“转贷”调降存量房贷利率，又一地放宽！

8月11日，重庆市住房公积金管理中心发布《关于进一步优化住房公积金使用政策的通知》，优化住房公积金置换贷款住房套数认定标准、支持提取住房公积金直接支付贷款购房首付款、支持异地缴存新市民和青年人在渝购房可申请住房公积金贷款、提高缴存人家庭租房提取额度等。

来源：重庆市人民政府网站

值得注意的是，《通知》规定，重庆无住房公积金个人住房贷款记录的缴存人家庭，仅有一笔未结清的商业性个人住房贷款且在重庆仅有一套住房，可申请将该套住房未结清的商业性个人住房贷款置换为住房公积金个人住房贷款。“本次政策优化后，在坚持无住房公积金贷款记录的基础上，适当放宽了住房公积金置换贷款住房套数的认定标准，已出售的住房及其结清的商业性个人住房贷款记录，不作为住房套数认定依据。”重庆公积金方面表示。

商转公贷款是指符合住房公积金个人住房贷款条件的缴存人，将本人已办理且尚未结清的商业性个人住房贷款，全部或部分转为住房公积金个人住房贷款。在利率下行的环境下，这一操作实际上将原来较高的房贷利率转为了最新的更低的房贷利率，减轻了购房者存量房贷的还款压力。

自7月14日，上层首提“存量房贷利率下调”开始，已有多地开启商转公业务，如扬州、武汉、重庆等约20城。另外，也有部分城市已经明确表示暂不开展商转公业务，如杭州、南京、合肥等。

今年以来，LPR再次下调，目前5年期以上LPR为4.2%，除了部分城市，全国首套房商贷利率的下限是4.0%。

于新买房的购房者而言，这一波降息红利都还是享受到了。

但在前两年购房的业主，对此就有些耿耿于怀了。作为全国房贷利率最高的城市之一，成都前两年首套房商贷利率一度达到6.X%以上，很多买房人都是在这个高位站岗的。按照贷款100万，贷30年，6.X%的利率和4.3%的利率，每月还款差距在1000元往上。

于是，对于官方提出的“存量房贷利率下调”政策也是格外关注。

但是迟迟没有执行细则出台，也没有大行明确执行。

到底怎么降？降多少？哪些人可以降？这些老百姓关心的问题都尚不明朗。

绝大部分寄希望于“商转公”或者“房贷转贷”。

就“商转公”而言，商业贷款利率和公积金贷款利率有巨大的“差额”。目前成都首套商贷4.2%，而存量房业主商贷利率大多在5.88%及以上的，但首套房公积金贷款利率，五年期以下2.6%，五年期以上为3.1%。

商转公，贷款利率确实可以降不少。

但是令人非常惋惜的是，此前成都公积金中心明确宣布暂无法支持“商转公”业务。

而“房贷转贷”，主要有两种性质——

其一，从新办理一笔房贷覆盖当前贷款，就是“转按揭”。

此前也有中介在朋友圈大肆推荐：

简单来说就是把高利率房贷（商贷）转到新的银行去，可以享受目前最新的LPR基准利率，即首套房4.3%，二套房4.9%，最长年限依然可以选择30年。

看起来确实对高利率站岗业主非常利好。

但是，房猫咨询了成都多家银行工作人员，均表示“目前没有接到这方面的通知”，也就是说目前还没有银行公开承认可以承接转按揭业务（去年5月，绍兴银行总行营业部官方微信公众号发文称，“总行营业部推出转按揭业务，首套利率5.05%”。但仅过了一天，就被叫停）。

其二，就是转“经营贷”。

这也是最近很多小贷公司在推的一个热点，打的噱头就是“成都房贷利率可以下调，利率5.88转为3.6，三十年省下上百万利息”“2022年以前买房的注意了，按揭利率年化6左右，现在可以转贷年化3.6”......还例举了一些“成功转贷”的操作，十分具有诱惑性。

但事实上，这种“转贷”，其实转的就是经营贷。

经营贷指的是那些小微企业主或个体工商户，用房产抵押等担保方式，从银行获得贷款，用于企业或个体户的经营需要。

原本用于经营企业的贷款，如今被用来还房贷，不用想，这就是妥妥的违规操作。早在2021年3月，经营贷违规流入楼市已经被严打过一波，只是当时是以首付款的方式流入楼市。

对于焦灼等待的存量房业主，目前需要警惕一些不法中介的忽悠，不要轻易用消费贷、经营贷置换房贷；另外，定期想办法与银行协商，尤其是选择LPR利率，没有过逾期记录的业主们。