作者 |罗乾波出品 |波哥看楼市

01

再登富豪榜

近期，波哥看楼市注意到，在前不久出炉的《2024年中国富豪榜》里，有一个现象引起了各界广泛讨论，那就是这份榜单的前50位当中，已经不再有房地产大佬的身影。

更尴尬的是，一众地产大佬中排名最高的，竟然是已经官宣退休一年半的吴亚军。

作为龙湖创始人的吴亚军，今年以665亿人民币的最新身家排名57位，并在“全球白手起家女企业家排行榜”中排名第10，这也是她在该赛道上第四次上榜。

可是很多朋友或许不太清楚，有着“地产巾帼”之称的吴亚军，曾经也只是一个出生平凡的草根类“小裁缝”。

如今，不仅手握近5万亩的地皮，而且银行里的存款更是高达数百亿。（截至2023年底，龙湖土储面积为4539万平方米（合6.82万亩），对应权益面积3236万平方米（合4.86万亩））

据悉，由她一手打造的龙湖，更是以稳健著称，成为了近年来难得发展向好的地产企业，曾经其个人家身也超过了万达的王健林（300亿），和接班的碧桂园的杨惠妍（440亿）。

如今已然退居业务二线的吴亚军，被网友们侃称是内地“最壕包租婆”，每月光租金收入就超过10.7亿元（注：按2023年年度财报数据，商业投资租金收入102.8亿元+长租公寓业务租金收入25.5亿元，两者合计128.3亿元，月度平均下来即为10.7亿元），已完全不是某些朋友所说的2亿元的老黄历了）。

值得一提的是，2012年，吴亚军与前夫蔡奎离婚时直接给了对方200亿，并将两人的股权交给了信托管理，相当于给了对方一张长期饭票。

2018年，她又将家族信托所持有的龙湖股权转了44%给了90后的女儿蔡馨仪，约合人民币500多亿。

简析：

如上，从小裁缝到地产女首富，再到“最壕包租婆”，充分揭示了吴亚军以前的打拼历程，在国内地产界，一位创一代女性能够做到这个境界，是非常的不容易的，更不要去说那些创二代了，都非常的艰难和处于挣扎中。

同时，有一个特殊现象是，由子女继承父业等类的大多数民营房企，基本都发展得不太好，各有各的难处，反而像万科、龙湖等企业，在淡化家族化之后，由职业经理人来操盘，却获得了一定的发展。

当然，这么说，并非是讲职业经理人的模式，就优越于家族模式。

两种管理模式，无甚好坏，都有长处，也有弊端。

据波哥独家观察，造成此类差异的主要原因之一的是——创始人的认知系统和风格方式不一样所导致。

譬如，原来的万科王石，有感于财富的负累等，而宁愿去登珠峰、泡小美女等，对金山银山敬而远之。

现在，吴亚军，即使离开地产，还留有许多的故事，和王石一样，代表着另外一种模式。

02

逆势的主要故事

据公开资料显示，吴亚军的职业历程大致可以划分为三大阶段，如下：

◢阶段一：起于青萍之末，不断尝试和折腾

吴亚军，生于1964年，祖籍重庆北碚合川。住在县城大院、父亲在供销社工作、母亲是一位裁缝，这是公开版本中对吴亚军年少时代的描述。那时候，吴亚军便表现出异于同龄人、尤其是同龄女生的特点，她喜欢打篮球，性格不乏刚毅，从小的梦想是成为居里夫人那样的人。

求学时期，吴亚军考入西北工业大学，选择了航海学院鱼雷动力装置专业。毕业后，吴亚军被分配到仪表厂工作，在车间担任技术员，并在厂里的电大兼职老师。厂里要引进外国技术时，她还毛遂自荐当了翻译和接待，工作能力极为突出。

1980年，吴亚军考入位于古都西安的西北工业大学，学的是导航工程专业，据说该专业从事的是鱼雷控制系统方面的研究。毕业后，她被分配到重庆前卫国营仪表厂，在第16车间做技术员，还被安排到厂办学校当老师，每个月工资100元，不过在那时算是高薪了。

上世纪80年代中期，100元相当于工人的3倍。事实上，入厂时，吴亚军也没有开那么多工资。由于她会英文，厂里与外国专家谈引进技术合作，而吴亚军“毛遂自荐”当翻译。受领导赏识后，准备提拔她，才开了百元高薪。可此时的吴亚军却“心不在焉”，她辞职了。

