对于朋友们来说，烂尾楼并不陌生，近年来更是频频出现，数量多得让人麻木。到底为啥烂尾楼越来越多？或许各位里有明白人，我就不瞎猜了。

相比之下，我更关心烂尾楼的最终结局，总得有人来处理，它们是能重新盘活上市，还是继续像城市“牛皮癣”一样影响市容？

看到有些烂尾楼存在了十几甚至几十年，不禁让人疑惑，难道就没有让各方都满意的解决办法？大家不妨在弹幕分享下家乡烂尾楼的情况和处理方式。要解决烂尾楼问题，得先弄清楚它是怎么产生的。

常买房的人都知道，买房时一手现房优先于二手房，二手房优先于期房。但千禧年以来，中国房地产飞速发展，期房却成了市场主流，这恰恰是众多楼盘烂尾的直接原因。

期房售卖模式是内地开发商从香港学来的，在香港叫卖楼花，由霍英东在20世纪50年代首创。奇怪的是，从那时到现在，香港极少有烂尾楼，内地却到处都是。

这是因为香港房地产有两项关键规定。1960年香港出现首个烂尾楼后，政府规定开发商卖期房前，必须全额支付地皮款，还要证明有足够资金完成项目，否则拿不到同意书，此后40多年香港没再出现烂尾楼。

2003年茵翠豪庭因楼市大跌和开发商贪污预售款事件，特区政府又新增规定，要求监管账户透明，房子预售成功后业主权益高于贷款银行，即便烂尾也先还业主钱。

内地房产市场采用高杠杆、高周转模式。开发商拿地、盖楼、还债靠贷款和发新债。房地产发展好时，不借高杠杆买更多地皮就会被淘汰。

很多开发商还涉足其他项目，比如有的企业既卖水又造车，目的是融资给房地产业务输血。长此以往，资金链断裂风险大增，债务越积越多，房子又不一定能全卖掉，开发商就可能打监管账户的主意，像泰禾爆雷后就私自挪用监管资金偿债，在他们眼里业主还款优先级最低。

在我国房地产运行模式中，地方政府通过土地出让增加财政收入，房地产项目成为资金蓄水池，但开发商承担最大债务风险。

这并非为开发商开脱，只是说明其作为房地产开发关键环节，不稳定因素多，易引发问题，一旦出问题业主可能钱房两空。烂尾楼问题长期积累，如今已不容忽视。

一二线城市烂尾超10年的楼盘有100多个，超20年的近30个，某大型房企留下超160万套烂尾房。

一个烂尾楼存续几十年，并非各方不想处理，而是问题极为复杂。烂尾楼涉及众多利益主体，处理时往往前进一步后退两步，多家司法机构介入导致司法流程冗长。

若烂尾超10年，原设计规划落后，重启或转型面临巨大资金压力和市场风险。且各方都不想受损还期望额外补偿，难以达成一致。

例如深圳邦达花园，堪称当地“最牛”烂尾楼，烂尾超20年。开发商当年一房多卖，一套房最多8个业主。自开发商因诈骗获刑，这里就成利益争夺地，从2004年政府试图盘活起，多家房企通过诉讼、举报等争抢所有权，至今未决，因其地理位置优越，价值攀升成为“肥肉”。

北京金泉港情况特殊，严格说不算标准烂尾楼，目前投入使用部分仅电影院及少量个体商户，写字楼商业价值仅占原设计0.1%，地处黄金地段却未完全盘活，原因包括商业利益纠纷及敏感问题，非政府牵头就能解决。

还有如某大型企业的海花岛，项目庞大，烂尾后难以简单接手，未来前景不明，接手者需掂量自身能力。

尽管有诸多棘手案例，但并非国内烂尾楼盘无药可救。先来看看大陆以外市场的处理方式。据民生证券研究，香港和海外房企很少出现单个楼盘烂尾，得益于不同管理方式。

首付比例方面，美国最低5%，新加坡最高20%，首付款由信托律所严格监管，交房前不打给开发商，项目烂尾款项原路退回业主。

香港自60年代至今仅出现寥寥几个烂尾楼，所以在香港及海外，房地产项目烂尾很少引发维权讨债，也不会将风险传导至金融系统。

但并非所有项目都不会烂尾，一旦单个项目烂尾，海外开发商一般有两种选择：一是发债、抵押贷款筹集资金继续开发；二是破产清算变卖资产转移项目所有权，一般无需政府介入。

不过因项目烂尾往往意味着开发商自身问题严重，发债贷款、变卖资产效果不佳，多将项目转手给主要债权人，如贷款担保人（银行或州政府），担保人接手后指定专业机构（如知名会计事务所）处理项目和资产。此

外对于因金融危机等导致的系统性烂尾楼，海外国家通常动用行政和国家金融力量，如调整利率、增加流动性，甚至购买烂尾项目开发商股权、债券，为项目注入资金提升企业信用。

海外已形成相对成熟的烂尾楼处理模式，那国内情况如何？

首先，我国已关注到业主在烂尾项目中的不对等地位。之前最高院批复指出商品房交付优先于工程款、贷款债务偿还，虽未明确表述，但倾向保障购房者利益。在尚无权威法律条款情况下，有效盘活烂尾楼盘成为保障购房者利益关键。

为大家分享几个成功案例。北京玫瑰园开发时多次因资金问题拖欠工程款，为其做装修的山东老板以最大债主身份接手，通过拆毁部分别墅、降低建筑密度提升楼盘价值，最终使其重获生机。

这代表国内主要处理方式之一，即由实力雄厚、有协调能力的开发商接手，该山东老板为说服业主不退房挨家挨户沟通。上海非洲国际、北京中宇大厦、丰兰国际等楼盘也是靠新开发商接手起死回生。

除开发商外，政府在烂尾楼处理中也发挥重要作用。如广州明珠花园，在政府监督下采取灵活查封措施，使楼盘得以继续建设完工。

更多时候，政府像是组织者，引导企业参与。国内还有业主自救方式，即业主与主管部门、监管机构协商后自筹资金完成后期建设，但此方式风险大，需业主额外投入资金，成功案例相对较少。

目前我国虽未形成完整烂尾楼处理体系，多针对具体问题具体分析，但好消息是越来越多资产管理机构关注并介入中国烂尾楼市场，这有利于盘活烂尾楼盘。

专业问题交给专业人士，我们正逐步发现并解决问题，这是积极向好的信号。无论市场如何变化，重要的是都能找到理想生活方式。

文本来源@动动枪DongDongGun 的视频内容