上周，成都地铁8号线二期开通运营。

望眼欲穿的龙潭寺，终于等来了自己的地铁线。而此时，距离成都首条地铁通车，已经过去14年。坐拥5个站点，龙潭寺能就此迎风翻盘吗？

坐标定位主城三环的龙潭寺，虽然占据着先天地利，但多年来“存在感”却始终难与同环线上的其他“兄弟”板块相提并论。尤其是2017年之后的几年，成都楼市迎来蓬勃发展期，很多板块都得以“飞升”，而龙潭寺，似乎总“差点意思”。

“同环不同命”，有地理因素的影响。三环并非一个规则的圆形环线，而龙潭寺所处位置恰好是三环向外最突出的地方，与城市中心物理距离最大，加上三环内侧南北向横亘的多条铁路线，也“阻挠”着龙潭寺与城市中心的联系。

当然，也与“历史遗留问题”有莫大关系。作为老牌工业基地和货流集散中心，纵横交错的铁路线网将龙潭寺割裂为多个组团，城市界面难以形成连续性，发展也难以形成合力。

而最让人难以忽视的“bug”，可能还是交通之困。作为最高效便捷的公共交通出行方式，地铁多年来一直处于“缺席”状态，使得龙潭寺无法快速融入城市发展潮流。

总之，种种原因叠加，虽身在主城，龙潭寺却总透着浓浓的“距离感”。好在，随着8号线二期的通车，这里交通的任督二脉终于被打通。

跟随其线路轨迹，从航空港、石羊场、神仙树、玉林、东湖、攀成钢、万年场、杉板桥、理工大……直至北湖、龙潭寺，途径城南、城中两大经济高地，并串联着万象城、杉板桥、东郊记忆等大型人气商圈，一站换乘就能达到商务、办公最集中的金融城，同时还链接着四川大学（两大校区）、成都理工大学两所高校……8号线所能带动的人流、资源、资本等能量，非常可观。

同时，8号线拥有非常强悍的接驳能力。截至2024年底，成都共开通15条地铁线（含S3线），而8号线从西南到东北，将依次与连接双国际机场的19号线、9号线、7号线、5号线、1号线、6号线、2号线、4号线等8条地铁直接换乘。

于龙潭寺而言，这既是物理距离的“缩短”，更是心理距离的拉近。可以预见，随着8号线二期投入运营，预算有限的“主城党”，又多了一个置业备选项。

根据投资云地图数据，近5年有超过8000组购房者选择了龙潭寺。其中2020年、2021年，龙潭寺新房住宅成交量分别拿下成华区的第一、第二。

“性价比”是龙潭寺揽客的关键筹码。

数据显示，2024年（统计截至11月底，下同）成都主城区新房住宅成交均价约为27000元/㎡，套均成交总价约392万元/㎡，即便排除一些高端豪宅区的拉升作用，大部分板块的平均门槛也在300万之上。

对比之下，同期内成交均价约17000元/㎡、套均总价约225万元，对于有主城情结的首置党、首改党，龙潭寺的置业成本无疑要友好很多。做一个不同板块买房预算对比，或许更为直观。

而产品供应方面，也有比较高的契合度。根据统计，2023年以来，龙潭寺成交的新房住宅中，建面约110~150㎡产品占比达到近7成，涵盖墅类、洋房、中高层、高层等产品形态，满足首置以及改善人群，不成问题。

