年前，我开车去二七万象城上“苹果课”的时侯，发二七万象城竟然有二期，而且快完工了。二七万象城二期总建面24万平米，商业部分高48米，地上7层，局部8层，地下4层，规划业态为零售、餐饮、儿童、休闲娱乐等，2026年开业。万象城一期总建面是26万㎡，商业部分47米，地上7层，局部8层，底下三层。对比一期，规模、高度和地下层，二期更高高二期，就是再造一个一期。‍‍‍‍‍‍【1】

200亿的二七商圈

感谢关注《楼八地产研究所》。‍‍我是宇文播，专注郑州城市发展和本土高端地产研究，致力推动城市进步。有二期的不止二七万象城，还有大卫城。‍‍‍‍大卫城二期也叫大卫城二七项目，位于民主路解放路东北，即二七万象城二期东侧，清真寺北，原“北京华联”。大卫城二期占地48亩，总建面25万平米，总投资约40亿。‍‍大卫城一期总建面约40万，地上6层裙楼、一栋14层高层百货组成，地下4层。‍以规模来看，大卫城二期差不多也相当于再造大半个大卫城。‍‍‍华润扩建万象城二期就是要在规模上PK大卫城，而大卫城扩建二期就是应对华润在规模上对自己的PK。它预判了它的预判，它针对了他的针对。虽然丹尼斯和华润的内战打得不亦乐乎，但二者联合贡献了二七商圈120亿的恐怖营业额。相关数据显示，2023年，大卫城的营业额为95亿，二七万象城为25亿，二者合计是120亿。如果未来大卫城再增加大半个，二七万象城再增加一个，那么在理论上，大卫城就能实现营业145亿，二七万象城是50亿，合计是195亿。当然，理论值一般都偏高，但即便没有195亿，130亿增加到170亿应该是没问题的。 还有，二七商圈不止他们俩。‍‍‍‍‍‍‍如下图：

上图：二七商圈项目图除了大卫城和二七万象城，二七商圈还有营业额12亿的人民路丹尼斯，以及赫赫有名的百货大楼、新田360、大融城、大上海、金博大等等。所以，二期商圈的预计总规模是：‍170亿+12+加其他商业≈200亿【2】

难以逾越的二七商圈

且不说二七商圈未来200亿的市场规模，即便是目前的150亿，放眼郑州，也没有一个商圈可以出其左右，更别说与之抗衡。看一下2023年郑州商业体营业情况。

上图：郑州主要商业体营业额最接近二七商圈的是蓝堡湾商圈。蓝堡湾商圈，正弘城52亿，花园路丹尼斯百货9亿，国贸360+新玛特7亿，合计不足70亿，再加上建业凯旋、万达金街、兰德等几个小商业，甚至包括潜在的东关虎屯商业体，总体量应该在90亿左右。‍‍加一起，比不过一个大卫城。这是蓝堡湾商圈，然后在来看郑万商圈。目前，郑万商圈只有新田360和尚座2个商业，新田360是13亿的规模，尚座3亿以内。‍‍‍‍‍‍也就是说，目前的郑万商圈只有15亿左右的规模，如果拿这个规模和二七商圈比，那就是开玩笑。重点来了，下一步郑万商圈有二个牛逼的商业体要上马了，即：郑东万象城和弘坊。所以，有声音就说“郑万商圈要超过二七商圈，成为郑州第一商圈了”。《楼八》承认这2个商业体很牛逼，但真的牛逼到了可以“超越二七商圈”的牛逼地步了吗？‍‍‍‍‍‍‍持这种观点的可以问自己2个问题：第1、弘坊能超过正弘城吗？第2、郑东万象城能超过大卫城吗？或者1个郑东万象城能超过2个二七万象城吗？答案不言而喻。弘坊发布会已经举行，业态形式和正弘城有很大不同，但要说超过正弘城的营业额，有点难，好的情况预计是20-30亿的营业规模。‍‍‍‍郑东万象城10年后能不能超过大卫城不太清楚，但10内超过大卫城也根本就是不太可能的事，最好的结果大概是正弘城的能级。‍‍‍‍‍‍【3】‍‍

