前几天，住建部说了，要建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险三项制度，并在今年22城率先试点收房屋养老金，消息一出，大家又开始了热烈讨论。

上海8月21日宣布：

在浦东等区域实施房屋养老金制度，并计划在明年全市推广。

房屋养老金制度，其实也不是今年才出的新鲜名词，但却配合房地产新模式一起出现，这就显得意味深长了。

很多人看到房屋养老金，就觉得要额外交钱。

这次已经辟谣说个人不需要缴纳，只是由地方去建立一个公共账户。

但不管怎么说，这个事情就已经提前透露了老房子的最终结局。

对于所有有房人来说，都会是一次大洗牌。

先说为什么会要推行房屋养老金制度。

顾名思义，人老了要养老，房子老了也要。

之所以选择现阶段推进，有一个关键原因：

老房子太多了。

现在楼龄超过30年以上的房子占比大概是20%，而10年后，这个比例会超过50%。预计到2040年的时候，有接近80%的房子会超过30岁。

也就是说10年后，我们有一半以上的房子楼龄都超过了30年，过去房子的设计寿命一般在50年左右，30年已经算是夕阳红的年龄了。

这样的房子别说值不值钱，连安全性都没办法保障。

那怎么办？只能提前想办法，所以才要开始建立房屋养老金制度。

按照目前透露的消息来看，这笔钱分三个账户：

一个是地方财政出钱，一个是业主强制缴纳，一个是业主自愿缴纳

但你说全部都依赖财政出钱肯定是不够的，地方现在的困境大家都知道，何况以后老小区那么多，怎么可能管得过来。

当然，昨天我看大家长说房屋养老金不会增加业主成本，主要由公共账户出，但羊毛出在羊身上，这个道理大家都懂，只不过是如何收的方式。

那很多人说不是有房屋维修基金吗？

有是有，但别忘了，这是20-30年前钱交的，别说有些小区可能真的用完了，就算没用完，这些钱放到现在也都是杯水车薪啊。

随着老小区的老化，要修缮的费用、人工成本、材料成本只会越来越高。

所以我一直说，老破小你看似便宜，但未来单纯维修费用可能就是一个无底洞。

还有很多人说不是可以以旧换新或者拆迁吗？

过去老破小确实有过2次红利，第一次是2015年那会的大拆迁，直接拆掉老房子，让你去买新房子，顺利完成抛售老房子的过程。

第二次是2019-2023年，这一次虽然不搞拆迁，但也是旧小区改造，地方帮你免费改改外立面，疏通下水道，又给老小区续命了好几年。

但现在很明显都做不到了，拆迁的主体是开发商，但这几年开发商暴雷的暴雷，倒的倒，谁给你拆迁。

更何况拆迁的周期又长，还要碰上各种钉子户、扯各种利益纠纷，时间长，成本高，关键是就这样的行情，可能还没钱赚。

没多少开发商还愿意干这个事情了，所以大拆大建的可能性不高了。

至于老旧小区改造，又非常考验地方的财政实力，一二线核心城市可能还会有地方拨款一部分，但大概率也不会全掏。

所以最后的解决方案，还是要丢给小区业主自己自救。

未来老破小的宿命就是要去缴纳养老金，来维持老房子的存活寿命。

你想想如果个人不需要缴纳，单纯靠公共账户出钱来维修，可是公共账户主要靠的又是地方财政和土地出让金，这根本不可能覆盖所有城市的那么多房子。

最后会不会想办法让业主自己缴纳一点呢？我觉得不排除的，当然也可能是自愿缴纳。

总之，老房子的持有成本会越来越高，很多人买的时候觉得老房子很便宜。

这个世界上就不可能有又便宜又好的东西，老房子单价低，但未来每一年的持有成本都会高。

而且你接盘了老房子，再持有个5-10年，彻底变成40年的房子了，再想找接盘侠，价格必然一降再降。

还是那句话，别赌老破小了，以后没有拆迁，没有改造，只有每年交房屋养老金来维持修缮。

如果你手上还持有这种即将进入20年房子的，赶紧换，赶紧卖，如果你准备买房的，别买老房子，至少别再买楼龄接近超过25年的房子。

现在看起来单价便宜的老房子，反而是陷阱。因为持有成本可能太高了。

我之前强调过，今年是换房的好机会，3点原因。

1、房价下跌，包括一线城市的好房子价格都是跌的，只有跌你才有机会买，涨的时候你连门票钱都付不起。

2、首付低、利率低，一线城市2成首付，二线城市1.5成首付，房贷利率最低3字头，整体的持有成本和上车成本都在大幅降低。

