这都什么事……几天前，央行公布最新LPR降为3.6%，直降25BP，房贷利率眼看又要降一波。

可就在大家欢呼的时候，南京多家银行却传出拒绝以先前的加点办理新客户的房贷利率。

之前，南京银行圈里，主流的首套房利率是LPR-90BP。如今，银行却偷偷把基点加了回来，合着房贷利率降了个寂寞？

事实上，这波降LPR，主旨不是给新韭菜继续降成本，而是为了缩小新老韭菜的利率差距、给老韭菜减负。

好消息：LPR降了25BP

坏消息：基点加了25BP

买房人已傻眼……

前不久，央行公布最新LPR为3.6%，比起上个月降了25BP。而25BP放在200万商贷身上，月供就要少200多元，很多买房人很高兴。

但反转的来了，LPR降了，基点却涨了！这一来一回，房贷利率就没降。

大家都知道，房贷利率是由LPR和基点组成的，等于说主动权一半在LPR那，一半在贷款银行的加点。

以前是：3.85%（上期LPR）-90BP=2.95%

现在是：3.60%（最新LPR）-65BP=2.95%

合着LPR降了，房贷利率却没降。

网上讨论声音也特别多，很多人款没下，紧跟着就收到了银行的改合同通知。总而言之，银行的房贷利率下限好像就是2.95%，再低就不答应了……

可以这样说，没下款的，应该还是2.95%的房贷利率。

不过，也有一波卡点小能手，利率享受2.7%甚至更低，比公积金的2.85%还要低，慕了慕了！

这波人在10月21日（也就是央行公布LPR那天）前下款，基点已锚定（-90BP），紧跟着用最新的LPR即3.6%计算，利率就是2.7%！

也有个别人贷款已批，是LPR-92BP，也就是2.68%，简直难得一遇。

业内预测：

房贷利率下限可能就是2.95%

此前有消息称：目前已有城市的房贷利率下限统一为2.95%，或许这也是本轮周期内首套房贷利率的底部。未来，银行“减基点”的幅度可能会缓慢收窄。

1、银行的息差快撑不住了，不能再放血了。

据统计，2024年三季度商业银行净息差为1.54%，与2023年同期的1.74%相比，下降了20个基点‌，史上最低。

‌2024年第三季度，商业银行净息差为1.54%‌‌1。这一数据表明，商业银行的净息差在2024年上半年进一步下降到1.54%，

本身银行就是靠利息赚钱，并且前不久存量房贷利率刚降，预计惠及5000万户家庭，1.5亿人口，平均每年减少家庭利息支出1500亿元左右。

2、新老韭菜的差距需要逐步拉小。

上面我们说到，银行的血已经不能再放了。但新老韭菜这碗水还是要端平的，不然不利于信心恢复，这就跟“买涨不买跌”一个道理。那么只有一条路：新韭菜的利率不能再降了，老韭菜降了点也可以了。

3、现在新韭享受的利率够低了，再低就要比公积金低了

毕竟是商贷，总不能比公积金还低吧，商贷也是要面子的。说到底，利率和房价一样，不是无限下探的，终归是有底部的。不然的话，没买房的，利率眼看着一路降降降，如果不是真着急买，恐怕都会选择等一等吧，跟前阵子房价下探效果如出一辙，只会导致观望情绪更重，对信心恢复也不利。

长线看，房贷利率仍有下调空间

不过，从长远来看，房贷利率仍有下降空间。

1、据业内判断，随着LPR的下调，公积金贷款利率也可能会相应下调。不过，公积金贷款利率的调整通常需要经过一定的程序和决策过程，具体调整时间和幅度还需要根据政策和市场情况来确定。

2、就现在这个阵仗来看，楼市一天不恢复，利率就接着降一天。什么叫“恢复”？9月26日的会已经说清楚了“要促进房地产市场止跌回稳”，不跌了+稳定地增长，就是恢复。

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