1月26日，青岛新年首场土拍爆出了个不大不小的“炸弹”——保利、金茂、青铁三家央国企联合，以成交楼面地价14020元/㎡、8.84亿元的总价，拿下了市南区轮渡湾片区SN0102-04地块。

▲轮渡湾片区SN0102-04地块

有人说，这是央企用实际行动打破了“要淡出青岛”的传言；也有人说，2家央企+1家国企凑一起才能拿块小地，是为了分摊风险吗？

1、

轮渡湾地块的优劣势

先说优点。这块地段那是真不差——紧邻轮渡湾，名副其实的“零距离瞰海”，甚至在家打开窗户都能钓鱼了，而且旁边就是地铁2号线轮渡站，青岛火车站也在附近，周边金茂湾购物中心、市南区人民医院、青岛一中市南分校，这些配套都没得挑。地块自身的规划也不错，容积率2.9，绿地率30%，妥妥的高端居住属性。

▲轮渡湾片区SN0102-04地块，瞰海零距离

但问题也不少。这里的二手房才卖2万多点，这个新项目的楼面地价就要14020元/平，再怎么包装成豪宅，市场能接受得了3万+的单价吗？更别提这个地块过去是工业区，生态环境改善虽有成效，但心理阴影还在。再加上开发商要承担不少社区配套建设的责任——养老服务站、托育所、社区卫生站，都是必须无偿移交的。这么一搞，利润空间被压缩，市场风险却在增加。

2、

是风口还是“风口浪尖”？

青岛的房地产市场这些年一言难尽。金茂湾、悦海地、云上观澜这些项目的表现大家也看到了，二手房均价在2.5-3万之间徘徊，新房市场有时候为了清库存，甚至“特价”卖出2字头。要想让轮渡湾项目脱颖而出，开发商必须拿出点真本事。现在市场上炒得火热的“第四代住宅”概念，或许就是个突破口。

▲青铁鼎峰云上观澜

“大面积赠送、灵活户型、智慧家居、绿色环保”，听上去是不是很心动？如果开发商能玩转这些概念，再叠加滨海、地铁、商业的优势，价格控制在3万以内，这项目倒是有机会成为片区的新宠儿。但反过来说，如果价格脱离实际，购房者不买账，那这个豪宅，也只能是豪在开发商的PPT里。

3、

央企回归，青岛楼市新动向

有意思的是，这次拍地的是河北保利，而不是山东保利。有人说这是央企要重新布局青岛的重要信号。最近央企们在青岛的动作确实挺耐人寻味——中建八局转让胶州项目，中交地产撤出房地产，坊间的“央企不看好青岛”的传言甚嚣尘上。

▲保利、金茂、青铁发布的拿地海报

可事实证明，央企并没有放弃青岛。这次保利、青铁、金茂的联合出手，就是用实际行动回应了市场的质疑。央企的回归，或许预示着青岛楼市在政策和市场的双重调整下，会有新的动向。