统计的316座城市中，1月份下跌城市数量为104个，而9月份出现下跌城市数量达到了176个。此外，根据央行数据显示，目前城镇家庭住房普及率高达96%，说明整体住房需求已经不多，因此随着人口的不断流动，城市之间分化会更加明显，未来只有一小部分城市房价有足够的支撑。

值得一提的是，同样是2013年，另一位“前首富”李嘉诚同样开始不断抛售手里的房产、地产业务，累计套现了数千亿元。种种迹象表明，当前的楼市已经逐渐接近2014年，那么这时候有人就会问了：之前的“去库存”会不会再次上演？答案显然是否定的，有两点可以证明：

第一，“房住不炒”依旧是当前楼市调控的核心理念，过去“棚改”的推动下，出现了许多手拿拆迁款的“土豪”以及各类投资者在三四线城市纷纷抢房，导致其房价出现了快速上涨的结果，因此以提高房价为代价来降低库存压力，显然不可能再出现一次了。第二，在“限贷令”的调控措施下，目前多地二手房出现了放贷、停贷的问题，二手房遇冷明显，炒房投资或将面临房子卖不出去的问题，因此越来越多的炒房客投资者正退出市场。

但我们也需要意识到这样一个事实：楼市调控大方向是以稳为主，因此即使未来许多城市会迎来“降价雨”，也不会出现房价大跌的情况，这点通过部分城市发布的“限跌令”就能够看出来，房价下跌速度过快，容易引发进一步的金融风险，在前不久的央行举办的多次会议上，也指出要“维护住房消费者的合法权益”，由此可以推断出未来房价不会很快下跌，而是在不断地调控下，逐渐恢复到理性的价格。