万万没想到，广州这几年都在号召向东发展，金融城-鱼珠CBD-老黄埔等板块，我们来看看近天河的老黄埔板块的新房，其中24年9月开盘的中建海丝城到现在网签了160套左右{网签会有滞后，实际销量会更高}，前后4个月时间，平均一个月40套左右。

24年10月份开盘的中建玖合未来方洲则是网签了295套{网签会有滞后，实际销量会更高}，相比海丝城销量会好一些。

保利招商华发中央公馆销量就还不错，24年5月份开盘的，到现在网签了513套左右{网签会有滞后，实际销量会更高}。

除了这几个24年新开的楼盘之外，老黄埔还有富颐、中鼎、万科黄埔新城等新盘在售，前两者销量就比较一般，万科黄埔新城则是登上了24年最好卖的新盘第一位，全年成交1218套。老黄埔板块的新盘也比较卷，总共超过10个新盘在售，价格也自然会卷起来，近几个月这些新盘，除了保利中央公馆下半年涨了一点，未来方洲保持平稳，其它几个盘都有跌价，跌的最狠的就是中建海丝城了，开盘价格与现在的对比，降价幅度超40万！

荔湾的房子卖的都还不错，库存也非常紧张，其中万科理想花地朗庭、花语和岸、保利和颂这些盘，小三房基本清盘了，只有花语和岸还剩下最后几套86平的三房。而保利瑧誉{之前的锦上印}88-96平三房也全面清货，中海浣花里则是三房四房都已经卖完了，板块内剩下低总价的楼盘则是新世界天馥、珠江广钢花城和榕诚湾了，这几个盘，300万左右都可以上车，榕诚湾近期还加推了1栋小三房，总价299万内即可卖到。不过后续万科理想花地朗庭将会推出二期，会有70多平的小户型上新，还有幸福湾旁边的保利珠江印象也会有小户型，建面69-85-113平的三四房，接下来，我们一起来看看这些楼盘情况。

朗庭清尾，隔壁新组团使用率120%第一站，来到位于花地湾商务组团的万科理想花地朗庭，这盘是万科花地湾旧改中一个组团，项目首期组团万科金域曦府，目前都已经交楼，入住率还不错，楼下就是公园，对面就是学校，旁边就是医院。

朗庭目前在清1、2、7、8栋尾货，大概几十套左右，主要为115㎡四房，折后总价490-520万，单价约4.26-4.52万/㎡起。

这盘近地铁，距离花地湾地铁站D出口约500米，出行还是很便利的，书包对口省实花地湾学校，周边配套也比较完善，楼下1-3层为商业，将打造商业街区，基本满足了生活上的各种刚性需求。

缺点的话，市区密度高的通病在这里也无可避免，容积率去到8.02，超高层，楼间距窄。

不过，值得一提的是，朗庭隔壁的即将推出万科理想花地新组团，主打约79-180㎡，新规产品使用率120%，万科瑧系列高品质物业，预计2月后上市。

万科理想花地瑧园，改善为主，最低4.6万/㎡，瑧园就在朗庭南面，两盘位置大抵相同，不过瑧园前排靠近河涌，项目自身花7千万打造的河滨公园，景观资源相对较好，重点是纯住宅，没有底商。

瑧园共7栋楼，围合式布局，是白鹅潭甚至中心区少见的纯改善盘，而且配置了会所，涵盖了会客厅，游泳池，健身房等。

目前1-2栋基本售罄，在售3-6栋，3梯5户，主打110-141㎡四房。其中新推的3栋为新规户型，得房率约95-100％。具体价格如下：111m²西南看花园，单价4.6-4.9万/m²，总价499-540万；111m²东南看花园，单价4.8-5.2万/m²，总价525-570万；125m²西南看花园，单价5-5.4万/m²，总价625-670万；141m²西南～南北对流双阳台，单价4.6-4.9万/m²，总价650-680万；141m²东南～南北对流双阳台，单价4.9-5.3万/m²，总价690-740万。另外，项目7栋主打186㎡大平层产品，3梯4户设计，总价850-1120万左右，该户型做到南向四开间，采光面达到16-18米，LDKB多功能大宽厅，南向双套房。

瑧园小学也是省实书包，中学可摇号增光、广雅、培英。依托的理想花地，瑧园不仅坐拥大盘丰富配套，更有立体生态的加持。力诚榕诚湾，三房260万起，在朗庭、保利和颂、保利雅郡、中海浣花里小三房卖完后，现在荔湾芳村板块，300万以内基本只能选择榕诚湾了。

该盘是茶滘旧改项目，力诚在2009年就拿下这个项目，榕诚湾之前，力诚已开发了欣悦湾，现在榕诚湾1、2、3、6、7栋已封顶。

榕诚湾占地约5.2万㎡，共有8栋住宅和1栋商业楼，其中，1-2-6栋是32层，其他几栋是43-48的超高层。

目前该盘3、6栋已售罄，在售1、2、7栋，其中1栋2梯4户设计，有85、98、115㎡三个户型，2栋为3梯6户，户型有86、98、115㎡三个。

7栋一线河景，主打138-165㎡大户型，2梯3户，具体价格如下：

85-86㎡三房，总价260-300万；

94-98㎡大三房，总价335-370万；

114-115㎡四房，总价430-460万；

138-165㎡大四房，单价4.1万/㎡起。

该盘现在价格有优势，使用率超100%，交标高，大金的中央空调，博世厨具三件套等一线品牌。

而且景观资源好，离花地河大约30米，部分单位可望花地河，楼下有花地河绿道公园、榕诚公园、铁路文化公园，绿化好，书包是真光小学，也是不错的。

但被吐槽最多的是，它周边环境一般，配套拉垮，交通不便，离地铁花地湾站1.6公里 ，需要小电驴接驳。

还有旧改还在建、二期未开发，有噪音影响；项目周边变电站、茶窖路高架桥环绕。总之，该盘优缺点相当明显。

保利花语和岸，三房总价400万起最后一站，来到保利花语和岸，该盘是由武汉城建和保利联合开发，占地3.13万㎡，共6栋，容积率仅2.67。

目前该盘在售86、113、137㎡三四房，其中86平三房剩下最后几套，产品使用率超100%，具体价格如下：86㎡三房，可选楼层不多，总价400-430万；113㎡有西南和东南户型可选，东南户型主要剩8楼以下，21楼以上楼层，总价520-630万；137㎡有9楼以下，11、14、17、18、30层可选，总价740-780万。另外，142㎡有一套2楼正南单位，特价810万。该盘最大优势是密度低，产品使用率高，看花地河，近白鹅潭，距离芳村地铁站大约800米，康有为小学书包也还行。但周边环境略微差点意思，房子老旧，路不好走，且不会像花地湾一样会大拆大建，以后城市界面很长一段时间会维持现有的状态。而且离省中医、养老院、黄大仙祠很近，介意的人慎重考虑，总的来说，这4个盘，各有千秋。目前荔湾芳村板块300万以内三房可选择性确实不多，不过，万科理想花地新组团、保利珠江印象将推小三房，算是为市场解渴，最后，对于荔湾芳村楼市，你有什么看法？