最近南宁法拍市场上有一个大瓜，它涉及521处不动产，总起拍价达5.0146亿元。再仔细瞧，楼盘名叫海丽世纪桃源。该楼盘此前已经交房，如今521套房铺走上法拍席，这是怎么一回事？

521处不动产被拍，金额达5亿提起海丽世纪桃源，很多老南宁人并不陌生。它一度烂尾多年，矗立在桃源路上，颇为格格不入。海丽世纪桃源位于桃源路53号，现已改名为桃源湖居。

▲项目改名为桃源湖居阿里法拍显示，海丽世纪桃源（以下称桃源湖居）共计521处不动产走上拍卖席。其中，住宅461套、商铺为106号至165号、项目2-4层商场等。这521处不动产，总建筑面积32403.25㎡，总起拍价达5.0146亿元，评估价5.9312亿元。因为涉及金额较大，保证金高达8000万元。该项目将于4月25日起拍，竞价周期为1天。目前0人报名，围观人数1076次。

▲海利世纪桃源521处不动产拍卖如此大宗的法拍交易，的确是近年南宁法拍市场里为数不多的“大项目”。我们先来看住宅部分。桃源湖居这461套法拍房源分布在3栋楼，其中1号楼290处、2号楼145处、3号楼26处，均是毛坯，尚无人居住。目前2、3号楼已经交付，但是1号楼未竣工验收，没有达到普通住宅商品房交付条件，水、电管线未到户，公共部位的装饰装修未动工。从户型分布来看，1、2号楼多是54㎡小户型，只有少部分89-92㎡房源；3号楼户型偏大，户型区间在98-187㎡。从评估价看，461套房源总估价约3.5亿元，占据法拍总价中的大头。价格方面，1号楼单价1.0万元/㎡出头，也有9字头；2号楼、3号楼稍贵，基本1.1万-1.45万元/㎡。

▲1、2号楼部分房源评估单价（评估报告）再来看商业部分，其包含商铺以及商业体等。桃源湖居一至四层为商业裙楼，法拍部分为2-4层商场，建筑面积15116.65㎡，估值总价为17756.36万元。106至165号商铺总建筑面积2881.58㎡，估值总价5640.78万元。

▲商铺、商场部分评估价桃源湖居整体规模不大，这批法拍房源相当于是将项目剩余的货量整体打包。南宁市住房保障和房产管理局显示，这些房源基本都是处在“限”“抵”的状态。

▲法拍房源处于“限”“抵”状态桃源湖居521处法拍不动产，涉及金额约达5亿元，到底谁来接手？可以期待一下。

欠款3亿多，债权人提起诉讼执行法拍

桃源湖居，可以说命运多舛。1997年，该地块被南宁市海丽房地产开发有限责任公司（以下简称“海丽地产”）拿下。拿地之后，直到2011年项目才销售，首开均价1万元/㎡出头。按照原计划，项目应于2012年8月底交付，但期间因开发商资金链断裂，无法继续施工，项目处于停工状态，多次延期交付。2018年，项目“改头换面”，改名“桃源湖居”再次推售，均价1.3万元/㎡，对比首开价格有涨幅。恰巧当时房地产市场处于上升期，再加上地段得分，桃源湖居价格一度涨到1.7万元/㎡。2020年下半年，桃源湖居2、3号楼实现交付。桃源湖居经历了停工、烂尾、改名、复工，虽然很曲折，但好在3栋楼已经建好，并且部分完成交付。但为何项目现在还有521处不动产被拍卖？这主要与海丽地产债务有关。2023年6月，海丽地产涉及债务案件有了判决。法院判决海丽地产、河池市泰源矿业有限公司（以下简称“泰源矿业”）应共同偿还原告中国长城资产管理股份有限公司广西壮族自治区分公司（以下简称“长城资产广西公司”）本金4000万元、利息2904万元、及以本金4000万元为基数按月利率2%计付的利息（2017年10月1日起至实际清偿之日止）。

▲相关判决书判决海丽地产、广西旭帆农业科技有限公司（以下简称“旭帆公司”）应共同偿还原告长城资产广西公司本金5800万元、利息约4226万元、及以本金5800万元为基数按月利率2%计付的利息（2017年10月1日起至实际清偿之日止）。