3、限购门槛低，以前大家不是不知道一线城市好，但要么买不起，要么买不了，但现在很多限购的门槛都在松动，完全可以把房子换到更核心的城市。

包括如果你有老房子，也要抓紧时间做置换，换到次新或者新房，这一轮调整浩浩荡荡，很多人的财富可能不知不觉就被洗牌出局了。

未来老房子怎么办？

所有房子买了之后，都会有变成老房子的一天啊。

是的，这个问题很关键，和未来楼市的整个格局都有关系。

还记得我以前经常说的一句话：

你永远不可能在一套房子里面住一辈子的。

这不是说你主观不愿意，而是有太多客观的因素了。

任何事物都有寿命，房子也不例外。

这和个人养老金是一个道理的，都知道现在养老金账户不够用，所以开始鼓励个人交商业型养老金，鼓励大家要做好养老计划。

你不需要考虑以后会怎么收，大家不愿意交怎么办，你要从底层逻辑去理解这件事。

现在暂时不需要个人缴纳，是由地方去建立这个公共账户。

但地方的收入又如何保障呢？

一定会想办法增加税收来源的。

没办法，经济形势和财政收支决定了政府必须减负前行，拓展、拓宽税源。这是一个倒逼着的改革！

虽然这次大家长说公共账户会由地方土地出让金去填充，个人不一定要贴钱，但就和个人养老金一样的。

如果无法覆盖那么多老房子呢？是不是要有个人房屋商业养老金？

总之，还是提前做好准备吧。

以后所有城市的老房子都会面临这个问题，而且这一次可能又是以牺牲小城市来充实大城市的一次洗牌。

大城市的老房子，因为地方财政收入可观，卖地还能赚点钱，老房子也有自住或者出租的需求，这些大城市的老房子是有机会维修的。

但对于小城市而言，房屋升值空间本不大，且房子也已经饱和，不可能持续靠卖地来补充公共账户，而地方财政也吃紧，那这些小城市的老房子怎么办呢？

除了每月缴纳物业费，现在还要缴纳房屋养老金，默默地就增加了不少持有成本。

这笔账大家都会算，可能就会选择放弃小城市的老房子，所以要么是房屋养老金制度不会铺开，可能到二线城市也就到头了。

那你想过没有，小城市也有老房子啊，这些老房子怎么办？

结局显而易见，衰败，然后等着自我淘汰。

所以这又会是一次房地产的大分化时代。

小城市和大城市持续的分化。

老房子和次新房子的持续分化。

很多人看不到关键点上，到现在还抱着我买一辈子就买一套房子，然后在这套房子住到老。

这是不可能的。

你会发现日本有些好地段的房子，价格便宜，而且出租很容易，租售比能做到4%左右，可是为什么人家日本人不买呢？

原因就在于税和所谓的维修基金太贵，最后算下来可能也就2%的出租回报率。

你们要搞清楚房子的本质，房子是收集劳动剩余的一种工具，说白了就是税收的一种工具。

不同发展阶段，应对的税收方式都可以不同，如果你想一套房子住一辈子，你要想的是后续持续缴纳的税。

所以你从顶层设计的角度考虑，其实我们依然没有，或者说也不会摆脱土地财政，只是换一个方式去收。

而且任何国家都不会放弃房地产这个核心行业的。

很多人都说现在房子过剩了，但真的过剩了吗？

大家不妨思考这个问题，老房子30-40年之后还能继续居住吗？

再过15年，现有的房子80%超过30年，这些房子当持有成本大大增加的时候，你觉得大家没有置换需求吗？

这个问题，之前重复说过，在这次之后，好像更加清晰了。

所以一鲸落万物生，很多人期待的房价落万物生的情况没有发生。

在这个时候，还不如期待房价赶紧涨价，因为在房价下跌的时候还要加收各种费用，大家是很难受的。

但一旦房价上涨，好像这些费用都不算什么了。

今天篇幅有限，我无法给大家盘清楚一个大逻辑，但大家要理解一个事情：房子一定是不断迭代的，你不可能住在这套房子一辈子。

哪怕你不求这套房子升值，随着破败，你这套房子可能连居住属性都保障不了。

最好的方式，就是不断优化和置换，让自己始终持有一套能升值的房子。

如果你到现在还不知道要怎么去做置换，什么样的房子要换掉，怎么换，以后老房子的最终归宿到底会是什么，你可以扫码加我微信，我会结合房屋养老金这个热点，在闭门直播中告诉你未来房地产的格局会是什么。

如果你手上持有一套楼龄超过15年以上的房子，到底还要不要持有，如果卖掉的话，要换到哪里去。

任何时候，记住，顺势而为，我从来没见过逆势而行还能赚大钱的。