如今，地铁8号线二期通车，手握地铁这张底牌的龙潭寺，凭借突出的“性价比”，自然有机会可以吸附更多的主城置业需求。不过，也需要分情况而定。

进入“地铁时代”，龙潭寺的交通能级实现质的飞跃，对整个区域的抬升作用，不言而喻。

但龙潭寺南起沪蓉高速，向北与新都区接壤，版图比较大，而地铁站点基本都分布在比较偏北的位置，要辐射整个区域，还是会有点吃力。

因开发程度以及功能布局等差异，龙潭寺大致可以分为南北两大片区（非官方区划）。

其中，南部片区以横穿区域的铁路线为界，以北主要是产业功能区，开发空间有限，而以南的丛树片区拥有大片待开发地带，属于成都熊猫国际旅游度假区规划范围内。

按照2020年10月发布的《成华区环城生态区2(FIV.A)丛树片区控制性详细规划局部用地控规修改方案公告》，这里的定位是“低密”、“生态”，看图更直观明了：

△图源网络

在今年初的成华区土地投资机会清单中，丛树片区4宗地赫然在列，用地面积约20-59亩，纯住宅用地容积率仅为1.2，住兼商地块容积率为1.5。

目前丛树片区已开发两个新房住宅项目，一个是奥山成都澎湃城，一个是中旅启境。前者已售罄，后者最近一次取证是在去年7月，含小高层、洋房、叠拼产品，目前参考价格在16000-25000元/㎡之间。

于龙潭寺丛树片区而言，它的机会点应是明年开通的地铁17号线二期。不过，直线距离约1公里+横亘的铁路线，也是个问题。

地铁8号线二期通车，最大的赢家当属龙潭寺北部片区，这里应该也是接下来龙潭寺的主战场。

原因之一，这里本来就是龙潭寺的居住核心区。

一方面，近年来龙潭寺开发的新房住宅项目如中粮珑悦锦云、保利珑堂里院、万科锦园、恒大锦城、保利林语溪、人居懿林语、城投置地梧桐玖宸、龙潭寺TOD·龙潭九章……悉数分布于北部片区，生活氛围浓厚。

△龙潭寺城市界面实拍

另一方面，成都市第三十幼儿园、电子科技大学附属实验小学、成都大学附属实验小学、成都石室初中华青学校、成都嘉祥龙潭新城学校（暂命名）等教育配套，成都市第二人民医院、上古天地·星悦广场、锦绣广场等重点生活配套也都悉数分布于此，生活配套成熟。

生态方面，紧邻约3700亩的北湖公园，通过桂龙西路-龙青路、熊猫大道-桂叶路、成华大道以及已通车的下穿成渝铁路涵洞，都可以快速达到。

原因之二，这里坐落着巨无霸项目——龙潭寺TOD。

作为成都首批14个TOD示范项目之一，龙潭寺TOD一体化设计范围达3173亩，以8号线桂林站、桂龙路站为核心，是成都首座双站点TOD，涵盖商业、住宅、办公、教育、医疗等多种业态，其中，商业体量达到约47万㎡。

图源@成都轨道城市投资集团

项目分四期开发，目前一期已交付，二期住宅和配套幼儿园及市政公园在建；规划约31万㎡的三期商业地块已动工。

TOD项目已成为成都建城营城的超级引擎，建成后将形成全新的生活中心与城市消费圈，对区域的带动作用非同一般。

原因之三，这里还有不小的供应后劲。

根据年初成华区发布的投资机会清单，龙潭寺北部片区也有4宗住宅地块待上市，包括2宗纯住宅用地与2宗商兼住用地，用地面积约59-114亩。

虽然2024年龙潭寺供地按下了暂停键，但目前区域内仍然有4个新项目尚未入市，均位于北部片区。

其中，紧邻成都石室初中华青学校的成华旧改34亩项目，围挡所印案名为华天杉湖，与桂林站距离约350米，妥妥的地铁盘，大概率明年会入市，届时地铁已通，加上邻校优势，人气应该不会低。

△在建的华天·杉湖项目

2024年该片区主力推售项目有两个，一个是龙潭寺TOD·龙潭九章，6月推出了248套房源，户型建面约119-173㎡，参考均价约15496-19776元/㎡；另一个是天恒锦上樾，与龙潭寺站距离约400米，11月推出259套建面约102-131㎡房源，参考均价约19289-23019元/㎡。

从目前现状来看，龙潭寺的一些既有问题依旧存在，譬如割裂区域的地铁线网，比如成华大道沿线的城市界面等等。但也可以看到，龙潭寺正在一步步变好，譬如8号线二期的通车，断头路的陆续改造，以及名校落地和TOD建设等等。

作为成都主城区的重要组成部分，又有可开发空间，龙潭寺的潜力是客观存在的。至于什么时候能真正脱胎换骨，时间会给出答案。而作为地铁8号线二期通车的直接受益者，龙潭寺北部片区将先一步“改命”。