壹
时近3月，全北京现在都关心一个问题：有没有小阳春？小阳春从哪开始？
这个问每年都有，但今年特殊。不同以往的主要有以下两点：其一，这是中央明确提出房地产“止跌回稳”以来的第一个“小阳春”；其二，这是北京“好房子”试点政策下发以来的第一个小阳春。
可以说，3~5月这个北京楼市传统中的旺季，将是检验一系列呵护房地产措施手段效果的重要窗口，对于卖房、买房和换房，都十分重要。
房地产销售面积和销售额总体都已经体现出回升态势
根据过往规律，北京楼市的整体成交趋热都有“引爆点”，这一点甚至在市场调整最为剧烈的2024年都没有例外。我们圈定了一个范围，选出了若干有可能成为引爆点的项目，深入查访之后发现，这个引爆点很可能是在通州区的一个项目：招商蛇口在梨园开发的云璟揽阅。
之所以做出这个判断，源于几个关键数据。2月9日，云璟揽阅营销中心正式开放，截至2月24日，15天内累积接待到访3000组以上。平均下来，每日客户到访量在200组以上。这个到访量，远超其他同期项目，在近期以来的北京楼市也不多见。
云璟揽阅的房源量却并不多，总户数367套。按照这一到访水平，完全存在“单盘卖爆”，甚至“日清”的情况。如果真能如此，那么，北京楼市的小阳春基本就可以断定由此开始，接下来，就看同行的表现了。
按照此前的拿地节奏，云璟揽阅之后，3月的北京楼市有多个热点项目入市，分布区域也十分广泛，从海淀到丰台，从朝阳到亦庄，如果能够顺利实现“遍地开花”，小阳春的到来也就说明止跌回稳有了阶段性成效。
云璟揽阅所起到的作用，也绝非是自己获得业绩那么简单，而是以项目业绩塑造了北京楼市的良好的预期。
正如项目发布会上，主讲嘉宾经济学者马光远所言，中国不缺房子，缺的是好房子，而未来的政策体系和产业发展模式，将围绕这一中心展开。
贰
基于开篇提到的两个特殊背景，成为“爆点”的云璟揽阅有两重特殊身份，一是房地产政策完全逆转之后拿地转化入市的第一批项目，颇具典型性；二是北京首批按照“好房子”标准设计落地的首批项目。
上述两重特殊身份叠加通州核心城区十分稀缺的新盘供应，共同造就了这个小阳春的“起爆点”。
北京行政副中心迁入以来，在相当长时间中，通州市场一直严控。去年，顺应楼市调控政策优化调整大势，通州解除双限，增量需求有一定幅度的增加。通州楼市核心区，尤其是地铁1号线沿线位置的新项目供给十分稀缺，常年以来都没有新项目入市。云璟揽阅是近10年来通州核心区惟一一个新增住宅项目，还是近5年来地铁一号线沿线区域惟一的真正地铁新盘，距离1号线梨园站仅有400米。
同时，作为副中心的通州，投资和产业升级、城市功能完善力度不减，副中心投资总额达8000亿元，日均投入4.3亿元进行市政建设，金融业对副中心GDP的贡献率已经近三成。人口也随政府和企事业单位迁入而增加，置业需求增量不少。
综合作用下，副中心区内升级置换的需求，随同副中心迁入的企事业单位带来的需求，都长期难以得到满足。在云璟揽阅的客户构成中，这几类客户占有相当大的比例，这是“卖爆”不可忽视的重要原因。
更重要的是，云璟揽阅还是北京“好房子”试点政策落地之后的头啖汤项目。换句话说，“好房子“什么样，迭代的程度有多大，对市场有多大的竞争力，受到市场的认可程度如何，都将在云璟揽阅项目上有最新、最直观的表现。
今年2月，《北京平原多点地区“好房子规划管理相关技术要点（试行）》（下称《技术要点》印发。这是一个能够带给购房人诸多实惠的政策措施，简要而言，《技术要点》意味着：更高的得房率，更实惠的室内空间、更科学的户型结构、更友好的社区环境。在阳台、层高、计容规则等过往严控的方面多有突破，给予了购房人尽可能多的“获得感”。
这种规划条件放松带来的产品迭代，在云璟揽阅项目的客户中，得到了极大的认可。云璟揽阅项目很多是置换型客户，由于常年以来，该区域内没有新楼盘供应，无法完成居住升级。
