深圳市各行政区城中村棚户区改造、城市更新、农村宅基地标准

阿宇根据《深圳经济特区城市更新条例》《深圳市原村民非商品住宅建设暂行办法》等法规及各区政策，汇总了深圳市城中村棚户区改造及城市更新、宅基地标准等相关标准，以下为详细解读：

一、深圳为何没有宅基地政策？

深圳作为高度城市化的超大城市，自2004年全面城市化后，原农村土地已转为国有，全市范围内（除深汕特别合作区）不再新增宅基地审批。主城区主要通过棚户区改造和城市更新解决住房问题，并依据《深圳市原村民非商品住宅建设暂行办法》规范原村民自建住宅，明确每户基底面积不超过100平方米，建筑面积不超过480平方米。

例外情况：深汕特别合作区作为深圳唯一保留农村属性的区域，允许符合条件的村民新建或重建非商品住宅，但需严格控制基底面积（≤100㎡）、建筑面积（≤300㎡）及层高（≤3层）。

二、地方标准：各区政策要点

政区

政策核心要点

法律依据

全市共性标准

1. 补偿比例：产权调换套内1:1或建面1:1.2。2. 增购面积：每套可增购≤10㎡，价格按安居房标准。3. 货币补偿：依据《深圳市房屋征收与补偿实施办法》评估。4. 历史违建处理：按“两规”及《决定》分类处理。