只有自己打败自己的二七商圈

这么看来，郑万商圈基本是从零起步，预计商圈总规模在80亿-100亿之间，和蓝堡湾商圈基本持平。括弧，以上都要在比较乐观的情况下。郑万商圈，即便是5年后进入乐观状态下，也只是二七商圈目前8成的规模而已，更不用说，二七商圈还在优化、改造和扩建中。所以，不论是蓝堡湾商圈，还是郑万商圈，合起来，也就是一个丹尼斯大卫城的规模，20年内谈不上和二七商圈掰手腕。‍乔峰，乔大侠，降龙十八掌，面对慕容复、丁春秋和游坦之联手，以一抵三，基本不落下风。同样，即便郑万、弘坊全部开业，加上尚座和新田360，以一抵四，也大概率和大卫城打个平手。谈何对标整个商圈？

二七商圈，目前150亿，未来200亿

蓝堡湾商圈，目前80亿，未来90亿

郑万商圈，目前20亿，未来100亿商业战场瞬息万变，不排除极小概率的极端情况发生，这个极端情况就是丹尼斯大卫城的快速衰落。但目前看，大卫城如日中天，并未有衰退迹象，但有一天，《楼八》真诚建议丹尼斯提升自己的服务，避免极小概率的事情大概率发生。一句话：

能打败二七商圈的只有二七商圈自己

能打败丹尼斯大卫城的只有丹尼斯大卫城，如果他们自己不掉队，没有人能打败二七商圈。瘦死的骆驼比马大，再说，二七商圈似乎正在慢慢变好。【4】

胖东来能影响二七商圈吗？

那么最后一个问题，胖东来这个变量会不会影响商圈格局？来看一下胖东来2024年数据。2024年，胖东来在许昌市区10家店，综合性商场天使城、时代广场和生活广场，一共3家，其他都是纯超市或者专业卖场；禹州1家店，新乡“大胖”和“小胖”2家店，一共13家店。13家店累计营业额是170亿，单家门店合计13亿，其中营业额最高的许昌时代广场店2024年的营业是44亿，和正弘城一个档次。其中，新乡的“大胖”和“小胖”的纯超市部分合计营业额是22亿，即每家商场中的“超市部分”年营业额是10个亿。了解完胖东来，我们接着看。第1，如果胖东来落地，会在郑万商圈吗？先排除郑万商圈，原因很简单，因为没地方了。（注意：二七商圈不包含火车站商圈，郑万商圈也不包含东站商圈。）所以，即便胖东来“超市部分”落地郑万或者弘坊，每年为商圈增加的销售额也超不过10个亿。10个亿的规模，对于商圈的争夺是杯水车薪。第2，如果胖东来落地，会在哪？《楼八》觉得大概况会在二七商圈，因为二七商圈有很多经营不太好的商场，随便一改，就能直接营业了。如此一来，对郑万商圈更是雪上加霜。第二可能是东站商圈，东西广场都有可能，当然如果不在东站商圈，其他商圈也有可能，毕竟，依靠胖东来的名气，在哪里已经不重要了。说到这里，关于谁是郑州第一商圈？还有争议吗？结语

楼八的话

其实，包括楼八自己，以前也认为郑万商圈会超过二七商圈，但现在理性下来分析发现，凭直觉，那是妇人之见。包括楼八以前认为，时间会站在郑万商圈这边，但现在看，我也不敢完全确认这件事情了。老一争不了，但郑万商圈争争老二应该没问题，毕竟，蓝堡湾商圈除了正弘城，没有一个能打的。感谢关注《楼八地产研究所》。我是文播，专注郑州本土“地产楼市资讯研究及城市发展热点解读”，致力推动城市进步。