当时，据说有一个小故事是：

彼时，吴亚军还自学了德语，并且还和母亲学习了裁缝的手艺。有一次厂里来了德国外宾来交流学习，吴亚军便穿着自己一针一线做出来的旗袍，执行翻译和接待的工作，让单位领导和外宾都大开眼界。

前夫蔡奎，是四川资阳人，他与吴亚军同为龙湖创始人；他毕业于南京航空航天大学，上世纪九十年代初，他被单位重庆机场建设公司派驻深圳，是该公司副总工程师。吴亚军与蔡奎二人是1992年结婚的，蔡奎是结婚后才回重庆的。在深圳，尚是单身汉的他也靠着炒股票“权证”发了小财，后来他干脆下海开了电脑公司。

婚后，蔡奎曾与人合伙做贸易，开了快餐工厂，后来自立门户，成立公司做电脑建材等贸易。

1988年，她进入现已停刊的《中国市容报》工作，成了一名驻重庆女记者。公允地说，吴亚军在这份报纸上并无突出表现，如果说有收获的话，那主要是两方面：一是结交人脉，人脉是创业中的关键资源之一；二是对政策尤其是重庆当地动向有更深了解，创业是要会抓时机的。

结婚后第二年，即1993年，吴亚军也下海创业，不过她并没有去丈夫蔡奎的那家公司，而是自己创办重庆佳辰经济文化促进有限公司，即后来龙湖地产的前身。另外，后来她又在重庆上清寺一带开了家公司，进口建材和装饰材料。

1994年开发“龙湖花园”，是龙湖地产开发的第一个地产项目，吴亚军夫妻都把钱集中投入进去，可当时属于联合开发，合作方是“中建科”（建设部、科工委成立的企业），当时，二部委准备在全国做一批 “2000年小康住宅科技示范区”样板项目，龙湖花园是其中之一。后来，历经政企脱钩等过程，后来二期的项目开发“中建科”已逐步退出。

期间，回到重庆后，夫妻俩第一时间买了房。可谁承想，买的房子延迟交付一年不说，小区的环境也极差，待入住后，不是断电就断气，电梯时不时就出故障，房子做工更是相当粗糙。那一刻起，吴亚军在心底暗自发誓:“我想要的房子不存在，那就亲自将它建造起来”。

于是，1995年龙湖在重庆诞生了。

为了做好房地产，据说，吴亚军曾经去请教过万科的王石，当时，王石将很多关于房地产方面的知识传授给吴亚军，同时也把万科积累下来的经验教训分享给吴亚军，希望她在房地产这条路上少走弯路。

对此，吴亚军受益匪浅，在离开王石办公室前，吴亚军坚定的说：“5年内，我一定能超过万科。”

对此，王石只是笑而不语，认为只是一句豪言壮语罢了。

1997年，吴亚军拿下第一个项目重庆龙湖南苑住宅小区。为了把这个项目做好，从设计到施工，吴亚军基本上都是亲历亲为，力争每一个细节都做到“完美”。

曾有数家房地产老板公开号召学习龙湖地产，重庆奥园更是大张旗鼓的在报纸上打广告“向龙湖学习”，就连万科也转头学习龙湖了。有一次，万科高管林少洲去参观龙湖的样板间。参观完毕后，准备离开时，他低头发现鞋头竟然是朝外的。

这个细节顿时让他感叹：“龙湖这个公司实在太可怕了。”

等等

小结：

韧性、执着、男人的性格、不吝啬、渴求细节，善于学习等，应该是吴亚军能够一直行稳致远的主要原因。

但是，一般来说，女强人也更会容易遭遇反噬，吴亚军，也难逃其魔咒。

夫妻离婚、女儿远走海外，家庭内部的矛盾等，即使身家数百亿，也有自己的烦恼和众多的纠缠。

◢阶段二：婚变——家族化和职业化的冲突

据波哥了解：

为了公司长远发展，吴亚军对人事进行了改革，辞掉了很多公司里沾亲带故的人，而蔡奎对此很是不满。穷小子蔡奎读书时得到了很多亲戚的帮助，因此蔡奎“发家”后，便把不少亲戚的孩子安排到龙湖工作。

