作者 |罗乾波出品 |波哥看楼市

近期，对于万科调整北京大区组织架构一事，又引起了行业的一些热议，可能也是万科所需要的吧，毕竟济南公司老大突然被带走调查，不是那么好看，而让郁亮更加头疼。

至少，这个事件出来后，可以分担一下舆论的压力，不是吗？

据波哥看楼市观察，北京区域组织架构调整的新闻，在众多媒体上，多是以4月11日为界线的、个别少部分媒体则将其时间界定为12日，实际上最早已由观点网在4月10日下午或晚上就报道出来了。

为何简单提一下这个细节，就是去印证一下上面肖劲被带走的说法，这两件事都发生在4月10号这一天，颇有点巧合。

特别是北京区域的架构调整的新闻，也同一天于当日下午或晚上发出来了，确实太巧了。

下面，先看一下本次北京大区的主要动作。

区域方面：

太原公司合并石家庄公司，直接管理太原，石家庄，保定，晋中业务；

北京公司合并包头事业部，直接管理北京，包头，廊坊、张家口业务；

济南地区公司负责济南、临沂、淄博业务；

冀北地区公司负责唐山、秦皇岛业务；

青岛地区公司负责青岛、潍坊业务；

天津地区公司负责天津业务；

烟台地区公司负责烟台、威海业务。

‚人事方面：

万科任命黄东为烟台地区公司首席合伙人；

王一川为天津地区公司首席合伙人、总经理；

任命张大赫为冀北地区公司首席合伙人、总经理；

任命张强为青岛地区公司首席合伙人、总经理；

太原公司总经理辛增亮与北京公司总经理林曈保持不变；

原石家庄总经理金亚斌调入济南公司担任总经理，原济南公司总经理肖劲数日前被警方带走调查。

由上可知，在波哥看来，此次的组织架构整合，其力度是比较小的，只在较小的范围进行了区域的合并；在人事上面，也只是由于石家庄被太原吞并后，而济南公司总经理又被抓之后，多出来的金亚斌，就顺手被安排到了济南。

其中，对金亚斌来说，进入济南这个“雷区”，或许有点战战兢兢吧。

因此，波哥看楼市分析认为，万科北京区域的架构调整，曾经应该考虑过，但不是非常的成熟，而显得多少有点“急”和牵强。

另外，还有一个有意思的小细节，不知道大家注意到没有？

——所有媒体在各自的报道中，在人事调整这一环节，都是以“万科任命黄东为烟台地区公司首席合伙人”来打头或在改变媒体上放在第二位的，当然，这里可以反推出，万科品牌的新闻通告就是按这样的排布顺序行文的，故而，各媒体都采用了这样的次序模式，这点完全没毛病。

但是，经波哥看楼市独家看来，其中，主要有两个问题暴露出来了：

一是，因为黄东本来就一直是烟台地区公司的首席合伙人，本次单独拎出来再任命一次，并且放在人事换防内容中的第一个来说明，似乎要强调一些什么？

2022年9月16日，据乐居新媒体报道：

“ 9月16日，乐居获悉，万科北京区域再次人事调整。老万科人张建新不再担任天津公司首席合伙人、总经理，调整为现烟台万科总经理王一川。而烟台公司总经理将由前万科天津副总黄东接任。”

也即，黄东早在前年9月就到了烟台，并担任了总经理。

而去年4月23日，中国山东网以采访形式发了一篇软稿，其中开篇就提到——“亲和、敏锐，这是烟台万科首席合伙人黄东给人的第一印象。在这个万物起始、天地焕新的季节里，他以坦诚的态度与深刻的见地接受了我们的采访。”

其他的公开资料，在此就不去罗列了。

换句话说，本次，万科在把黄东拿出来煞有介事地重新任命一次，当然，从客观角度来分析，也是有一定必要，毕竟该大区的架构发生了新的变化，再次申明和公告市场，也合情合理。

可是，把烟台黄东放在第一位，这么“慎重”，不得不让吃瓜群众有一点看不懂了。

此外，按万科的新闻通稿，在人事方面的介绍上，在内在的逻辑中，有一个有点自相矛盾的地方——太原+北京公司总经理保持不变，就一笔带过了，如上，黄东的情况，事实上，跟太原及北京公司基本一致。

