作者 |罗乾波出品 |波哥看楼市

这两天楼市大消息应接不暇，大大振奋了市场。

楼市雄起，必须点赞！

今天，杭州以政府收购商品房的去库存政策又在业内刷屏了（详见下文）。

昨日，一则消息也把业内搞得像打了鸡血一样：

有消息称，相关部门正在考虑一项计划，即让全国各地的地方政府购买尚未售出的存量住房。

有知情人士表示，虽然政府此前已经尝试了数个试点项目借助国有资金来消化过高存量住房，但这个最新计划的预期规模将大得多。

上述方案或将要求国有银行提供贷款资金，支持地方国有企业以较大折扣价格从陷入困境的开发商手中收购未售出的住宅。收购的住房大量将用作保障房。

有业内朋友分析，这些小作文及其反映的情况，并非空穴来风，也不是市场乱猜，而是早有征兆，早在今年4月15日财新就爆出过这个思路，由国家出手统一回购商品房做保障房。

昨天的消息是说已经在地方征求意见了，信息上又更进了一步。

据波哥看楼市观察：

上述消息，虽然，目前尚未得到官方的正式确认，但是在市场层面已经开始发酵了。

而破除了一定的迷雾，比如：

◢一是，官媒“券商中国”做了相关报道：

“据券商中国报道，市场传出相关部门正在考虑一项计划，即让全国各地的地方政府购买尚未售出的存量住房。该方案可能会让银行提供贷款。需要注意的是，类似的方案已经传过几个版本，但至今皆未见官方证实。”

这是官媒的严谨口径，恰如其分。

◢二是，杭州又进行了抢跑和一定的示范

如果还是小道消息的话，那么杭州在5月14日放出的一个切切实实的大信号，实际上，已经给上述传闻，提供了一个有效的优质城市的典型注解。

杭州市临安区住房和城乡建设局日前发布公告，经临安区人民政府研究决定，在临安区范围内收购一批商品住房用作公共租赁住房。

杭州临安政策简述如下：

“房源基本条件如下：

1、房源以整幢作为基本收购单位，同时单套建筑面积不超过70㎡；

2、收购房源需搭配一定比例的车位，房源待售车位数量满足配比条件，即60㎡（含）以下的每套按0.6个车位比例配置，60㎡以上的每套按1.0个车位比例配置。同时公告明确，将以不超过周边房源、车位的评估价作为本次收购的最高限价。

公告特别说明，本次收购房源面积原则不超过10000平方米，现房或一年内具备交付条件的期房，最终收购面积按经区政府审议通过的《关于收购商品住房用作公共租赁住房的具体实施方案》执行。报名后供应商不得对提供的房源再进行销售，采购人将对报名项目委托第三方开展尽职调查、风险评估及价格评估，费用由采购人承担。其中，报名时间为2024年5月15日至2024年5月24日。”

值得一提的是，类似的动作，在其他个别城市，前或后都有发生，但在整个国内来看，不像杭州有流量和价值，关注度并不高，达不到杭州这种风向标的符号性意义。

这或许，就是这两天众多媒体争相报道杭州临安政策的一大重要原因。

据悉，经波哥了解，业内有相关专家表示——尽管只是单个地方政府试水，但信号意义非常强。这是国家收储存量房相关政策发布后的首次落地，预计后续其他城市也会跟进，对于加快房地产去库存，缓解房地产市场下行压力具有借鉴意义。

据波哥观察，这也意味着，杭州打响了以收储模式去库存的第一枪。

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，这是是贯彻“4.30”政治局会议提出的统筹谋划存量消化和增量优化政策在地方的落地。意味着未来不管是公租房、保租房还是拆迁安置房，都可以通过存量盘活的方式来解决。“从‘以旧换新’到保障房开始实行存量盘活，节奏非常快，过渡也快。主要背景是近期房地产下行超出预期，特别是房价快速下跌，预期迅速转弱，供给持续收缩，导致了恶性循环。”李宇嘉说，当务之急是活跃交易，有可持续的交易对手，并通过量的稳定来稳定市场预期和情绪。

