最近福州不少小区都在忙着换物业，原因无非是：

在管物业不作为！

收钱多、做事少、服务态度不行，这届业主对物业的怨念太深了。随着业主维权意识加强，福州不少住宅小区开始寻求更换物业公司。

筹备业委会，罢免旧物业，公开聘选新物业……然而事情的发展并没有那么顺利，“旧物业赖着不走，新物业进不了场”的交接僵局屡有发生。

赶不走的烂物业，愁坏了大批业主！

位于福州江南CBD的禹洲融信CONE玺湾是2022年交房的次新小区，物业公司为融信服务，3.8元/㎡的物业费已经向建发养云和保利天悦等高端盘看齐了。

但禹洲融信CONE玺湾业主表示，他们反映的问题常常得不到物业人员的及时处理，例如窗户爆裂、电梯异响、管道渗水、地库垃圾恶臭等。

不忍了，“炒掉”物业！

2024年11月4日，玺湾业主大会投票决定解除与融信物业公司的合同关系。

11月27日，仓山区盖山镇雁祥社区居委会发布公告，向社会公开召集物业公司参加招投标。

12月5日，居委会向融信物业公司发出《雁祥社区关于融信玺湾退场的函》，要求后者“在2025年1月15日前正式结束在融信玺湾的物业服务工作”。

12月23日，居委会公告A、B小区选聘物业表决票统计结果，并确认符合相关法律规定。据悉，新聘物业为高票通过的融侨物业。

不过对于居委会这份退场函，融信世欧物业服务集团已于2025年1月10日发文请求撤销。其表示已向仓山区人民法院提起诉讼，主张的是函中认定的事实及程序有误。

目前，该物业纠纷暂无新进展，玺湾业主还在等待1月15日融信服务能够体面退场，好让新物业进驻。

同样被两家物业公司“抢着”服务的，还有福州鼓楼区2010年交房的大儒世家朗园。

该小区2080户业主已由福建金帝物业服务长达14年之久，但小区居民及业委会控诉“电梯坠梯、丢失财物、陌生人闯入、儿童设施劣质、电动车充不足电、卫生脏乱差绿化随意砍伐、物业服务态度傲慢、私划车位收费、公共收益被违法侵占”等多宗罪，要求金帝物业退出小区管理。

洪山镇政府也反映，目前朗园小区存在物业履职不到位情况，并于1月1日及1月6日发生电梯泡水及污水倒灌进入电梯致电梯停运现象。

1月6日，鼓楼区住建局对大儒世家朗园小区物业管理问题做出复函，表示将与洪山镇政府共同推进交接工作，如金帝物业拒绝配合，将予以相应处置。

早在2024年9月，大儒世家朗园小区业委会就委托第三方代理机构公开招标选聘新物业，中标物企是碧桂园。11月16日，碧桂园生活服务团队正式进驻大儒世家朗园小区提供物业服务。

然而，服务合同已到期的金帝物业不愿意办理交接手续，出现“一个小区，两家物业同时驻场”的尬尴情况。金帝方面的说辞是，新物业合同要经过业主大会的表决通过才能生效，且公开招标流程有争议。

“不知道该把物业费交给谁”，希望这场闹剧尽快结束。

福州有没有成功更换物业的小区？有！

2021年，闽侯上街的福晟钱隆学府把原福晟物业换成了世纪金源，鼓楼的融侨花园二区把融侨物业换成了中海物业。

2023年，鼓楼的西河里新村也踢走了非法进驻的佳乐物业，并引入第三方临时物业。

但整个过程都是一波三折。

事实上，换物业这件事，从筹备业委会开始就没那么容易。

据了解，福州全市现有住宅小区4391个，其中有业委会的仅有473个，占10.77%。流程繁琐、周期较长、缺少筹备发起人和候选人、较难获取业主支持……都是成立业委会的“绊脚石”。

近日，位于晋安桂湖的福州温泉城小区多位业主就反映，因不满融汇悦生活物业的服务，他们去年10月份就想成立业委会，进而对物业进行监督乃至撤换物业公司，宦溪镇政府也同意成立业主大会首次会议筹备组。

根据《福建省物业管理条例》，选举/更换业主委员会成员，应当由专有部分面积占比2/3以上的业主，且人数占比2/3以上的业主参与表决。

但温泉城小区一共3000多户，业主代表只联系到1000多户。有的业主没有常住小区，或者工作繁忙、行动不便，都难以参加现场投票。去年底，物业还将所有业主群解散，相关横幅及公告也被人撕掉，屡遭阻挠。

即使克服万难成立了业委会，更换物业还涉及利益的重新分配，老物业不愿意让出蛋糕，部分业主又质疑程序，很容易“吃力不讨好”。

“物业”和“费”各管各的，平潭世茂海峡帝景苑小区因为世茂物业不作为，业委会已与去年11月公开聘选莆田长安物业作为新物业。但此次招标范围专门面向中小微企业，世茂天成物业服务质疑不合法，去年底还把业委会告了，部分业主也对此保留意见。

就算成功更换了大牌物业，也不是一劳永逸。

近日，晋安区蓝山四季小区的业主向媒体报料，小区保安将电动车拉进架空层牵“飞线”充电。

该小区十余年来4次筹备业委会均无果，终于在2023年第5次尝试后正式成立业委会。还是熟悉的剧情，2024年2月，新物业中海物业入驻，旧物业福州康恬物业“赖着”不退场。

好不容易踢走了烂物业，如今，中海物业仍延续此前的方式，将保安人员安置于架空层居住，业主们怨声载道。

共同提升小区居住舒适度，物业和业主，本不该是两个对立的群体。

小区业主需要理解和支持物业的工作，因为众口难调，物业服务没有上限，高标准的服务也需要成本支撑，有矛盾可以先与物业方进行协商。

如果沟通无果，物业持续摆烂或者严重质价不符，业主当然有权力更换物业公司，但要在律师的指导下，一步步收集证据，按步骤走流程。小区物业管理的好坏关系到业主的切身利益，业主们一定要齐心协力，这是一个漫长且艰难的过程。

需要提醒的是，不要盲目维权，小心沦为换汤不换药、劣币驱逐良币的利益游戏。

而对于“高调收费，低调服务”的烂物业，官方也应该加强处罚力度，建立相应的退出机制。

近期，鼓楼区乌山九巷b区的业主反映，小区物业费每平5元，增值服务费就占了2.85元，业主认为物业提供的增值服务没到位、服务价值不对等，拒交增值部分。房管部门也表示，两项费用不可捆绑收取。

他们不认为自己有精细化服务的义务，却坚持自己有收费的权力。漫天非议，物业公司当然听得到。

物业是可以常年提供稳定的现金流，只是不少暴雷房企会从旗下的物管公司暗中吸血，导致“现金奶牛”也挤不出奶了。世茂服务就被业内认为，曾多次成为关联地产公司的“输血袋”。

当物业管理行业进入存量时代，房企们如果只是把旗下的物企当成上市圈钱的工具，而不以优质服务保住手中的项目，相当于把转型退路给堵死了。

据克而瑞物管调研统计显示，2021-2024年，全国住宅物业换手率由1.7%持续提升至3.3%，每年约有2万个住宅小区更换物业公司。

这波“换物业潮”或许能为行业敲响警钟！

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