文| 浮云

今年重庆土拍市场实在是太给力了！

前不久，长安三工厂地块拍出了13923元/㎡的高价，新牌坊地块也拍出了10418元/㎡的价格，这些都是压箱底的好地，没想到在今年全部密集推出了。

而就在最近，两江新区又推出了8块优质地块，势必要彻底点燃重庆的土拍市场。

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其中，江北嘴五里店的这块地，在我看来有“王者风范”，很有可能与长安三工厂地块争锋，今天我就重点来分析一下这块土地。

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江北嘴五里店地块

我们先来看看这块地的地块信息。

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它可建体量约23万方，规模比较大，完全能打造成一个大社区。

而且地块也十分方正，为规划提供了极大自由度，可采用围合式布局打造错落有致的建筑群落，既保障每栋楼宇的采光通风，又能围合出大面积的中央景观轴。

容积率约3.35，说实话这个容积率不算低，但是周围众多楼盘的容积率比这还要高，毕竟核心区的土地寸土寸金，容积率普遍都会比较高。

就像长安三工厂那块地，也是约3.0的容积率。

同时，从图中也可以看到，这块地的位置极佳！

该地块就位于轨道6号线五里店站的北边，是妥妥的江北嘴极核地块。

旁边有三轨环绕，分别是轨道6号线、9号线和环线，而且位置极近，这就注定这块土地价值不菲。

自制

之前我就分析过，三轨交汇的区域，往往就是价值高地！

这块地，通过轨道6号线可以通往解放碑，而通过轨道9号线又可通往观音桥，在此居住，相当于手握重庆两大顶级商业资源。

环线的价值更是不用多说，通过环线可与大量轨道线路换乘，轻松实现全城通行，比如重庆北站、弹子石等。

除此之外，它的生活配套也是顶级的：

除了观音桥和解放碑可以便捷到达以外，过个朝天门大桥就可以到达弹子石商圈。

周围还有三洞桥、鎏嘉码头等特色商业，可供游玩。

三公里范围内，巴川量子中学、溉澜溪实验学校、江北嘴实验学校、江北区人民医院等教育医疗资源配套十分齐全。

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最重要的是，占据江北嘴极核，这里汇聚了西部金融中心核心资源，随着重庆西部金融中心不断做大做强，这里的价值还会得到攀升。

总的来说，这块地不论是位置、交通、配套等方面的条件，都算得上是拔尖。

看完了地块的相关信息，我们再来看看它周边的楼市详情。

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周边楼市详情

江北嘴板块也是重庆楼市的热门置业区域之一，一方面是由于这里资源禀赋好，另一方面也是这里一直有新盘推出。

从早些年的南方上格林，再到后来的恒大中央广场、中海紫御江山、中海天钻，现在也还有阳光城天澜道11号、龙湖江山颂等新盘在售。

江北嘴板块似乎一直都不愁卖，一直都有人愿意为这里的价值买单。

不同时期的产品，也有不同的价格。早期的就不说了，年份太过久远，已经在市场上没有什么竞争力。

像恒大中央广场、中海紫御江山、中海天钻这些楼盘，目前二手房均价在1.6万—2万/㎡左右。

图源贝壳找房

而新盘的均价，像龙湖江山颂、阳光城天澜道11号，都在2.3万/㎡左右。

图源贝壳找房

而现在江北嘴这个三轨环绕的宝藏地块一出来，再加上如果可以做成四代宅产品，会不会能将住宅单价，突破2.5万/㎡呢？

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住宅单价预估

目前来看，新出的地块，基本上都会做成四代宅产品。

四代宅产品的空中院落更大，得房率更高，是目前较为新潮的产品。

而且现在也在大力推行四代宅的修建，在去年年底，重庆就出台了《支持高品质住宅建设的若干措施》，解除了关于四代宅的诸多限制。

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所以这块地最终大概率也会修成四代宅。

如果修成四代宅的话，我估计这块地的住宅单价能达到2.5万/㎡，如果再把品质提上去，甚至2.7万/㎡、3万/㎡都是有可能的。

从房价倒推地价，这块地的楼面价应该在1.2万/㎡到1.5万/㎡之间。

而从近期的土拍市场来看，像华润、联发、远达、海成、招商、建发、中海等房企，可能都会有强烈的拿地意愿。

让我们静待这块地的拍卖，是否能为江北嘴板块注入新的活力。

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结语

总的来看，今年重庆推出的土地诚意十足，都是城市的核心土地，各种资源配套很顶级。

由此也吸引了大量房企前来拿地，并且有意愿高价拿地。

长安三工厂那块地溢价率约30%！新牌坊那块地溢价率更是达到了约39%！

江北嘴的这块地，是否能再创新高，成为今年重庆的地王呢？