揽锅菜是个小众菜，饭店不多。

我比较喜欢吃，所以，在郑州验证过七八家，最后，也就觉得大学科技园一家店还可以，比较干净，可以多次去，吃完胃没有不良反应，食材不会太差。

有些饭店你第一次吃还可以，第二次再吃就不可以了，那食材就有问题，有些饭店，你吃完打嗝的味道你都不想闻，或者吃完休息发觉胃不舒服，那食材都有问题。

虽然我几乎不去路边小吃店，但那家我还是常去，再加上老板和老板娘都很热情善良，我就成了熟客。

平时，如果中午去吃了揽锅菜，下午还有事要办，一般吃完我就会去附近的郑轨云麓售楼部休息一会。

上图：公园里的郑轨云麓体验中心

那里环境是真的好，有公园，有篮球场，到了扔扔篮球，散散步，再上去打个盹，不影响下午办事。

但，上周去云麓，没打成盹。

【1】

小片区的云麓

感谢关注《楼八地产研究所》，我是宇文播，专注郑州城市发展和本土高端地产研究，致力推动城市进步。

那天去项目，碰到了营销负责人，聊天没刹住车，一聊就是二小时。

其中有一段对白是这样的。

我问：上周卖得咋样。

营销负责人说：只卖了20套。

我说：“只”是啥意思？

她说：不多啊，上上周我们卖了近40套。

我说：40套很高吗？

他说：很高啊，你还以为现在是2019啊？

我问了几个去年卖得比较火的楼盘的营销负责人，寻求验证，结果得到的答案基本是一个语气：这么牛啊，是哪个项目啊？

一周40套什么概念，我想看看郑轨云麓周边项目和其总体定位类似项目的成交情况。

我查克而瑞2024年数据，以下数据为项目的房管局备案数据，一般情况下项目实际认购套数更多。

郑轨云麓729套

央企华润的琨御府润园478套

东原阅城308套

谦祥云栖256套

建业时代和鸣二期101套

这些项目都属于品质改善项目，其中，郑轨云麓的729套是断崖式领先，排在第一，开发商是本土的轨道交通。排在第二的央企华润，卖了478套，第二是全国性房企东原的308套，第三是闽系传统房企谦祥，卖了256套，最后的是建业时代和鸣，早期盛悦府后续地块，卖了101套。

不得不说，作为近几年才起步的郑轨公司，这成绩，极其扎眼。

其实，云麓在区域内虽然很能打，但这并意味着周围都是软柿子，事实上，项目周边也是强手如林。

向西，正弘序，地铁+商业+公园，卖小2万；向东，是司法警官，和正弘序一样火，高端豪宅，要卖3.3万/㎡，中海2025拳头作品；向南，是中原华曦府，也卖1.8万/㎡。

如下图：

上图：郑轨云麓竞争图

云麓的周边强手如林，它何以又能在此杀出重围，实现了一只独秀？《楼八》认为它在前期定位和营销策划上做得很牛，很到位。

以中原华曦府为例，它的土地条件和云麓十分类似，都是“有公园有地铁”，小片区也都是被认为是“刚需、刚改片区”，但在定位上，华曦府做了高端。

高端产品华曦府销售的情况证明了片区具备高端属性，《楼八》认为，三环内，任何一个地块都具备高端属性。

相比中原华曦府，郑轨云麓也有公园，有地铁，片区也是刚需刚改，同时，容积率方面，相比中原华曦府还有优势，但郑轨考虑到云麓毕竟是地铁上盖，最终，云麓走了品质改善路线，今天回头看，这个定位是对的。

上图：郑轨云麓区位

郑轨云麓门口是地铁口和公园，向西2个路口是丹尼斯大卖场和华强商业，再向西就是上万亩的西流湖景区了，周边北三环、西三环、农业高架快速系统密集，而从农业高架下来，只要一个红绿灯即可抵达项目。

本身郑轨是地方国企，行事风格也比较低调，在这个片区，选择“品质改善”也就相当于奔驰车间生产了一辆迈腾，中产阶级自然趋之若鹜。

让《楼八》概括，郑轨云麓就是：

一个在高调的位置，做了一个低调的盘，卖出了一个实在没法低调的成绩。

【2】

8号线上的云麓

2025年的春节刚刚过完，很多楼盘还没步入正轨，云麓就能能这么火，楼八认为它还有一个重要的原因，那就是：

项目门口的8号线通车了

8号线，《楼八》以前说过，这个几乎串联了“郑州各个经度房价最高片区”的地铁线，是郑州排名第一“高端居住”的地铁线，是未来要和1号线成为郑州最重要2条线的地铁线。

房价是价值的体现，由此可见，8号线通车是其次，重要的是郑轨云麓就在8号线上的超级C位地带。

上图：8号线沿线在售楼盘价格情况

从西向东说吧，大正水晶森林品质改善，金桥西棠品质改善，正弘序品质改善，郑轨云麓品质改善，中海司法警官高端改善，未来天奕高端改善，松苑顶级改善，金桥壹号湾顶级改善。

有人可能在意云麓的小片区不够繁华，在意地铁上盖，但也正是因为这些因素，才造就了8号线上“郑州性价比”最高的楼盘，否则，可能又是一个你根本高攀不起的价格。

2024年的云麓，一年销售近千套，它一个盘的销售套数可能比8号线上其他所有楼盘销售套数加一起的总和还要多，成为8号线上最亮眼的项目。

有人说，8号线上的云麓是小片区最不繁华的项目，但云麓可是8号线上唯一一个地铁直接入户的项目。

上图：郑轨云麓地铁入户想象图

地铁直接入户，不仅仅是开发商郑轨的产业优势，更是TOD郑轨云麓吸引众多工薪阶层的核心杀手锏。如果《楼八》没有记错，8号线上另外一个地铁直接入户的是丽汀公寓，它还是个公寓，但60㎡的标间租金都已经达到了5000元/㎡（含物业费）。

这其实就是TOD价值。

地铁是地下直接接驳入户，不用出地面就回家了，纯正的TOD，8号线家族楼盘中，这是唯一。区位属于三环核心主城，高新区也得敬让三分。

8号线上，云麓虽然敌手众多，但它用一把把杀手锏，大杀四方，也是打遍51公里长的地铁8号线无敌手。

上图：郑轨云麓效果图

144亩的单宗地块这几年在三环内极其罕见，2.99的容积率极其罕见，四至中的二至都是公园同样罕见，而同时满足这几个条件的，那更是罕见中的罕见。