年关将至，地产圈又曝出一个重磅新闻：央企中交地产宣布退出房地产开发业务，彻底转型轻资产运营商。伴随这一爆炸性消息，中交地产在青岛两个百万方超级大盘——楼山春晓与山海大观，成为舆论焦点。从曾经的高端标杆到如今的无人问津，这俩项目的命运，将何去何从？

▲西海岸中交山海大观，号称百万方TOD综合体

1、

中交地产为何退出房地产？

如果说过去的十年，央企地产商是楼市的顶梁柱，那么如今，它们更像是不得不瘦身减负的巨人。

2024年，中交地产发布的财务报告犹如一枚重磅炸弹。公司全年预计亏损53亿元，净资产已变为负值。债务方面，短期债务高达322亿元，而账面上的现金仅剩99亿元。这意味着，中交地产不仅无力偿还短期债务，更无法支撑持续开发。

为什么会亏成这样？答案很简单：

房子不好卖了

曾经的房地产市场高歌猛进，但如今已然进入下行周期。中交地产2024年全口径签约销售金额仅为123亿元，较2021年的560亿元缩水了四分之三。即便采取价格战，也难以扭转销售低迷的局面。

▲李沧中交楼山春晓，已封盘停售

模式落后，转型失败

中交地产的开发模式仍停留在传统的“拿地—盖房—卖房”阶段，没有适应存量房市场和城市更新的需求。即使试图转型轻资产运营，动作却始终落后一步。

债务压顶，资金链吃紧

近年来，中交地产背负着巨额债务，其资产负债率已高达85.94%。短期债务与流动资金严重失衡，现金短债比仅为0.319。正因如此，中交地产不得不向控股股东中交房地产集团借款展期，并最终决定将开发业务整体打包出售。

面对高企的亏损和不可控的市场风险，退出房地产开发，聚焦物业服务与资产管理，或许是中交地产最后的生存之道。

2、

楼山春晓与山海大观的尴尬现状

央企中交地产退出房地产，让中交在青岛在售的两个百万方超级大盘，成为众人关注的焦点。从豪言壮语的营销宣传，到如今的问题频出，它们的现状让人唏嘘。

楼山春晓：封盘停售

楼山春晓是中交地产在青岛市区的开山之作，是传说中的百万方超级大盘——中交海洋科技城的首期，位于李沧区青钢片区，曾号称青岛北部的高端住宅标杆。然而，从2021年开盘以来，这个项目一路风光不再。曾经开盘单价高达2万元，到2023年底，特价房已跌至1.6万元，却仍无人问津。

▲李沧中交楼山春晓，是已经交付的现房

更令人惊讶的是，楼山春晓售楼处早已人去楼空、封盘停售。根据网上房地产数据显示，该项目尚有近600套房源未售出，而其高容积率设计、偏远的地理位置以及缺乏配套的现实问题，使得项目陷入进退两难的尴尬境地。事实上，在楼山春晓这个12万㎡的项目之后，中交地产已经退出了青钢片区的后续开发，百万方大盘成了一个美好的传说。

山海大观：交房即翻车，质量问题频发

另一边，中交海发山海大观则坐落于青岛西海岸新区，号称百万方超级TOD综合体、打造世界级湾区生活标杆。然而，2024年项目交付后，问题频出：

建筑质量堪忧：顶楼渗漏、地下车库积水、地暖压力归零，甚至连下水道都堵满了建筑垃圾，山海大观的品牌口碑也因此一落千丈。

▲中交海发山海大观，新房墙体被浸泡

商业空置严重：原计划引入的大体量商业配套至今无人运营，整个项目毫无生气。

▲中交山海大观，包含大体量的商办部分

设计落后：住宅户型仍沿用三年前的设计，早已无法满足当下购房者的需求。

随着中交地产宣布退出房地产业务，山海大观二期何时开建、能不能开建，也变得充满了变数、遥遥无期。这个所谓的百万方大盘，大概率也会变成一个半拉子工程。

3、

对青岛楼市的冲击与反思

中交地产的退出，除了给楼山春晓与山海大观蒙上阴影，更为整个青岛楼市敲响警钟。

信心危机

房地产市场中，央企历来是购房者信赖的“压舱石”。如今，连央企都出现亏损并退出开发业务，购房者对市场的信心无疑会进一步受挫。楼山春晓与山海大观的交付问题，更让高端盘的光环黯然失色。

▲中交山海大观，住宅已经交付

库存压力加剧

青岛楼市本就处于降温状态，成交量低迷。而中交这两个项目的大量库存迟迟无法去化，无疑会加剧市场的库存压力。这些滞销房源可能最终沦为促销尾盘，进一步拉低周边房价。

开发商转型的警示

中交地产的经历表明，传统的地产开发模式已经难以为继。在政策调控与市场饱和的双重压力下，房企必须重新思考自己的发展路径。从城市更新到长租公寓，从商业运营到物业管理，企业需要找到新的增长点。

▲中交青岛总部基地项目，前景堪忧

中交地产的退出，标志着一个时代的终结。对于青岛楼市来说，楼山春晓与山海大观的困境不仅是市场调整的结果，更是行业转型的缩影。房地产的黄金、白银时代已经结束，取而代之的是更加务实、冷静的青铜时代。