房屋买卖属于生活中比较重大复杂的交易事项，要求交易方具备完全的民事行为能力。那么，在不知情的情况下，与限制民事行为能力的卖家签订了房屋买卖合同，效力该如何认定？这种情况下，有无补救措施？是否还能顺利取得房屋所有权？

带着这些问题，让我们一起在这个案例中寻找答案！

案情简介

2022年11月25日，出卖人刘某与买受人A公司签订北京市存量房屋买卖合同，约定A公司购买刘某名下的某单元2002室房屋，成交价格为430万元，定金为80万元。当日A公司的法定代表人王某向刘某支付全部定金80万元。

后A公司前往该房屋时发现案涉房屋有案外人居住，且案外人表示不知情亦不腾房，导致A公司合同目的无法实现。因此诉至法院要求解除合同，要求刘某双倍返还定金并支付违约金。

刘某不同意原告的诉讼请求，辩称当时经他人介绍，与A公司签订房屋买卖合同。但A公司事前没有到现场看房，也没有询问房屋是否有抵押情况。合同签订当天，由中间人给到刘某一份空白的合同，刘某单方签字后便离开了现场。不久后收到A公司法定代表人王某支付的80万元，在中间人处了解到王某后续亦在合同上完成签字。且刘某法定代理人当庭表示，刘某早在2020年1月17日，经过生效法律文书宣告为限制行为能力人，当时单方面决定卖房是想尽快拿到现款，并没有和法定代理人沟通此事。A公司一方也表示因没有与刘某线下见面交易，对刘某行为能力情况并未真实了解。

法院审理

该案经丰台法院审理认为，刘某已经生效判决认定为限制民事行为能力人，其于2022年11月25日签订的《北京市存量房屋买卖合同》属于效力待定的民事法律行为。现A公司未能举证证明其与刘某签订的上述协议经过其法定代理人的同意和追认，且刘某的法定代理人亦当庭明确表示对上述协议效力不予追认，故案涉合同应认定为无效。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，且有过错的一方应当赔偿对方因此所遭受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故法院最终判决刘某返还A公司款项80万元，同时考虑双方均未尽到审慎义务、A公司实际损失、双方过错情形，对A公司违约损失予以酌定赔偿。判决作出后，各方均未上诉，现该案已经生效。

京小槌提示

能够顺利入住新购买的房屋是很多购房者的追求，然而作为购房者也要对卖房者的行为能力尽到谨慎的注意义务，那当遇到相对方是限制民事行为能力人的情况，该如何处理呢？需要厘清以下五方面的问题：

一、与限制民事行为能力人签订的合同一定无效吗？

不一定！根据法律规定，与限制民事行为能力人签订的合同，若该行为属纯获利益的行为，或行为与其年龄、智力、精神健康状况相适应，则应认定为有效。

本案中，刘某为限制民事行为能力人，其与A公司签订的房屋买卖合同使其承担了给付房屋等合同义务，并非让刘某纯获利益的行为，所以无法直接认定房屋买卖合同有效。

二、限制民事行为能力人需要承担责任的合同效力如何呢？

除让限制民事行为能力人纯获利益的民事法律行为外，其他的民事合同需要经过限制民事行为能力人的法定代理人同意或追认的才能认定为有效。

本案中，刘某实施的民事法律行为需要其法定代理人事前同意或者事后追认，在代理人同意之前，该法律行为处于待定状态，本案中刘某的法定代理人即作出拒绝追认的表示，故该效力待定的合同确定为无效的合同。

三、作为限制民事行为能力人的相对方，我的权益该怎么办？

相对人可以催告法定代理人自收到通知之日起三十日内予以追认。法定代理人未作表示的，视为拒绝追认。民事法律行为被追认前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。

本案中，A公司可以催告刘某的法定代理人自收到双方买卖合同之日起三十日内予以追认。且如果A公司对刘某为限制民事行为能力人的事实毫不知情或者不应当知道，则A公司还可以享有撤销权。

四、合同无效后，作为限制民事行为能力人的相对方只能自认倒霉吗？

合同被确认无效后，限制民事行为能力人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

本案中，买卖合同被确认无效后，刘某应当返还其因签订合同获得的80万元。且法院根据A公司损失情况及双方协商沟通的结果，酌定刘某给付A公司一定赔偿。

五、合同一方为限制民事行为能力人，如何避免买卖合同无效？

在签订合同时，如果卖房人是未成年人，一定要让其法定代理人参与签约全过程；如果发觉卖房人精神或行为异常，一定要更加谨慎，可要求其提供相关行为能力证明或者要求其法定代理人共同参与签约过程。

如果卖房人明确告知其为限制民事行为能力人，则应让其法定代理人（一般由法院生效判决确定）参与买卖全过程。

法条链接

《中华人民共和国民法典》

第二十二条：不能完全辨认自己行为的成年人为限制民事行为能力人，实施民事法律行为由其法定代理人代理或者经其法定代理人同意、追认；但是，可以独立实施纯获利益的民事法律行为或者与其智力、精神健康状况相适应的民事法律行为。

第一百四十五条第一款：限制民事行为能力人实施的纯获利益的民事法律行为或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应的民事法律行为有效；实施的其他民事法律行为经法定代理人同意或者追认后有效。

第一百五十七条：民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。

第一百七十一条第二款：相对人可以催告被代理人自收到通知之日起三十日内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。行为人实施的行为被追认前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。

供稿：丰台法院

编辑：杨士霞 刘宇航

审核：李泽