不仅如此，蔡奎还想把他的妹妹安排在公司的管理层，却遭到了吴亚军的直接拒绝了。不过，吴亚军倒是愿意出钱让蔡奎的妹妹出国深造，唯一的要求就是其学成回国后不能在龙湖任职。

其实，吴亚军是站在公司的立场，可蔡奎却异常生气，还大声怒吼道：“你就不能给我一点面子。”

吴亚军只是平静地向他解释：“这是管理公司，是讲制度的。公司正在扩张的关键时候，需要吸收大量的人才进来，不能靠感情用人。”

就在吴亚军事业如日中天的时候，蔡奎却提出了离婚。

2012年，两人在一次促膝长谈后，决定为他们20年的婚姻画上一个圆满的句号。在财产分割上吴亚军并没有扯皮，而是大方地分给丈夫蔡奎200亿，并将两人股权由信托管理。

离婚后的蔡奎先购买了一家酒店，之后又娶了一名空姐，还在香港花了14亿购置豪房，生活倒也过的有滋有味。

另外，一个坊间传闻的小细节，也在此简单提一下。

那就是，为什么，吴亚军，如此痴迷职业化经理人的治理模式？

其中，一个流传比较多的故事是：

好像是在2019年，她带领团队亲自去拜访美的集团的两位大佬，期间也详细了解了职业经理人传承模式。

那时，在这场面对面的交流中，她认可且欣赏方洪波和何享健这种交接状态，当时，她就坚定了自己的想法——“我觉得这种模式应该是龙湖未来的交班模式。我觉得一定要做成这样。”

实际上，照波哥看来，这个说法已经有所滞后了，为何这样说？

◢其一，波哥个人认为，事实上，吴亚军受万科王石的影响比较大，因为其第一个地产界的师傅说是王石，并不为过，那时，她只是一个做建材的小老板而已，房地产是怎么回事都没太搞清楚吧。

自取经万科和王石后，才慢慢做起来的。

在其深度体察万科的模式中，不可能不会被万科的职业经理人的模式所触动，耳濡目染之中，只是润物细无声，吴亚军并没有言说而已。

◢其二，第二个问题是，她为什么在2019年，要去美的集团拜访何老板与方洪波？

当时，她才55岁，还有干劲。

从请教王石后，再次去学习美的集团的传承模式，仅仅是心血来潮吗？

波哥个人觉得，这完全不是许多业内朋友所解读的那样——似乎，在拜访美的集团何老板之后，才生发了这样的思想。

实际上，10余年来，这种思想，波哥认为，万科的经理人治理方式，早就在其心里慢慢扎下了根，只是自己不知道而已。

◢其三，也有不可为人言的无奈吧。吴亚军，只有一个女儿，早年就被送去国外学习了，对中国的文化与商业等变化，已完全脱节，根本驾驭不了龙湖集团这艘大船。

叠加以前的一众去家族化的行为，基本没有相关的家族子弟在体系内进行磨练，举目四望，皆为外人，想调整，已经不可能了，至少短期内做不到。

当然，这样分析，并不是讲吴亚军要反悔，那么的狭隘，实则，波哥在此只是想表达一个观点——企业职业化的治理模式，已深入吴亚军的骨子里，仿若其小时候跟其母亲学裁缝一样，桌面上是一针一线的有效勾连，桌面下则是缝纫者的脚下不断发力所致。

谁为线、谁为针、谁为推动布匹的巧手、谁为踏板、谁为脚等，按缝纫机的场景，就可看出许多的东西。

不是吗？

小结：

据波哥推测，可能就是因为公司做大了的缘故，夫妻二人都不断奔忙于各自的事业，两人之间慢慢地缺少了交流，感情也逐渐淡了。

再加上蔡奎并不认同吴亚军的“去家族化”的管理理念，两人之间产生了严重的分歧和矛盾。

同时也或许，是因为身为一个男人长期被冠以与妻子有关的各种头衔而产生的心理阴影——每次两人出去，吴亚军都站C位，蔡哥肯定受不了啊，故而，夫妻二人最终选择了分道扬镳。

如上，此外，在公司治理模式及其理念上，吴亚军和蔡奎，两人的理念完全不同，前者，是职业化的想法，后者，则是家族共同发展的思维，不在一个调上，理念不同，境界也不同，犹如同床异梦，不可能再找到以前你侬我侬的亲密感觉了，分离和各自划道而行，成为了必然。