《深圳经济特区城市更新条例》《深圳市房屋征收与补偿实施办法》《深圳市原村民非商品住宅建设暂行办法》

福田区

1. 棚改适用范围：旧住宅区及相邻城中村。2. 城市更新中未登记房产由原农村集体确认被搬迁人资格。3. 增购价≤市场价。

《深圳市福田区棚户区改造实施办法（试行）》《深圳市福田区城市更新实施办法》

罗湖区

1. 原村民符合标准可置换≤480㎡，非原村民≤150㎡。2. 征收流程：签约率≥95%可启动调解，超期未签约可申请征收。

《深圳市罗湖区棚户区改造实施办法》《罗湖区低效用地再开发试点行动计划（2024—2026年）》

盐田区

1. 棚改与城市更新差异：棚改补偿按政府标准，城市更新由市场协商。2. 适用范围：老旧住宅区用地≥5000㎡，城中村需单独制定补偿方案。

《深圳市盐田区棚户区改造实施细则》《深圳市盐田区城市更新实施办法（修订）》

南山区

1. 历史违建处理：原村民符合标准部分可置换≤480㎡，非原村民需缴纳罚款后参照执行。2. 未签约房屋征收：已签约≥95%可启动调解，四类情形中止调解。

《深圳市南山区城市更新实施办法（征求意见稿）》《深圳市南山区城市更新项目未签约房屋征收实施细则》

宝安区

1. 棚改启动方式：业主申请或街道依职权启动，联合申报用地≥5000㎡。2. 城市更新衔接：70个旧改项目可沿用历史政策。

《宝安区棚户区改造实施细则》《宝安区城市更新和土地整备“十四五”规划》

龙岗区

1. 小型老旧住宅区：用地＜10000㎡且无法纳入更新的项目可适用棚改。2. 历史用地处置：需完善征转手续后方可开发。

《龙岗区棚户区改造实施细则（试行）（征求意见稿）》《深圳市龙岗区城市更新实施办法》

龙华区

1. 政策废止与衔接：原《城市更新实施办法》废止，执行市级统一政策。

《关于废止〈深圳市龙华区城市更新实施办法〉的政策解读》

坪山区

1. 城中村特殊性：搬迁补偿方案需另行制定，优先解决原村民安置。

《坪山区棚户区改造实施办法（试行）》《坪山区坪山街道新和村片区城市更新单元规划》

光明区

1. 保障房配租：以小户型为主，按家庭人口、学历等分级配租面积。2. 统建政策：鼓励原农场未完善用地通过更新解决。

《光明区政府组织配租保障性租赁住房配租管理实施细则》《光明区原光明农场未完善用地手续建成区实施城市更新规定》

大鹏新区

1. 统建住房扶持：资金扶持原村民统建，建设标准参照保障房。2. 棚改门槛：用地≥10000㎡，联合申报需全体同意补偿方案。

《大鹏新区棚户区改造领域基层政务公开事项标准目录》《大鹏新区关于规范原村民非商品住宅统建工作的若干意见》

深汕特别合作区

1. 唯一允许新建区域：村民可新建非商品住宅，基底≤100㎡、总建面≤300㎡、层数≤3层。2. 危房改造：按面积分段处理，超900㎡建筑需封存。

《深圳市深汕特别合作区村民非商品住宅建设工作指引》《深圳市深汕特别合作区农村宅基地审批管理实施细则（试行）》

全市共性标准产权调换比例：套内1:1或建面1:1.2（最高标准）。增购面积：每套可增购≤10㎡，价格按安居房标准。货币补偿：依据《深圳市房屋征收与补偿实施办法》评估确定。福田区棚改适用范围：旧住宅区及相邻城中村，补偿标准套内1:1或建面1:1.2，增购价≤市场价。城市更新：未登记房产由原农村集体确认被搬迁人资格。罗湖区原村民优待：符合标准的原村民住宅可置换≤480㎡，非原村民≤150㎡。征收流程：签约率≥95%可启动调解，超期未签约可申请征收。盐田区棚改与城市更新差异：棚改补偿按政府标准，城市更新由市场协商。适用范围：老旧住宅区用地≥5000㎡，城中村需单独制定补偿方案。南山区历史违建处理：原村民符合标准部分可置换≤480㎡，非原村民需缴纳罚款后参照执行。未签约房屋征收：已签约≥95%可启动调解，四类情形中止调解。宝安区棚改启动方式：业主申请或街道依职权启动，联合申报用地≥5000㎡。城市更新衔接：70个旧改项目可沿用历史政策。龙岗区小型老旧住宅区：用地＜10000㎡且无法纳入更新的项目可适用棚改。历史用地处置：需完善征转手续后方可开发。龙华区政策废止与衔接：原《城市更新实施办法》废止，执行市级统一政策。坪山区城中村特殊性：搬迁补偿方案需另行制定，优先解决原村民安置。光明区保障房配租：以小户型为主，按家庭人口、学历等分级配租面积。统建政策：鼓励原农场未完善用地通过更新解决。大鹏新区统建住房扶持：资金扶持原村民统建，建设标准参照保障房。棚改门槛：用地≥10000㎡，联合申报需全体同意补偿方案。深汕特别合作区唯一允许新建区域：村民可新建非商品住宅，基底≤100㎡、总建面≤300㎡、层数≤3层。危房改造：按面积分段处理，超900㎡建筑需封存。三、全市与地方标准差异性分析

维度

全市共性

各区差异

补偿比例

套内1:1或建面1:1.2

福田增购价≤市场价，罗湖区分原村民/非原村民面积

适用范围

优先改造安全隐患大、配套落后的区域

盐田要求用地≥5000㎡，龙岗放宽至小型项目

历史违建处理

按“两规”及《决定》处理

南山区分原村民480㎡上限，非原村民需罚款

政策灵活性

统一框架下允许增购、货币补偿

大鹏新区探索统建与拆迁安置房政策衔接

四、其他补充动态调整：2024年《关于积极稳步推进城中村改造的实施意见》明确新旧政策衔接，优先配置保障性住房。违建风险：超建部分在深汕合作区无法确权，主城区违建可能面临强制拆除或罚款。

政策依据：

全市级政策

《深圳经济特区城市更新条例》

《深圳市房屋征收与补偿实施办法》

《深圳市原村民非商品住宅建设暂行办法》

各行政区政策