作者 |罗乾波出品 |波哥看楼市

一线城市终于放大招了。

据波哥看楼市观察，这两天，上海、广州和深圳不断出手，又快速引爆了市场。

5月27日上海出手、28日广州和深圳各自抛出王炸，其中，比较起来，广州政策的尺度更大，其主要内容有：

1）降首付，最低15%

2）降利率，不设下限

3）松绑限购，半年社保就可买房

4）非限购区，2套贷款结清，第三套可贷款

5）二手房不限售

6）鼓励规模化租赁机构收购存量商品住房，国企可能会下场

而上海也推出了一些自己的政策，主要简述如下：

第一，放松限购方面

1、将非沪籍居民购房所需缴纳社保或个税年限从“连续缴纳满5年及以上”调整为“连续缴纳满3年及以上”；新城以及南北转型等重点区域的非沪籍人才购房相应从“连续缴纳满3年及以上”调整为“连续缴纳满2年及以上”，自贸区临港新片区的非沪籍人才购房继续执行“连续缴纳满1年及以上”规定。

2、扩大重点区域非沪籍人才以及非沪籍单身人士购房区域。立足促进区域职住平衡，将新城以及南北转型等重点区域的非沪籍人才购房区域，扩大至所在区全域；非沪籍单身人士购房区域，扩大至外环内二手住房。

3、对二孩及以上的多子女家庭（包括本市户籍和非本市户籍居民家庭），在执行现有住房限购政策基础上，可再购买1套住房。

第二，降首付方面

首套房商业贷款最低首付款比例调整为不低于20%，二套房商业贷款首付调整为不低于35%。自贸区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区二套房首付调整为不低于30%。

第三、降利率上首套房贷款商业利率减45个基点（调整后，5年期以上房贷利率下限目前为3.5%）。二套房商业贷款利率减5个基点（调整后，5年期以上房贷利率下限目前为3.9%），自贸区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区二套房商业贷款利率减25个基点（调整后，5年期以上房贷利率下限目前为3.7%）。

第四、支持企业购房角度

对企业购买小户型二手住房（系指2000年前竣工、建筑面积在70平方米及以下的二手住房）用于职工租住的，不再限定购买住房套数等。

简析：

据波哥看楼市独家观察，上述两个城市的具体政策比较起来，在首付、利率和限购、限售等方面，广州政策脱得更加彻底一些，似乎显得比上海更加焦虑，而上海还保留了许多的空间。

也即，有业内朋友说道——广州这力度，比上海更大，直接copy了517会议精神，上来就是一成半首付，利率不设下限，完全不摆架子，还买二送N，来了半年社保、三套可贷款、二手不限售的惊喜大招！

这是两个城市的最大区别。

其中，一个有意思的地方是，广州只比上海晚出来一天，就把自己撸到底了，其急迫心态，溢于言表。没有抢到先发夺人之势，如果只是去简单抄上海的作业，就会被市场所诟病，而且，其政策效果就会更差。

因此，广州也是被逼得没有太好的办法了，故而在尺度和力度上，要借助更加强大的火力来抢夺这一波流量了，首付直接干到15%、利率不设下限、半年社保象征性等条件，直接打开了最大的购房通道，所以导致昨天，众多业内朋友在比较城市政策时，纷纷发出了“广州凶猛”的概叹。

同时，按以前的历史经验，在一线城市中，广州曾经一直是打响各类政策第一枪的地方，不知道为什么这次被上海抢了先，没有喝到头啖汤。

这或许也是，广州在上海之后的第二天要发猛力的一大原因吧。

同时，还拉上了自己的兄弟深圳，一起联合出招，希望能够双剑合璧去反制上海的凌厉攻势。

譬如

为了有效阻击上海的杀伤力，和有效推动广州的楼市去化，深圳在首套房和二套房方面的首付比例上面，进行了针对性的设计——在首套房上面，与上海保持一致、皆为20%，但比广州要高5%，以便去围堵上海；而在二套房层面，深圳直接拿出了30%的筹码，比上海低5%，而又比广州高5%，而形成了上海35%、深圳30%、广州25%的梯度结构，为了推动广州的变化，深圳煞费苦心啊。

据《深圳特区报》5月28日消息，自5月29日起，深圳市下调个人住房贷款最低首付款比例和利率下限。其中，首套房房贷最低首付款比例由原来的30%调整为20%，二套房房贷最低首付款比例由原来的40%调整为30%。