那么一个问题来了：

为什么，不把黄东的情况归并到“保持不变”这个同类项里面，而另起一行且将其摆在首位，这是为啥？

对人才济济的万科来讲，这么简单的一篇新闻通稿不可能写不好，而出现某些逻辑上的瑕疵吧。

而且，还是在这么敏感的特殊时期。

同时，这个稿子必定也是经过了众多大佬把关后的结果。

反过来思考，即为，这样的安排，万科是有一些特殊的考虑在其中。

如同开宗明义一般，将烟台黄东捧得这么高，即使有些许逻辑漏洞，也要坚持。

这又是为什么？

大家可以去思考一下。

万科，为何在此事件中，作如此的安排和布局？

据波哥看楼市独家分析认为，万科应该是要准备处理烟台“举报门”一事了。

为啥这样来判断？

主要是因为，烟台“举报门”事件，从春节前一直持续到最近，跨时三个多月，万科一直在被动发声，虽然做出了一些回应，但基本都是不痛不痒的“外交辞令”，而引起了业界更多的质疑声音。

对此，万科也没有拿出有力的举措来平息这一事件，数月来，像鸵鸟一样，龟缩起来了，而让业界非常的纳闷。

反而，激发了更多业内及他界专业人士的的探究兴趣。

首先，波哥认为，烟台百润置业所罗列的那些情况，是国内地产界非常普遍的情况，是上一个时代模式中的共性问题，如果万科有问题，则每一个房企都有一样的问题，那么中国给房地产产业还搞不搞？

但是，万科需要去深度反省和思考一下，一个烟台的举报门的似是而非的问题，就把自己搞得鸡飞狗跳的，确实可以看出万科再也不是以前那个霸气侧漏和充满激情的万科了，一个烟台和一个小美女，都快把万科干趴了，对兵多将广的万科来讲，实则是一大严重的讽刺。

说得不好听一点，就是一直把高管团队视为万科核心资产的说法，这点被按在地地上摩擦了；而且还养了那么多的所谓明星职业经理人，连一个烟台的美女的质疑都搞不定等。

而把自己搞得狼狈不堪，波哥也是醉了。

怪不得郁亮，被烟台王美女指着鼻子骂，也不啃声，而变成了那一个不甚文雅的词语——“龟公”。

在此，有两点可以佐证波哥的这一观点。

◢其一，对烟台事件，作为核心头部房企的万科，不知道是怎么一回事吗？

为何不敢从行业的高度来做一些合理的说明呢？

虽然，过程中有债务压力的干扰，但不可能看不到这样的举报事件，也是业内近年来的独一份吗？

旭辉周轶群，都可以安抚好山东区域的类似于万科烟台的合作扯皮的情况，万科为什么不能？

而急速成为国内地产界一个大新闻。

万科所谓的“精英团队”，实在是有点可笑，也严重打脸郁亮了。

只能说明，万科越来越傲慢和腐朽了。

所以，中房报京津冀在昨日提到：

“一位企业观察人士对此称，万科面临的危机和挑战不仅反映了市场环境变化，也揭示了万科自身经营和战略布局等方面的问题。”

这个说法，还是给万科留了不少颜面。

实则，已经可以揭示出更多更大的问题了。

万科——既没有万全之策而黔驴技穷，又惊慌失措，而做不到科学及合理。

养了13万人，有个屁用。

◢其二，烟台事件，已成为万科及郁亮身上的一大历史性污点，很难洗白了

历史和互联网都是有记忆或痕迹的，万科被烟台王美女这么一闹腾，搞得国人皆知，未来再怎么去粉饰，都将很难去修复了。

因为，万科一直把自己包装成了一个不食国内人间烟火、而取法所谓的国际经理人制度的一家典型房企，数十年来，没少在这个方面投入广告费，来强化和为自己及其团队贴金。

可是，市场，已经不相信这些东西了。

如今，在新旧周期的大转换中，可能就不是在业3月绩会上、郁亮那一句“我们对未来的预判还需更加谨慎”等之类的说法就可以掩盖和遮丑的。

据此，也可以看出，郁亮都在为自己的众多失误找借口了，其他人就更不用提了。

其他的就不多扯了，说这些，只是想表明，万科实际上已经身心灵失调，在保证各自的既得利益下，已经慢慢日落西山了。

所谓的总对总耽误了自己和两年内减债1000亿等，在波哥看来，基本都是一个自我避责和粉饰的相关托词，尤其是后者，更加的不可深思。

这是什么意思？

满打满算，按万科去年总收入3700多亿来计算，减债1000亿是什么概念？

也就是要拿至少1000亿的价值+保守按4%年化率的组合来冲抵，也即，在1000亿元的本息上，就是1040亿元，而且都是现金，同时，万科还要发展，按两年平均值，一年500亿元，也就是说2024年即使达到去年的3700亿元的收入，520亿元的现金要拿出填债，并且，近年的市场目前来看，跟去年差距较大，近年能否实现3700亿元的营收，都不好说。

