北京新房|朝阳朝青板块新房现房-御翠园实地测评

深度思考的买房经验分享 2024-10-29 09:53:08

周末我去看了刚开盘的热门楼盘御翠园(最大特点现房销售),进行了一下实地测评,下面我来按照地理位置及配套、项目情况、综合分析、优缺点来详细说说这个盘值不值得买。

PS:北京有钱人真多,看到了很多豪车,现场很火爆,我排队了1个半小时才进去。

《深度思考的买房经验分享》,聚焦北京楼市+教育+升学+装修,分享刚需、学区、改善住房版块分析。

1、地理位置及配套

御翠园位于朝阳区姚家园路甲1号。临近地跌3号线朝阳体育中心站(300米)、高铁北京朝阳站,属于朝青商圈。快速通达三里屯商圈、CBD商圈、望京商圈、第三、第四使馆区商圈等城市核心商圈。产业丰富,高铁、飞机场非常方便,价格有支撑。

多维交通路网,临近东五环路、朝阳北路、姚家园路等,路网交通方便。

教育:

幼儿园:向日葵逸翠幼儿园、小天使艺术幼儿园、福禄贝贝幼儿园等;

小学:星河实验小学、国美家园小学等;

中学:北京市第二中学朝阳学习、润丰学校(东校区)

国际学校:北京拔萃国际双语学校,耀中国际学校,教育资源选择多样。

生态:

北京朝阳体育中心、星河湾生态公园、京城森林公园、姚家园公园等,周边生态环境很不错。

商业:

姚家园万象城、朝阳大悦城、金隅嘉品MALL、活力东方购物广场东馆等多家大型商业中心,一站式休闲娱乐购物。未来购物娱乐会更方便。

医疗:

附近医院有:民航总医院、北京华信医院、汉典中医医院、北京京医中医医院等,对于新房来说,这个医院配套还算可以了。

2、项目情况

项目地址:朝阳区姚家园路甲1号,改善盘。26栋楼共1252户:平层1024户,联排228户。平层是两梯两户的,得房率83%左右。这个项目开盘现成非常热闹,人很多,排队进场,这个项目火爆的核心原因是由10万+的基础上打了76折,目前销售价为7.6万元/㎡,140平三居1070万起、185平三居1390万起;345平联排别墅2620万起。2025年6月交房。项目基础信息

占地面积:占地约9.78万平米

建筑面积: 约24万平米

项目楼间距:约80米

产权年限:70年产权

容积率:2.5

绿化率:30%

建筑类型:平层(总高16-18层),联排别墅地上三层地下一层

社区规模:26栋楼共1252户:平层1024户,联排228户

采暖:自采暖

交付标准:毛坯交付

交付时间:已封顶,2025年6月

车位:价格未定,高层1:1.2,联排1:2

物业服务:家利物业6.5-8元/平

整个项目四周最多是双向双车道,没有大路,不会太吵。

户型情况:

平层1024户,联排228户,户型可以选择,平层的140平,185平户型主要集中在西北地块,联排户型集中在东南。对于豪宅来说,140平三居可以接受,185平才做了一个三居室,就比较可惜一些。

有185平的样板间,虽然是毛坯交付,但是可以给一个装修参考。

联排户型如下:

联排样板间:

工地实拍:

项目实拍图:

3、综合分析

该项目位于朝阳朝青板块北,2001年由李嘉诚旗下的和记黄埔于以约7亿元的总价拿下姚家园地块,面积为40万平方米‌,楼面价约1750元/平。

目前已开发逸翠园一期(南、北两个区)和御翠尚府。2005年6月开工后的八年间,逸翠园小区一期2006年左右开盘,御翠尚府于2013年左右开盘。

逸翠园小区一期的情况:

二手挂牌均价8.7万左右/平,一期为6-9层板楼和叠拼,150-190的三居,220-240的四居,叠拼260-330平,密度底,小区环境和物业服务都不错。

御翠园是逸翠园的二期,定位为城市高档低密住宅。

御翠园二手房的竞品分析:泛海国际11万多,星河湾约10万元/平米,观湖国际10万多,这样看的话新房御翠园的价格并不高,形成了价格倒挂。

御翠园新房竞品分析:竞品新房有北京宸园,成交价在10万+/平方,中建宸园为精装修,减掉装修成本每平为9万+,北京宸园户型和得房率更有优势,御翠园单价更有优势。

还有之前热卖的项目融创壹号院,精装修售价14万左右,减掉装修后约13万上下/平方,与御翠园位置比较近,都在东四五环朝青板块,属于同区域,但御翠园的平层价格每平米8万左右,联排产品价格定在每平12.5万左右,价格优势明显!

4、优缺点分析

先说优点:

御翠园位于朝阳区姚家园路甲1号,临近地铁3号线朝阳体育中心站(300米),属于朝青商圈。快速通达三里屯商圈、CBD商圈、望京商圈、第三、第四使馆区商圈等城市核心商圈。板块北侧有798等文化创业产业、商业云集,附近吸引了众多外籍人士和海归人才居住,已经算是一个成熟的国际居住区,豪宅云集。产业丰富,高铁、飞机场非常方便,价格有支撑。

东四环酒仙桥的北京宸园,10月首开就卖出60亿+。东四环的认可度还是很高的。2600-4000万可以在东四环买联排别墅,也是非常哇塞的,五环内特别是北城五环内,只有二手别墅;比如紫玉山庄、亚运新新家园,这些五环内的10年以上楼龄的别墅总价都是3000-4000万。

再说缺点:

平层户型属于南北纵深比较大、东西跨度不大的户型,不算大通透户型,这一点比较受诟病。现在流行的比较好的户型是四叶草户型。

好了,关于御翠园的分析就是这些了,想看新房的小伙伴可以找我带看,绝对返佣多。

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