为了，有效抢夺更多同类一线城市的购买力，广州和深圳两兄弟，相互携手，打出了强力的组合拳，未来势必会分流一部分准备入局上海的客户。

因为，在517政策后，全国性腰部或胸部以上级别的改善或富裕型等类购房群体，为了有效的进行资产配置等，除了城市偏好、家庭根基或事业因素干扰之外，实际上很多此类客户，也是比较纠结的，都面临着一个问题——北上广深，到底要选择哪一个城市？

这就是市场的正常分化，目前来看，北京很难了，除非你愿意到五环及以外区域；导致，可选择的一线城市的竞争，主要集中于上海、广州和深圳了，三城之间，必有一战。

当然，波哥上述的一些分析，仍然，是一个相对表象层面的说法，有一定吃瓜的想法在里面，大家应该可以看得出来。

如果只看到这个层面，还是有所欠缺的。

下面，再来简单说一下本次三大一线城市争相抛出大招的背后逻辑。

仅仅是城市之间的竞争吗？

仅仅是先后时间的不同吗？

仅仅是尺度大小的差异吗？

波哥认为，绝对不是这样的简单和单纯。

430—517—528，三个时间点，律动速度越来越快，从国家级层面到一线主要城市的具体落地，实乃为国家救市政策的不断深化和落地，也充分表明了要不断和必须要把中国楼市强力托举起来的强大决心。

一个月之间，各类政策从各个角度，不断喷涌而出，即为上述精神的有效佐证。

所以，在波哥看来，前日和昨日，三大一线城市各自政策的发布，就是国家总体要求下的真实反映，这点应该很容易理解，就不去多讲了。

另外，由于当下市场寒气依然很重，各类政策的边际效应和热度的持久性，不像以前那样了，都在被下行趋势所消减，这是一个明显不同于过去的特征——以前一放大招，市场就会快速沸腾，如今，坚冰过多，只能在某一两个薄弱点，先把冰击穿，再去带动其他区域的有效破冰和慢慢回暖，已然变成了不得不选择的客观策略。

同时，一句俗话讲，火车跑得快，全靠车头带。

对国内各城市而言，四大一线城市，就如同国内众多城市的火车头，其他的新一线、二线等城市都在看几位大哥如何行动，都在观望着，他们是风向标，否则其他城市就更加看不到希望了。

这也是527-528，上海和广深三大城市纷纷抛出大招的主要原因，说白了就是给其他城市做一个有效的示范，希望其他兄弟城市不抛弃、不放弃，而要快速有效跟上来。

其三，上海和广深这些政策的不同设计及发布的先后秩序，难道只是各城市自己的单一思考吗？

如上，只要读懂了上述政策的打法，就不提出这么幼稚的问题了，也即这样的事情根本不存在。

必定是一次精心策划下的系统行动。

首先，三大主流一线城市，不可能互相去打乱仗，否则会被笑掉大牙，你懂的。

其次，三大城市按各自实际情况，既符合因城施策的要求，又做了许多的区隔和梯度性的设计，你觉得只是各自独立的策略吗？

其他的不想谈太多了，在波哥看来，都是国家统筹下的需要，千万不要去想当然。

退一步讲，就是目前广州市场的整体压力，要严重于上海和深圳，才会形成这样的政策口径的一个梯度级的变化，就是为了推动广州市场的一个有效去化，不然，上海和深圳完全可以推出首付15%的类似政策等。

可是，为啥没有这样做？

不值得去思考一下吗？

说白了，就是一句话，各城市的政策，尤其是主要风向标的城市的政策，其背后，更需要自觉去考虑全国一盘棋的合理安排，不可能那么去“任性”了，也没有这样的可能性。

能力越大，责任越大。

写在最后：

近两天，看了很多业内朋友的各类评论， 波哥觉得，多为市场情绪的张扬，并未在相关本质范畴，做出有效的解读，总觉得缺了一些东西。

然而，至少表明一点，在517政策后，国内救市的第二波强大攻势又来了，这次一典型一线城市为主力，来释放政策的动能，因为具有很强的示范效应，在推动国内楼市不断向好发展，几个一线和大哥级城市率先垂范，必将让让其他城市逐步跟进、和解放思想，具有重要的价值。

据波哥看楼市分析，国家指明大方向、主流城市举起大旗、其他城市逐步跟进或选择性学习等，必将形成国内楼市提振的燎原之势。

这个未来的局势，越来越近了，第一是，尺度日益增大；第二，政策越来具有针对性等。

所以，对本次三大城市的政策，波哥认为，总体上看，大势烘托不断走强，主流城市的效果会不断显现，进而会慢慢辐射到其他城市，这个趋势也在逐步形成一股气势。

因此，这就不是一个简单的看多市场的问题或观点了，而是国家和民族的雄浑力量在深度策动。

这个楼市崛起，将是必然。

广州救市政策，即为现实表征和参照。