去年开始，关于中日房地产的比较声音就没有停止过。

很多人总说我们要步入日本当年失去的30年，把老路再走一遍。我只想说，中国和日本有什么可比性呢？论实力，当前唯一能和中国掰手腕的就是美国。就连美国都说未来十年是中美竞争决定性的十年，越来越多的国家认为，倘若美国竞争失败，意味着自工业革命以来，西方霸权终将失去。现在大国博弈，看的也是中美。如果中国对标的对象是1990年即将崩溃前的日本，那美国人是吃饱了撑着了如此针对中国？坐等崩溃不就行了？很多人总是想拿我们的房价和日本比，比如当年日本的房价崩溃了30年，当时也是因为债务压力过大，和我们很像，那就更多的不同了。房地产还能不能发展，关键的指标是城镇化率。中国2023年常住人口城镇化率只有66.16%，而户籍人口城镇化率更是只有48.3%，日本城镇化率早在1980年就达到76.18%，之后直到1991年房地产危机爆发，10年间日本城镇化率只提高了1.36%。2021年日本城镇化率为91.87%，美国则为82.8%。为什么美国的城镇化率会落后于日本？因为这是大陆国家与狭长岛国的巨大区别。这是由于地形决定的，日本的城镇化率高，是因为日本适合大规模居住的地方在南部，所以也由此形成了东京、大阪、名古屋三大都市圈，这三大都市圈占日本总人口的75%。按照这个趋势，我们一二线城市人口占比才只有25%，加上联系紧密的周边城市人口也不过是30%-35%，如果按照日本当前的人口集中度，显然中国大城市人口还是太少。我们的城市化率其实还有很长一条路可以走。其次，很多人忽略了日本当年有保房价还是保汇率的纠结，是因为日本的汇率不稳定。因为日本是一个高度依赖国际贸易的岛国，所以日本的汇率会因为贸易变化和剧烈变化。但我们在外汇管制上是有要求的，因为我们有完整的工业体系，也正因为此，我们其实没有所谓的保房价还是保汇率的说法。两者我们都要。自2018年贸易战爆发以来，美元对人民币最高7.35、最低6.24，涨跌幅控制在20%以内，而且以半年为单位，人民币波动范围就更小了。稳定的汇率，是经济平稳的基石。所以老是拿日本和中国做对比，反而是不公平的，除非拿美国和我们去做对比。从大国竞争角度，中美博弈才是当今主旋律，就连整个欧盟加在一起也不过勉强作为第三方，日本何德何能跟中国对比？美国城镇化发展很早，早在1920年城镇人口占比就超过50%，这标志着美国基本完成了城镇化，但是美国城镇化之后就不发展了吗？而且虽然老有人说中国城镇化率到顶了、人口开始下降了，所以房地产、土木没希望了。但这才哪到哪啊，中国是14亿人口，不是日本的1亿人口。美国开始围绕核心大都市，形成都市圈，然后又形成了三大都市带，包括大西洋沿岸大都市带、中西部五大湖区沿岸大都市带、太平洋沿岸大都市带，三大都市带人口占全美的一半。按照这种规律，你们可以看看我们的五大城市群，也正是往这个路子去发展的。所以对我们来说，更有借鉴意义的应该是美国，而非日本。