最近的银行贷款、落户政策已经转变，那么房产是要回暖了吗？房产回暖又有哪些迹象可寻？

房产是不是回暖，只要搞清楚几个重要的节点，我们就能准确判断市场环境，从而把握住买房的最佳时机。

房价从长期来看主要是看城市人口的总量和增速。人口总量大，增速快说明了这个城市对大家充满了吸引力，具备良好的发展潜力。

中期主要是看城市土地储备量，以及土地出让速度。城市土地储备量小，土地出让速度慢那么城市房价容易上涨。

短期主要是看金融和政策。金融和政策主要是央行货币投放量、银行贷款宽松程度、房贷利率高低、城市落户政策等。

分析短周期房价情况我们主要是看这三大要点：

1、市场行情

2、城市级别

3、板块位置

首先你得先判断市场是什么样的行情，是上涨、下跌还是高位横盘？根据市场行情选择不同的策略。

其次选择哪个城市很重要，深圳两年的涨幅，二线城市可能要用3-5年去追，而三四线，不亏就是最好的结果。

最后你还要选择城市当中比较好的板块。地段是决定房产价值的核心，能更中心就更中心，李嘉诚的地段、地段、地段总是对的。

如果你不确定自己的要买哪里？就梳理下自己的核心需求是什么？找到核心需求再结合地段去选择，资金有限时，50平的两房，一家三口住住也是可以的。

买房纠结时，一定要记住，凤尾就是比鸡头香。

当你掌握这些要点时，你就可以从容应对每个房价周期中的每次机会。

今天我们重点讲一下怎么分析市场行情或者具备哪些条件房价才有上涨的可能？

市场行情判断三大指标

房价进入上涨通道主要有三大指标：汇率、利率、政策。

汇率：主要是人民币升值，美元量化宽松等相关信息。

利率：主要是指房贷利率，包括央行降准、降息等一系列放水活动。

政策：主要是指落户政策、购房补贴等引导性政策。每当落户政策放宽，一线二线城市总是有大量人群涌入，自然也带来了新的住房需求。

这三个指标和房价息息相关，只要盯住了这三个指标的动向，就可以判断短期市场行情。就这么简单。

三大指标与房价的关系

汇率：

如果人民币汇率上涨，那么外资就会流向中国，来到国内投资的资金最终还是流向市场，流向房市。反之，如果人民币汇率下跌，国内资金就会外流，房市资金就会少了，自然利空房市。

利率：

这个就很简单了，就是水龙头。利率降低，就是所谓的降息。市场多了很多钱，水涨船高，利好房市，反之，利空房市。

政策：

我们房市就是政策市，特别是落户政策、购房补贴等直接政策。国家政策支持，就是利好，政策不支持，肯定就利空。

目前三大指标的市场情况

汇率：今年以来一个特殊的现象是人民币对美元汇率的持续走强，在岸汇率从年初的接近7升至目前的6.4附近，升幅约2%。这一现象的特殊性体现在：今年以来美元指数已经明显走强，年内涨幅达到4.5%左右，而15年汇改以来人民币还从未在美元走强的时候仍然相对于美元持续升值(人民币在18年4季度到19年1季度的超跌反弹和美元出现过阶段性的同向)，这意味着人民币对其他主要货币升幅更大。这从CFETS汇率指数也可以看出：今年以来人民币对一篮子汇率升幅超过5%，指数自16年之后首次升破100。

利率：银行开始降低房贷利率，也逐步放松了二手房贷款条件，进一步刺激大家购买。

政策：拭目以待吧，利率降了，政策也就不远了。

目前强二线城市安徽已经率先降低贷款条件，打响了政策的第一枪。只要集齐汇率、利率、政策这三大法宝，就能召唤神龙。

我们再次重申房住不炒，只鼓励自住者抓住买房时机，合适的时机让自己少点花钱，减轻自己的生活压力。

星海归尘，你我皆是赶路人，有缘再见。

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