现在的楼市在深刻演绎墨菲定律：喜欢的房子一直在涨价，手里的房子却一直卖不掉。

不吹不黑，价格止跌是个美好愿望，但大部分的二手房还是在以价换量。

挂牌方面，很多小区挂牌量挺大，也有不少在出租，但就是卖不动。

1、河西的世茂天誉，项目本身豪宅定位，当初买进的业主都实力雄厚，圈层也比较高阶。但无奈近些年南京的豪宅赛道确实太拥挤了，况且旁边的金陵序有小高有洋房，相比下来优势很明显，别说买家，很多业主都想着换房了。

世茂天誉目前可见的挂牌量有58套，最新的成交价在4万/㎡上下，很多房子挂牌价也都没虚高，但近3个月没成交记录。不过好消息是，带看量还是有的。

可能尽快变现有点难度，但对于世茂天誉的业主来说，能够放着这个大几百万的资产，本身就是一种实力。

2、红山的黄家圩，建于1990年，属于典型的老小区。去年11月份的成交均价1.3万/㎡左右，整个小区挂牌量66套，但近3个月愣是没成交。

3、鼓楼滨江的锦绣江山东苑，挂牌量69套，还有32套出租。翻译一下，69套已经挂出来了，还有32个房东在等待时机挂牌，其实是100套房子等着被接盘。

但问题在于，整个鼓楼滨江区域，此类房源供应量比较大，想变现竞争者众多。近1个月的带看量也不算大。

值得注意的是，整个小区的出租量也比较大，这个就很耐人寻味了。按道理说，有租房需求，没有买房需求，就2种情况：

1、需求是过路需求、过渡需求，不是长久居住需求；

2、没有预算直接买房。

今天，我们统计了南京主城八区的挂牌量，发现有1348个小区明明有挂牌量，但却近3个月都没有一套成交，陷入流动性危机。

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正在卖，还没找到买家

已经成功卖了，现在很轻松

没有，因为还没买房……

这些小区都有什么特征呢？

大概有3类：

1、当初牛市里就卖得一般的次新房

市场好的时候，还是一手房的时候，就卖得磕磕绊绊，如今市场进入以价换量的调整期，这些房子更是雪上加霜。

2、终极改善豪宅

这类房流通速度本就较慢，像证大九间堂、金陵玖园这样，一套房动辄就要3、4千万的，受众群体本就很窄。

3、区域供应量太大但又没啥特别的房子

这些房子真没办法，只能以价换量，或者等周边什么配套起来后，能增加点购买力，到时候还能搏一搏出路。

当然，坦白来说，个人认为现在很多二手房的价格已经很有诚意了，卖不动的房子里也有很多其实是值得买的房子，但无奈如今的供求关系还没缓和，购买力还是不够这么高的库存，一切还要慢慢来。

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