福州楼市风云再起，一场变局正在悄然上演：刚开年，大东海就凭借一己之力把福州楼市的促销氛围给烘托起来了！

作为昔日民营房企“黑马”，大东海这两年一直佛系卖房，但最近旗下多个楼盘价格塌方：金山的大东海天樾，楼盘均价从4万/㎡+降到约2.6万/㎡；三江口的大东海江山府，高峰期2.8万/㎡，如今1.5万/㎡起；五里亭的大东海玺悦，也从3.1万/㎡跌到了2.2万/㎡起。开发商割肉，竟来得这么狠！

打响蛇年福州新房降价“第一枪”的是定位“总裁行宫”的大东海天樾。

该项目位于金山绿轴核心区，距离地铁5号线凤岗里站约400米，周边生活配套齐全，但地块仅17.8亩，还要配建商业和公租房，小区不成规模。

大东海天樾主推193-205㎡产品，151㎡仅7套，整体备案均价3.1万/㎡。项目2022年1月27日首次开盘，彼时额外加价，毛坯成交均价约4万/㎡+，销售总价高达500-1400万元/套，一度需要验资。

随着楼市进入下行周期，号称“外滩之后是天樾”的“豪宅”销售并不理想，市不动产登记交易平台显示，天樾2栋楼共100套住宅，在这次促销前仅网签：5套。为了破局，大东海祭出大招：

不计成本降价！

蛇年刚开工，大东海天樾就连续祭出数套特惠房，单价大概在2.3-3万/㎡。要知道大东海2021年拿地的可售楼面价就高达22975元/㎡。这不得不让人感慨：

4万/㎡+的大东海天樾高不可攀，而2万/㎡+的价格则亲民了许多！

据悉，大东海天樾这么一降价，全城中介竞相涌向售楼处，滞销盘终于卖成热销盘，目前也只剩下十几套193㎡的大平层。真是：三年不开张，开张吃三年!

而对比天樾“豪宅”降价成“刚需”，400亩大盘大东海江山府就没这么容易了。

位于三江口樟岚片区的大东海江山府规划了3673户（包括少量人才房）。近日项目11#、17、19#楼推出毛坯均价1.8万/㎡的特价房，单价最低15388元/㎡，65-109㎡二至四房多个户型面积可选。

大东海江山府2019年的拿地楼面价是1.23万/㎡，2021年首次开盘的精装均价是2.8W+捆绑车位，去年成交均价也有2.3万/㎡。此次看似让利幅度很大，但有一部分空间是“去装修”拉低了单价。

大东海江山府主打的噱头是划片清华附中二部，但与本部相比，生源来自八个村的二部是家长口中的“村小”。

项目另一个卖点是距离地铁6号线樟岚站仅四五百米，但同板块的龙湖景粼天著和中交中梁星海天宸都在卷一万二三的地铁现房，也有麦顶小分校加持，将分流对价格敏感的刚需。

当然，江山府的地段会比后两者好一点。

大东海江山府已领证的1146套住宅，卖了快4年，目前仅去化54%：库存压顶！

和大东海江山府一样，位于晋安五里亭板块的大东海玺悦对比高峰期也有约1万/㎡的降幅。

大东海玺悦楼面价17367元/㎡，共规划4栋217套住宅，2023年2月开盘均价约3.1万/m2，2024年成交均价约2.7万/㎡，截止目前仅网签去化17%。

大东海玺悦除了1号楼沿街，户型产品没有太大缺陷。但社区刚需气质明显，两万七八在东区的可选性也不少，所以没熬多久，近日就降到了2.2万/㎡起。

这刀下去，估计已经低于成本价了！

此外，台江南公园“躺”平的大东海公园府销售也并不佳，数据显示，48套住宅领证快3年，一套未售；而南二环的大东海中央府从2020年底卖到现在，还有600多套SOHO在售，根本卖不完。

同样位于金山绿轴，2020-2022年期间拿的地中，龙湖兰园天序、大名城紫金九号、建发玺云都早已售罄，只有大东海天樾卖得最吃力；几乎同期拿地，划片清华附中福州学校，滨江正荣府早已脱销，大东海江山府还在垫后。

这似乎就不是市场的问题了。

从钢铁主业跨界到房地产的大东海，2019年借助资金优势在福州地市异军突起。但2021年楼市从高热坠入寒冬，产品力较弱的大东海又没建立起客户口碑，购房者自然不愿意为其高溢价买单。大东海今天挨的骂里，中央府的交房质量维权要承担一半的责任。

再加上竞品围攻，降价不是选择，而是必然！以金山板块为例，当左海烟山江翠和建总流花溪等新盘将金山的产品力拉升了一个档次，大东海天樾只有挤干水分才能走量。

与其捂着，不如大降价套现。

而大东海“开工暴击”地抛房，意味着行业已进入到产品维度的淘汰赛阶段。要么卷产品，要么卷价格，而后者没有未来！

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