然而，万科额和郁亮，如此拍胸脯，有众多的不确定性在里面，甚至把2025年也捆绑进来了，明年更加不可言说，万科和郁亮的减债1000亿的说法，你敢相信吗？

不是又把股民和市场，当成了韭菜吗？

故而，根本经不起推敲。

实际上，也可以看出，当下的万科郁亮团队，都已经变成了趋势热锅上的蚂蚁，其B很难再继续装下去了。

皆纷纷自顾不暇了。

死道友不死贫道，快速成为万科的西洋镜，而不断穿帮。

烟台王美女骂的一点没错，郁亮及一众高管把自己的月薪将为1万，都是自欺欺人的表现，也非常的可笑。

这一招碧桂园杨惠妍已经玩过了，当时被骂得狗血淋头，现在郁亮抄杨惠妍的作业，必然会比杨惠妍更难堪。

你就是一个所谓的职业经理人，还拿着那么的股票，郁亮你是靠工资生活的吗？

昏招迭出，万科和郁亮，最近，被业内众多吃瓜群众都快笑掉了几颗大牙。

59岁的亮哥，难道就已经染上了老年痴呆症吗？

已经分不清东南西北了吗？

有鉴于此，波哥觉得，什么情怀和模式等，都逃不过“商人重利轻别离”的社会性客观规律，万科和郁亮也就那么回事，并不值得去多说什么。

利来利往，如此而已，

所谓的行业旗帜，今年开始，波哥越来越反感。

都是一帮喜欢装B的人而已。

完全不值得大家去尊敬，反而欺骗了很多同行的真挚感情。

未来，万科的祖坟，不一定能保得住。

OK，其他的就不多说了哈，整体上看，万科就这样一个熊样了。

各大佬，为了自己那三瓜两枣，都在明哲保身，已经扛不起中国房地产发展的大旗了。

就如同我们长沙的长房集团一样，为市国资旗下的核心房地产公司，30余年来，把自己搞得一团糟，只想惬意吃肉，不想披星戴月去打拼，各大领导都曾经对其寄予了上市的厚望，如今也被严重打脸，近期已经被另外一家公司整合了。

万科和长沙的长房集团非常类似，吃着父辈和时代的奶水，而把自己看成了“天选之子”，如今境遇一变，都原形必露了，回应了历史上的一句古话——自古纨绔多败儿，忘根灭祖死得快。

万科和郁亮的事情，实际上也很简单，都把趋势之力当成了自己的能力，而令人无语。

因为以前的钱太好赚了，有优质且知名的平台大力加持，反之，一个做财务出身的郁亮，目前把万科搞成这样要死不活的，你能说他对西方经典经济学和会计学有多么深厚的领悟吗？

已经被趋势的大清风所裹挟，早就忘记自己是谁了？

如今，快60岁了，被别人指着鼻子骂，实际上郁亮内心了也胆怯不已。

因此，只能装聋作哑。

扪心自问，他想这样啊？

但是，到了今天，还有一点BIG的万科和郁亮，必须要对烟台事件做出一个合理的交代，不可能一直去和稀泥，这已经不是一个人的问题，关乎万科的是否可持续发展的重大问题了。

触动了行业和万科的本质，作为万科一哥的郁亮，将负有主要的责任。

可是，快耳顺之年的亮哥，只在3月份的业绩发布会上讲了几句，一直没有或不敢回应烟台的问题，而导致业界对郁亮有了其他的看法。

并不是否定他的业绩，以前的这个业绩是怎么得来的，大家都心知肚明。

前后综合之下，在业内，众多朋友都对亮哥及其所谓的精英团队竖起了小拇指。

其中，波哥有必要提醒一下的是：

万科和郁亮团队，过惯了被人捧着的奢华日子，此时你要他们去做检讨，基本不可能，在3月份的业绩发布会上就可以充分看出来了，特别是祝九胜讲的那三点，特别的搞笑，其中的第二点——说万科的融资一直是总对总模式，但去年以来，有其是万达和碧桂园出现问题后，那些银行都是傻子吗？

