原创 周良川 红伙家园

2025年01月20日 14:00 湖北

新中国第一部带“典”的法律——《民法典》生效已经四年了。

从实践的情况看，该法在物权部分颇有争议的分别为“第二百七十五条”和“第二百七十八条”。

前者是车位、车库。后者是参与表决。

争议大的原因是本身描述不清，让实法者各为己用。

先陈述一下个人的三点理解：

《民法典》的法律地位仅次于《宪法》；

相当长的时期内，难以修改；

2021年1月1日之前出台的所有相关的政策法规，若有与《民法典》相冲突的，都应让路。

第三点的理解，是基于现实中常常出现这样的情况：

同样的车位、车库，同样的参与表决，其“权威”解释和法院判决，往往出现截然不同的结果。导致这种结果的原因是引用法规时“各取所需”。

当模糊的法条没有依《立法法》进行厘清时，同案不同判的案例就在所难免。

本文单说《民法典》第二百七十八条：

第二百七十八条　

下列事项由业主共同决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；

（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；

（七）改建、重建建筑物及其附属设施；

（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；

（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

这是业主大会表决内容和表决门槛的关键条款。

模糊之处是“参与表决”。如何确定参与表决没有作具体说明。

于是：“送达即参与”、“弃权从多”便应运而生。

人们往往会从自己的立场和利益出发，充分利用或擅长运用法规上的模糊。

根据不同的议题，每个小区召开业主大会要满足“双2/3”的参与要求，相当困难。

这是共识，也是事实。

无奈我们很多的所有权人，对自己花巨额的真金白银漠不关心，至今还有绝大部分小区无法实现法律赋予的业主自治。

小区难以设立业主大会，召开业主大会，很大的一个原因就是这道门槛。

别让牢骚毁了你

于是乎，责备立法的、缴械投降的、寻求破局的、呼吁修条的，比比皆是。

对于第二百七十八条，读过数次。

通俗地说，小区需要业主大会决定的大事有9条，其中第9条是未知的大事。

以100户为例：决定前5条的要67户（含面积67%）参与，34户（含面积34%）同意；决定后3条的要67户（含面积67%）参与，51户（含面积51%）同意。只有达到了这个要求，才能形成决议。

实事求是地、不带情绪地讲，立法者的这种设计并不是没有道理。

首先，《民法典》是集中了国内顶级专家学者经过多年讨论决定后集体作业完成的；

其次，他们知道所有权人的身份不同于公民、市民和居民（后三者分文不花，几乎与生俱来），基于私权性质和地位，让所有权人尽可能多地自己参与决策，其实是对私权的一种尊重和保护。或许是用心良苦。

但他们的确忽视了一个事实：几千年的无产者习惯了对财产的漠视，面对到手的权利并不知道如何珍惜。

事实上第二百七十八条在参与表决的描述上并没有那么含糊。该条最后出现了两次“同意”二字，已经明确地表达了真实意思，即无论是参与、选择还是投票，均要有“同意”的意思表达。

立法者及执法者，都在追求和讲究当事人“真实意思表达”。

但这种愿望与现实有悖。

大众的心态是：

我要好生活，但不要麻烦我。

这就让很多小区的组织者无可奈何。

办法和对策，永远比困难和政策多：

将“送达即参与”、“弃票从多”一开始就写进小区《议事规则》里，不失为一种破解办法。

说实在的，这套“组合”一经使用，没有通过不了的议题，参与率可达100%，通过率很容易超过1/2或3/4。

举一例：2700余户，参与率100%，同意率为98.52%。

更有一些小区几十人代替了几百人、几百人代替了几千人投票权利的情况发生。最后引发诉讼被撤销。

理论上讲，用此方法，一个3000户的小区，可由3人完成业主大会，且参与率和同意率远超第二百七十八条之要求。

“送达即参与”、“弃权从多”它是把双刃剑。

但凡双刃剑，定有善意和阴险。

此方法着掌握在好人手里，小区及业主受益；

此方法若被坏人利用，后果不堪设想。

亲眼见过武汉的几个小区，被同一家“第三方”操办，授意“业委会”先将此法写进《议事规则》，成功地实现了一轮轮“物闹”后的物企更换（更换后的业主苦不堪言）。

如何是好？

双刃剑

若要向往美好，若要从长计议，只有动员和组织全体业主，提高权利意识，加强权益保护，尊重并慎重地用好手中那可决定自己小区命运的一票。

这个过程虽然漫长，但必须完成。

换句话说：当小区大部分所有权人的权益意识不到位，合该被坏人钻空子而集体遭罪！

事实上细读《民法典》第二百七十八条，已经明确了参与表决的业主，只有“同意”方能生效。

将未参与、未表态、已表示弃权的纳入计票或“众多”，绝不是法律的本意。