文/谢逸枫

回望2022年，房地产呈现出了鲜明的经济、政策、市场季度效应，与金融、信贷、土地、调控有直接的关系。简单讲，中国经济与房地产呈现正相关性的趋势。

房地产规模大、链条长、牵涉面广，在经济、固定资产投资、财政收入、就业、金融机构贷款总额占比份额高，对于经济金融稳定和风险防范具有重要的系统性影响。

按照季度看，一季度，楼市政策紧，全国经济下降，楼市呈现延续2021年低迷趋势。二季度，金融、信贷、土地、调控放松有限，经济回升缓慢，楼市下行降速。

三季度，金融、信贷、土地、调控逐渐放松，经济下降减速，楼市呈现探底信号。四季度，金融、信贷、土地、调控加大放松，经济呈现平稳，楼市继续探底。

言归正传，最能够代表2022年中国房地产变化的关键词。通过关键词，看看过去一年的变化与回顾。按照行业、政策、土地、市场、房企角度评选出楼市关键词。

关键词：支柱产业。

房地产是国民经济的支柱产业，这是2021年-2022年连续2年频繁由高层提出的。特殊背景之下的强调，是对房地产行业的定义，颇为有意义的关键词，说明房地产依然是中国经济的稳定器。

关键词：房地产发展新模式。

房地产发展新模式，是三道红线、房地产贷款集中制、22城宅地集中出让制度之后，影响房地产未来发展思路、房企转型的重要因素，将贯穿未来10年-20年的行业发展趋势，意义重大。

关键词：房住不炒。

房住不炒是指导房地产调控政策的底线、基本原则、方针，自2019年-2022年连续4年密集在大小会议、政策通知、文件提到。作为房地产长效机制的内容，房住不炒已经上升到国家战略层面。

关键词：金融16条。

11月11日、11月23日的金融16条是房地产政策的转折点，是打响房地产救市的冲锋号，让房地产重新看到复苏回暖的希望之火，是房企化解风险，保交楼、市场恢复信心的重大利好政策之一。

关键词：三支利箭。

11月8日、11月21日、11月23日、11月28日的政策，称为的房地产三支利箭的债券、信贷、股权“三箭齐发”，房企融资端迎来系统性支持的“史诗级利好”，终于迎来能够扭转房地产行业颓势的强大政策。

关键词：国资托底。

国资托底是22城宅地集中供应制之下的土地市场最真实状态，用国进民退形容不为过。国资托底土地市场在2021年的宅地集中供应制中呈现，到2022年基本上沦为央企、国企、城投的土地市场。

关键词：触底探底。

触底探底是2022年中国房地产数据变化的最好总结，是市场走势的主要特征之一。保守判断看，2023年房地产市场，三季度前触底探底才可能转为见底回升，四季度复苏回暖，2024年上涨。

关键词：新冠疫情

新冠疫情是影响2022年中国房地产发展的重要因素之一，是不可逃避的事实。自2020年-222年的3年时间内，对市场形成的破坏、冲击非常巨大，是导致房地产元气大伤的罪魁祸首之一。

关键词：债务爆雷。

债务爆雷是行业、房企风险的爆发，是逾期交房、停工、停贷、上中下游行业破产的导火线，来源于疫情冲击、三道红线、房地产贷款集中制、房地产市场持续寒冷，房企债务爆雷贯穿于2020-2022年。

关键词：保交楼。

保交楼是金融16条、三支利箭的目标之一。来源于2021年11月-2022年的3波停贷潮，导致各方纷纷出政策保交楼，避免爆发更大危机。保交楼，既是社会民生问题，更是金融问题，更是房企命脉。

上面的中国楼市十大关键词，基本上可以概况2022年中国房地产市场运行的状况，反应出行业、政策、土地、市场、房企五大维度的变化、发展趋势，为2023年的楼市，作为预测判断的基础。

不可忽略的是降准降息、降首付、取消限购限售限价、租购并举、保障性租赁住房、良性循环、长效机制、首改善性需求、房地产税试点、千亿房企腰斩、房企老版隐退、个税减退，都是关键词。