到今年还在讲自己吃了“总对总”模式的亏，好像是银行不对一样，完全把自己当成了一个弱势群体，实乃可悲。

只是业内这些银行，不想去戳破这一点而已。

自2021年花样年和恒大暴雷后，到去年10月碧桂园违约后，万科这13万人不会去研究其中的问题吗？

这么重大的行业转折性事件，假设万科都不去观察和思考，那么，想问一句，万科和郁亮到底在干什么？

这说不过去吧，所以，波哥觉得祝九胜讲的那三点都TM的太搞笑了。

而把众多股民和投资者看成了傻X，要一直糊弄下去。

在此，声明一点：

波哥并没有买万科的股票，这些观点，没有任何利益的诉求在里面，请大家完全可以放心哈。

因为，这种到处忽悠人的割韭菜类的股票，已经违背时代趋势和行业价值的律动规律，谁买谁流泪。

最后，只想表明一点，面对如此重大的问题，郁亮治下的万科团队，不用想，都可以知道基本的原则了：

能装孙子就装孙子，只要不把事搞大就行；

实在遮掩不过去了，必须要有人来负责和搽屁股。

就这么简单，因为，万科再也不是原来那个充满理想、激情和浓重情怀的房企了。

赚钱，成为了他的首要且唯一的任务，早已经忘记了自己是从何处而来的了。

因此，波哥有两点感触：

一是，烟台事件后，必须要有一个有点能量的人来背锅，这点跑不了，基本已经明牌了，故而，波哥个人觉得，烟台黄东的好日子已经不多了，想吃啥就吃啥吧，而且还要尽量多吃点，不久以后，也许就吃不到了。

这并不是危言耸听哈。

你听不懂，那是你自己的问题。

养肥了膘，在你的辖区又搞出这么多问题来，而惊动了全国，不杀你杀谁？

如何安抚天下？

此类事件，历史上太多了，灭掉一个草民，不可能让人对一个大家族释怀。

把烟台黄东推上去，自有其道理，亮哥也清楚知道历史的手法的。

二是，不要去怨恨什么，时势可造英雄，也可以毁英雄，然而，怎么造及如何毁、以及何时毁等，这里的故事就更多了，非三言两语就可以讲清楚的。

一言以蔽之，结构不同、价值不同、力量不同等，各有其使命或宿命，波哥只能模糊到这个层面。

讲得似乎有点多了——天机不可泄漏，最后，也学一下世俗神棍的套路：）

写在最后：

今天，好像又说多了一点，本来是想简单聊一聊烟台黄东的问题，却扯出了一大堆的现实问题，不过好在有较强的相关性，不然，很多朋友就会来丢臭鸡蛋了。

还好，没有达到窦娥的程度，各位朋友在字里行间皆可以看出更多的真实，这就是本文的一大客观价值。

因为，万科北京大区的组织架构的调整，以及其中些许逻辑不通的地方等，确实能够让业内的明眼人看出很多的问题，这一点掩盖不了。

而北京大区涵括了济南和烟台等地区，这二者正把万科拉入了一波又一波的舆论风暴之中，万科和郁亮等，对此二者，目前都语焉不详。

前者，为个人原因，还好解释一点，等官方消息即可。

后者，考验的是万科的真实态度，是群体性问题，需要万科自己去给出合理的答案。

别人难以替代。

可是，目前来看，万科也给不了有效的解释，因为，这是一个历史性和行业性的综述题，万科一家回答不了，但是又要有效交代。

怎么办？

只能凉拌！

杀一人以祭天，而已。

如此，至少，还可以勉强交代一二。

尔后，再谋他途。

否则，众事缠身，说不定那天又会碰到债务压力和被合作方背刺的尴尬局面。

最后，波哥总结一下：

杀一人，可表明态度、安抚市场和换取一定的发展时间和空间，万科和亮哥何乐而不为？

什么意思，就不去呼应本文的主题了，你知道的。

具体如何，大家拭目以待吧。