▲相关判决书（备注：海丽地产、泰源矿业有共同法人）法院判决长城资产广西公司有权对海丽地产抵押的521处不动产登记财产拍卖、变卖等所得价款按抵押登记顺位优先受偿。我大致算了下，单是以上这两起案件，债务已经3个亿以上。判决结果下达之后，长城资产公司也开始处理这批抵押房源，521处不动产最终走上法拍席。如今再看桃源湖居的盘活节点，项目2018年再度推售时，彼时海丽地产的债务已有压力。其实，项目优势是地段，但劣势也比较明显，若当时在价格上多让步，也许还能快速走量回笼资金。

交付一般，还有1栋未竣工

桃源湖居总占地15.61亩，规划建设3栋30层高楼，其中一至四层为商业裙楼，五层架空，六层以上为住宅。

整个项目容积率 8.13，绿地率 22.82%。目前项目情况如何？事实上，桃源湖居3栋楼都已建成，2、3号楼已于2020年交付，2号楼入住率较高。

▲桃源湖居航拍

▲桃源湖居3栋楼已经建起，2号楼入住率较高从交付的表现看，比较一般。小区入口及楼栋入户，没有设门禁，大门敞开。进入2号楼，入户大堂可以说十分“简约”，墙壁贴砖只贴到一半；电梯厅没有做吊顶，可以看到管道；上到13层，狭长的走廊，采光通风欠佳，走廊不贴砖，只有三两户已经入住。2号楼的A口只有两部电梯，但是一层就有10余户，等电梯挺费时。我又走了几层楼，发现2号楼不少房源已经商用，作为公司门面、店面经营。

▲入户大堂，比较简约

▲电梯厅没有做吊顶

▲走廊是狭长，过道没贴砖，感应灯没亮

▲2号楼不少房源已经商用3号楼一层只有六户，户型稍大，主要为88-182㎡。1号楼已经封顶，低楼层部分外立面还未完工，包括其入户大堂也还是毛坯状态，绝大多数房源尚未出售。

▲1号楼部分立面未完工

▲1号楼入户还是毛坯项目的售楼中心大门打开，但是现场没有见到置业顾问（可能有事走开），没有开灯。

▲项目营销中心

▲商场还是毛坯状态整体来看，桃源湖居地段不错，但整个小区容积率高达8.13，产品、交房表现一般。一位业主告诉我，他早几年买了桃源湖居，装修之后放了一段时间，2023年入住。买的时候价格在高位，1.7万元/㎡。另一位业主也是早期购入3号楼100余平的房源，单价1.3万元/㎡。2020年交房，现在已经住进去差不多3年。至于居住的环境，她表示，已经住好些时间，习惯了，这里生活很方便。

521套法拍房命运如何？桃源湖居521套不动产又将面临命运的抉择，它们的命运该何去何从？总起拍价达5亿元，金额相对庞大。结合房源总建筑面积，单价在1.5万元/㎡左右。这对于接盘方来说，压力并不小。一方面，市场依然疲软，接盘方的积极性减弱。另一方面，很多企业当下的现金流吃紧，5个“小目标”不是一个小数目，单价1.5万元/㎡左右的价格，在当下的市场并不占优势。此外，1号楼还未竣工验收，后期还需投入资金建设才能销售。也就是说花了5亿元，还得继续投入资金建设，回笼资金速度是摆在接盘人眼前的难题。只能说，接下桃源湖居法拍房源，必定是资金能力比较雄厚的大佬。其实，从地段来说，桃源湖居还算比较优质。目前桃源路片区暂无新盘销售，项目周边还有南湖小学、沛鸿民族中学、天桃实验学校等，配套齐全，优势很明显。再加上项目不远处有梦之岛、区人民医院，朝阳中心也能快速驱车直达，而且地铁6号线已经开工，桃源湖居享受的配套多是城市级别。目前，七星-桃源一带的二手房房价在1.4-2.2万元/㎡之间，若桃源湖居成功拍卖再入市，价格上亲民一些，说不定也能走一波量。这个楼盘经历过停工、延期、烂尾、改名、再开售、交房，本以为尘埃落定，没想到如今500余套房源走上拍卖席，令人唏嘘。至于后续如何，扒房持续关注。作者|朱柒柒编辑|小二郎

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