城市洞察栏目2025，建邺区放大招了

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住江心洲的朋友跟说我：今年，最大的惊喜就是“河西大街独立过江通道”。

没有悬念了。

很多人都已经在晒这个利好，对于区域发展的提振，对于江心洲的意义。毕竟，一条夹江之隔，也就“几分钟”。

但，有没有想过，这仅仅是江心洲的房价利好吗？

这不，有读者想到了更深一层意思，比如：本来只在河西拿地的开发商、只在河西创业的老板、主理人、办公、开店、商业，会不会有更多的选择？

一条独立通道，会不会拉平两个板块？

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我们先不忙回答这个问题，先来看独立通道的具体情况。

首先， 在今年的建邺区两会上，明确了“保障地铁9号线一期建设，全力推进江心洲过夹江通道前期工作”。

此前，江苏省发展和改革委员会近日发布《长江夹江过江通道和长江干线非交通过江通道布局规划（2023—2035年）》（以下简称《规划》），其中提到，江苏省将新增5座夹江交通过江通道，其中南京新增2座，就包括江心洲中部夹江通道。

同时，还有一条江心洲夹江预留通道。

股市有一句话，叫做“利好兑现就是利空”。独立通道通车的“预期”才是最值钱的，真到了开通的那一刻，反而是“意料之中”了。

其次，这条独立通道到底怎么建？

实地看一下这条独立通道，不妨模拟一下出行。

整个夹江的江南宽度大约在270米，那么岛南位置的出入口会是哪儿呢？

从前期文件里拟推荐采用河西大街线位通道按双向四车道+人非的城市次干路标准建设，设计速度50公里/小时。项目起自中新大道一民安街交叉口，跨越夹江后，上跨棉花堤路止于河西大街一扬子江大道交叉口，路线全长约1.5公里，跨江段采用桥梁方案。

当然，最终还是以公示为准。

大致江南跨度约600米左右，一旦通车，将极大改善岛南出行。

同时，也将刺激整个岛南的交通。

就目前来看，包括中海江湾境、星叶栖悦湾、江心印、江尚紫薇、仁恒江湾世纪、仁恒江湾时代的路网或将全面激活。

一旦通车，江心洲将迎来一大批车流量。

毕竟，我们都知道，江心洲很多“网红打卡点”——迷雾森林、高粱地、池杉树、格桑花海、鹿苑、灯塔、青奥公园等等。

当然，这都是可以预见的状态。——肉眼可见的“热闹”。

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再看两个区域的商业发展情况。

做商业的人都知道，但凡做商业最实在的招就是：小的往精里做，大的往全了搞。

1）河西+元通商圈，自然是大而全。

河西CBD集聚起1300多家金融机构，屹立24栋亿元楼宇，建成了华东地区仅次于陆家嘴的第二大中央商务区。

从华泰证券、南京证券、紫金农商银行、苏宁银行、江苏租赁等金融总部，到交行江苏分行、招商、华夏、广发、北京银行南京分行，再到首都、永丰、汇丰等外资法人银行或分行。河西基本集齐了南京最顶级的资源！

随着ifc国金中心开业，华采写字楼、德基、新地中心一期二期、金融城一期二期三期等，一眼望去：典型的CBD写字楼经济。

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高档写字楼，元通可以比肩新街口。

而处在江东中路与河西大街的交汇处的元通商圈，离江心洲直线距离也就2公里，通过独立通道几分钟的车程就能到。

元通的大而全、中高低对于江心洲具备实质性辐射力，几乎就是江心洲业主的“基本日常配套”。

2）江心洲呢？典型的小而精。

有名的灯塔咖啡、各色网红打卡点，同时音乐节、马拉松活动，处处五颜六色。

能让人想到经典电影《肖申克的救赎》里场景，“阳光洒肩头，仿佛自由人”。

很多河西的、主城的商业主理人、餐饮老板在江心洲开店，做的就是小而精的生意。

而这样小而精、有品质的“美的商业”吸引着一波一波人流。

其中部分开业的imo江岛新天地，就有很多有趣的店，比如这家宠物主题咖啡店，将宠物友好给具象化了。

这恰恰也是河西很少见的商业载体形式。

所以，当独立通道建成后，除了河西中的业主，河西青奥片万科翡翠滨江、中国府、滨江ONE一带的豪宅区到江心洲也就约2.5公里距离。整个夹江两侧的商业、配套将深度融合，形成整体，互补。

可见，江心洲这个岛绝不简单，未来还有更多想象力。

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那么跟房价有没有关系？

——这是很多业主最关心的话题。

目前江心洲新房住宅高层的价格在4.2~5万左右；低密洋房的价格在5.2万-7万之间。而河西青奥及河西中高品质次新豪宅的价格在6.5万~8万之间。

存在一定价差。

独立通道开通后，这样的价差可能会减小，并且对江心洲房价更有利，毕竟交通问题一直是对江心洲房价一个的阻碍点。

尤其是岛南的高层， 或是河西中老房的“平替版”。

一路之隔，同样的价格，却有更高的品质。

当然，单价是一个层面，但“总价”才是区域板块的真实门槛，河西中和江心洲的群体是比较重合的，同样的价格，江心洲的房子更大更新更有品质。

预算500-700万就平替高层，预算更高1500万以上就直接上低密洋房/叠墅。

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同样，江心洲也会更吸引年轻人。

如今，发展较为成熟的河西，元通写字楼、金融城、新城科技园等汇聚了大量产业人群，在我们看不见的地下，8点半的元通站，人流量比肩新街口。

如何留下这些购买力？

中高收入群体，有一定的积累，他们的置业首选一般是河西。在河西生活很久，重度改善/养老，选择江心洲。

而追求高品质，预算又达不到豪宅的群体，也可以选择江心洲。

同时， 相对偏刚需的人群其实也有一部分人买了岛上的安置房。我一个朋友，房子就买在岛上，元通上班，她说：“河西确实够不上，但如果独立通道通了，上班也方便了”。

工作在河西、雨花，安家在江心洲，不再有拥堵的烦恼。

未来或将成为一种全新的选择。况且， 江心洲的生活与奥体一带本身的氛围就完全不同，这里随意、从容、值得。

——对了，明天建邺还有重磅大会，记得关注我们的推送。

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