也即，大家可以初步推测出，杭州临安的动作，其背后真的那么简单吗？

另就波哥了解，昨天，天风证券也发了一份研报，他们把新房和空置二手房库存都算上去了，一共是26.3 亿平方米，对应的去化周期约为 25.4 个月。如果按照国家要求把住房去化周期压降到 18 个月以内，则需要净压缩 7.4 个月的去化周期，对应需要消化 7.7 亿平方米库存；最后，他们判断，大概估算需要约 7 万亿元的资金。

等等

简析：

上面，罗里吧嗦这么多，实际上只想说明一个问题——市场不景气，国家或ZF不得不出终极大招，因为市场信心和预期不足，众多人都不愿意去买房等，再怎么去挑动刚需或改善类客户的情绪，他们都选择了捂钱为安的方式，比如，降低房贷利率和所谓的“以旧换新”或送户口等，买家基本都不甚来神。

虽然，有一定的效果，但都难以触及根本，导致很多城市的相关政策，都快速流于自嗨的尴尬局面了，说白了，就是大家看不到和触摸不到未来的希望，只能看看、等等和继续观望等。

而中国房地产这么大的经济体，牵涉的因素太多太多，根本等不起了，从2020年到现在，政府、房企、供应链及相关各类主体等，基本都已熬白了头，再等下去，都不会再有什么激情了。

而这些主体，基本都是国内经济发展中的一大中流砥柱，如果他们都躺平了，中国还能去继续迎风破浪吗？

总体来看，事实上，据波哥看楼市观察，此时，国内的房地产已经走到一个特殊的关口，最明显的一点就是，单纯靠市场的力量，其效果已经越来越差，在很多人的内心里，都打上了很多的问号。

很多人的眼中，似乎都流露着迷惘的眼神。

有鉴于此，即使上述消息未得到官方的正式确认，但在市场，国人基本都会将其视为ZF要大肆发力和展现相关担当的一个重要信号，毕竟，每一个人都希望中国的房地产能够破冰前行和行稳致远。

至于，一些业内朋友所讲的诸如“7万亿”，到底是多少或怎么去实现等问题，这个确实是一个问题，但波哥个人认为，现在老百姓看的并不是这个具体的数字有多大，经过4年的磨难，实际上，绝大多数人，都在盼望国家力量出手。

乏力的市场因素，已是不争的事实。

波哥认为，这是一个强大的信号，对于提振产业和市场的士气具有重要价值。

所以，这个消息一出来，就快速激起一股强劲的春风，其实大家都知道，是不是所谓的“7万亿”，这并不重要，充分表明政府要强势出手了，这才是业内纷纷争相奔走呼告的重要原因。

加上杭州的正式出手，将是一个具体和切实的有效印证。

大杭州，又接住了一大股泼天的市场流量，好样的。

可以看到的是，随着此类政策的不断深化和扩散，必将有效达到笼盖四野的喜人局面。

写在最后：

在430会议后，波哥写过一篇文章——《中央定调！中国楼市即将有效雄起》，得到很多业内朋友的支持，实际上，其中的一些观点，也可以拿来佐证本文的一些判断。

综合起来，就是一句话：

国家发力，楼市必将崛起，势不可挡！

中国动能，澎湃不息，必能不断绽放出百花齐放春满园的新态势。

故而，真正的去库存大招已经汹涌袭来，你准备好了吗？

波哥个人认为：

“7万亿”请求出战，也必须出战，已经变成了大家共同的心声。

毕竟过去几年，大家都有所心酸，如同《诺言》歌词所描写的那样——

无奈人在风里

人在雨里

人在爱的岁月里漂流

但是，你我不能重头，不能停留，必须要为爱点亮新的璀璨的灯火！