心若不再，还能一起携手前行吗？

歌词唱云：心若在，梦就在。

◢阶段三：迭代——龙湖基因，顺利交接，男人们的再次加持

据波哥看楼市观察：

回溯龙湖发展历史来看，上世纪90年代，吴亚军和蔡奎从“龙湖花园”项目起家，1993年龙湖集团创立之初，是一家典型的家族企业，后从西南一隅走向全国，成为当下国内房地产头部企业之一，跻身世界500强。

2009年时，为了减少公司的家族企业色彩，作为公司创始人之一的蔡奎辞去公司副董事长及其他公司职务，开启龙湖集团“去家族化”的第一步。

2011年8月，吴亚军宣布辞去CEO一职，交由邵明晓接任。邵明晓入职龙湖16年，2022年2月被任命为董事会副主席，陈序平则接替邵明晓CEO一职。

吴亚军、蔡奎及其家族成员现已全部离开龙湖集团管理层，但仍掌握龙湖集团的大部分股权。

在吴亚军看来，龙湖要真正成为一个机构化的公司，摆脱创业期的特征，创建深度机构化。“深度机构化组织的特征，是不依赖于创始人和精英，而是进一步集团化和职业化。”吴亚军说。

2022年10月28日晚间，龙湖集团（0960）突然发布公告，创始人吴亚军因年龄及身体的原因，辞任龙湖集团执行董事、董事会主席，董事会主席将由执行董事及首席执行官陈序平出任，人力资源总经理沈鹰进入董事会，出任执行董事，董事会副主席邵明晓调任为非执行董事。

对于辞任的原因，吴亚军表示，过去三年，其一直在安排能够接班的人，直到今年才正式宣布。

彼时，当年对此，吴亚军曾表示：

“今年中期业绩前后，我就准备交给他了，但8月初龙湖遭遇做空，销售额也没有回正。三季度以来龙湖的销售已经开始回正，而且年内到期的债务都已经还清，明年到期的也在提前计划准备。现在辞任，我认为是一个比较好的时机。”

吴亚军决定辞任的另一原因，是其身体状况。过去几年，吴亚军一直有糖尿病以及甲状腺减退。“过去几年我的心脏一直心律过快，最近，我出现了心悸，上次去检查的时候医生也没有查出来病因，器质上还没有出问题，担心是神经性的，还要去查。”

接棒的陈序平是龙湖集团内部长期培养起来的接班人，1982年出生，毕业于清华大学土木工程专业，今年正好40岁，正是年富力强的当打之年。其2008年入职龙湖，历任工程经理、项目总经理、地区公司总经理及集团地产航道总经理。

陈序平之外，龙湖集团新的管理团队年轻化特点突出，且以内部培养为主。执行董事赵轶1977年出生，2006年入职龙湖；执行董事沈鹰1975年出生，美国波士顿大学硕士；非执行董事夏云鹏，1977年出生，清华大学法学硕士，2007年已在龙湖工作；另一位非执行董事邵明晓年龄略大，1965年出生，1992年硕士毕业于中国人民大学经济学专业，2006年入职龙湖集团。

吴亚军曾经称，这是一支优秀的职业经理人团队，她的理想也是要将龙湖集团打造成为职业经理人公司化治理的标杆。

而这个运营理念，在其退休后，也走出了一条比较优秀的道路。可以参考下述业绩数据：

今年3月22日，龙湖集团举行2023年度业绩媒体发布会。据悉，2023年，公司全年实现营业收入1807.4亿元，上年同期为2505.65亿元；由运营及服务业务组成的经营性收入实现248.8亿元，全集团经营性现金流达35亿元，全面转正。

根据该公司发布的2023年度业绩报告，2023年，龙湖集团运营及服务业务合计实现经营性收入248.8亿元，同比增长5.7%。全集团经营性现金流达35亿元。

“行业下行过程中，经营性业务为龙湖穿越周期提供了底气，成为穿越周期的压舱石。”陈序平说，2023年，运营加服务组成的经营性收入，对公司利润跟整个盘面形成持续贡献，2023年这两块业务收入占比达到14%，利润占比已经超过60%。