云璟揽阅以“好房子”的新口径报规，户型合理性和得房率等较之于存量项目和区域内二手房有明显的升级迭代。曾有客户算了一笔账，在同区域内卖旧买新，由于云璟揽阅项目赠送面积大，得房率高，在实际套内使用面积增大不少的情况下，总价增加的幅度却不是太大，甚至有客户能够做到近乎于“平行置换”。
这毫无疑问大幅刺激了置换需求，也验证了“好房子”政策措施对于改善居民居住条件，鼓励置换购房的强大作用。随着更多好房子项目陆续入市，这个小阳春的火热度和延续度，也能够得到保障——这是云璟揽阅的又一大价值所在。
叁
成为小阳春爆点的项目，历来不是平白无故，天时地利人和缺一不可，环境再好，政策再支持，能脱颖而出的也都是自身极为努力的项目，云璟揽阅又一次证实了这一点。
好房子新政确实放开了此前一些报规限制，使得房率提升。但是，如果仅据此就认为万事大吉，那就错了。云璟揽阅的团队可谓是充分理解新的规划尺度，结合用户的真是需求，做出了不少创新。市场反馈也说明，好房子并非只是“赠送面积”那么简单。
云璟揽阅项目利用新的规划口径，大幅迭代了收纳体系。以89平方米的三居为例，这个户型首先在玄关两侧均设置了超大的收纳空间，包括衣柜、鞋柜等，同时在89平方米的户型中，非常难得地做出了家政间位置，洗衣机和烘干机完全可以收藏布置其中。在厨房空间中，除了U型台以及匹配的柜、橱等，在转角位置，还设置了转角边柜，充分利用转角空间，增大储物空间。
收纳细节设计
相比于好房子新政之前的项目而言，这些收纳空间的增加是实质性的，而不再是以前项目中“灵活组合其他功能空间”的成果。也就说，收纳空间的增加，不以牺牲其他功能空间为前提，居住品质是整体性的迭代和提升。
云璟揽阅的另一大创新，是充分利用报规口径的宽松，增加使用面积。仍以89平方米的小户型为例，它的主卧使用面积将近15平方米，其奥妙在于以1.5米进深的阳台报规，而后全部做入室内面积；其余两个卧室，一个使用面积接近11平方米，实际上是有将近半米进深的飘窗面积被做入室内；另一个使用面积接近9平方米，有约3平方米的设备平台被做入室内。
图中红虚线圈定面积，皆为增加实际使用面积，提高室内使用率的设计。
这种依据新规实现的设计，增加了业主的实际使用空间，极大地提高了得房率，云璟揽阅总体的使用率都在90%以上。这个89平方米小户型，其套内使用面积与好房子新政前约105平方米的房子相当。购房人从新政中得到的实惠，十分直观地体现出来，而这还是云璟揽阅项目较小户型的情况。
云璟揽阅总计有5种户型，面积从78平方米~128平方米，都实现了“超高使用率”。而且，还采用了楼梯间顶部斜切设计，这样每一处都可以节省约6平方米的公摊面积，进一步提高使用率，增加业主的获得感。
这种“好房子项目”实打实，肉眼可见的实惠和变化，第一次通过云璟揽阅这个项目展现出来，而其受到的市场认可程度，也有了实打实的展现，还是那句话，“聪明的钱会用脚投票”。
以云璟揽阅为引爆点，这轮意义非同寻常的小阳春，可以总结出以下几条规律：
1.政策环境、报规尺度是必要条件，但项目本身创新才是充分条件，项目不努力创新，再好的政策环境，再有利的报规支持，都是浪费。
2.合理的，实惠的、有针对性的、有直接获得感的产品改进甚至迭代，能够激发需求，这是下一阶段楼市继续止跌回稳的根本动力。
3.小阳春很可能是卷起来的小阳春，也只有以此构成的小阳春，才有更稳固的根基，更长远的持久性。
从云璟揽阅开始，小阳春的新一页被掀开了，一个主打实在、实惠与持久的小阳春，在这个波谲云诡的市场中，更具穿透力，对于卖方和买方而言，这都是一个颇具价值的新开始。从这个新的起点，整个通州乃至整个北京行业的信心，都在被这个项目点燃。
