​【咨询】2018年通过招拍挂，取得20000平方米的国有土地使用权，支付土地价款4500万元，取得财政票据。上述土地分两期开发，第一期开发土地面积为10000平方米，可供出售的建筑面积为85600平米，已销售的建筑面积为78950平米，销售收入46350万元（含税），已开具增值税发票，并给业主办理了房地产产权转移手续。第二期还正在开发建设中。

上述项目第一期账面总开发成本35600万元，“应交税费”科目中，进项税额2250万元，进项税额转出50万元，按3%的预缴率预缴增值税1350万元，采用一般计税方法，请教老师，假定现在会计上将“预收账款”结转“主营业务收入”时，增值税纳税义务时间已发生，缴纳的土地价款该如何扣除？应当如何准确计算应纳增值税。

【答复】

1、首先准确计算允许扣除的土地价款（包括拆迁补偿款）：

小规模纳税人和选择简易计税的一般纳税人不得扣除土地价款；对于一般计税方法的纳税人可以扣除土地价款。

当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款

第一期允许扣除的土地价款：

（10000÷20000）×4500=2250万元

计算当期允许扣除的土地价款

（78950÷85600）×2250=2075.20万元

2、

销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+9%）=（46350-2075.20）÷1.09=40619.08万元

销项税额=40619.08×9%=3655.72万元

3、

应纳增值税

=销项税额-进项税额+进项税额转出-预缴增值税=3655.72-2250+50-1350=105.72万元