其中，在商业发展方面，该公司截至2023年年底开业的商业项目总共有88座，2024年计划还将开14座，也就意味着到2024年，该公司开业的商业项目将超过100个。

具体而言，商业投资在2023年租金收入同比增长9%，达到102.8亿元；长租公寓业务租金收入同比增长6%，达到25.5亿元；而服务业务，主要包括物业管理和智慧营造，不含税收入为119.4亿元，同比增长2.4%。这些数据印证了龙湖集团在经营性业务方面的稳健增长和较好的前景。

小结：

据波哥看楼市观察，看得出来，在吴亚军交棒一年后，龙湖的整体业绩，还是不错的，特别是商业方面的业绩走在了许多同行的前面。至此，吴亚军，至少可以稍微送一口气了，也将更坚定她的职业经理人治理的运营理念。

03

写在最后

综上所述，据波哥看楼市独家观察，60年磨一剑，吴亚军用自己的一生践行着自己的人生理想，为了心爱的事业，得到了很多，也失去了很多。尤其，对一个女人来说，对一个女强人来讲，吴亚军也没有逃脱事业得意、情场失意的魔咒的相关困扰。

得与失之间，外人无法感受，如人饮水，冷暖自知。

实际上，她这60年，基本可以分为两大阶段——前面31年，也如浮萍一样，在不断地尝试和漂泊；后面的29年，自从1995年建立龙湖地产以后，吴亚军慢慢心归一处了，通过多年的努力和辛苦打拼，硬是把一家民营房企干成了国内地产界赫赫有名和令许多同行艳羡的品牌。

其中，不惜把唯一的女儿丢在国外、和跟前夫蔡奎离婚，可以说是全身心都放在龙湖的发展上了，后面搞出一身病，足可以看出，后面这近30年，吴亚军已经拼了老命了，什么爱情、亲情都在靠边站，龙湖的有效发展，变成了她心中最大的念想。

或许是她的身体出了点问题，或许是她闺蜜的善意提醒等，2020年秋，她做出了一个当时令业界看来不甚明智的举动，就是卸下重负，只身奔赴美国治病和看女儿去了，因为，彼时，正是在被境外势力做空之后，当时，她的辞任，把龙湖的股价拉低了好几个点，而让国内各业界有许多疑问。

比如，那时“中国经济周刊”发布新闻说——“龙湖吴亚军辞职，民营房企最后一道防线失守？”

等等

可见，其影响力之大。

然而，对这一切，吴亚军，走得毅然决然，义无反顾。

当时，确实把业内一众朋友搞蒙了。

也惊呆了很多的吃瓜群众。

然而，今年3月龙湖的财报发布后，大家不得不佩服吴亚军的底气和“毒辣”眼光，至少80后陈序平上位一年后，在当下严峻的大环境中，能够交出这样一份答卷，也是难能可贵的，经得起考验，说明吴亚军当时没有看错人。

因此，吴亚军，在异国他乡，应该可以松几口气了吧。

最后，波哥想说一句话，借用一下郭有才的歌词来小结一下，诚与君共勉：

首先——

我披着褴褛的衣裳身影在

夜色中摇晃

怀揣着斑斓的梦想孤独的

走到天亮

其次——

人生如戏 缘落缘起

聚散总身不由己

踏着泥泞 穿过风雨

这一杯敬鹏程万里

最后——

人生如戏 福祸相依

不要沮丧 直面困境

生命长河 奔流不息

怀着梦去照亮自己

在这首悲怆和能令人深思的歌词中，龙湖吴亚军的60年的故事，都被一区一词道尽了，业内各位朋友在其中，也可以看到自己的许多影子，也会有所伤感和坚持。

天行健，君子以自强不息；地势坤，小女子，已可以以厚德载物。

去芜存菁，方可劈波斩浪，和直挂云帆济沧海。

一个房企大佬的故事，只可作为茶余饭后的谈资，不要去复刻，切记。

参考资料：

[1]《龙湖创始人吴亚军卸任董事长，80后CEO陈序平接班》，搜狐财经

[2]《实录龙湖创始人吴亚军详述辞职原因：过去三年一直在安排接班人》，财联社

[3]《27年炼成“中国地产第一女将”，吴亚军是如何做到的？》，第一财经

[4]《经营性利润占比60%，龙湖将步入百mall时代｜直击业绩会》，地产深度报道