亚新美好香颂位于绿博，是片区内标准的改善楼盘，2016年面世，2020年交付，金子（化名）是其业主之一。虽然绿博片区近几年领跌郑州楼市，但对于自己小区房价的涨跌，金子似乎根本不在乎，她是自住。项目一交房，她就着急忙慌地搬家入住了，入住以来，金子都觉得项目的邻里关系十分融洽。口罩时期，小区业主齐心协议团菜团肉；日常生活，大家也因为供电、取暖等问题，一起努力，共同寻求解决方案。但金子认为，这原本和睦的邻里关系被在2024年被打破了，原因是因为成立业委会。【1】

不是常住居民的业委会

感谢关注《楼八地产研究所》。我是宇文播，专注郑州城市发展和本土高端地产研究，致力推动城市进步。根据金子描述，事情的起因是从去年陆陆续续有一些业主提出要成立业委会开始的，最终成立了业委会。但她认为小区虽然交房4年有余，但入驻率只有20%，所以，小区并不具备成立业委会的条件。这里面，金子有个误区，业委会成立的条件有好几个，只要满足任意一个，就可以申请成立业委会，其中二个是：1、入住率超过50%；2、入住率未超过50%但物业已经交付使用三年。所以，如果美好香颂已经交付使用4年的话，是有资格申请成立业委会的，只需要5名业主向所属居委会提出申请即可。业委会成立以后，金子说她曾经就“业委会如何监督物业”、“如何对小区重大问题进行监督”等问题咨询过业委会，但业委会态度冷漠，认为业委会本身就是兼职公益，义务劳动已经很不容易了，不要问那么多问题，只管相信他们就行了。这个叙述过于主观，《楼八》并不了解实际情况，暂不评价，不论是金子还是业委会，人的利益立场不同，争执分歧自不可能避免，戾气弥漫的社会，静下心来换位思考更是万不可能。问题得不到释疑，金子就开始质疑业委会成员的身份，经过了解，她发现了端倪。成立的业委会一共有7名成员：其中3名是常住成员，2名为未常住人员，1名因长期拖欠物业费已经被物业起诉并强制执行，1名压根没有收房。而且3名常住成员里，还1名已经拖欠了2年物业费，且已经在房产中介app上挂牌出售自己的房屋了。如此看来，7名业委会成员，似乎只有1名是“正常”状态的业主。所以，金子认为，这些要卖房的、未入住的、被起诉的、拖欠物业费的……等等业主是不应该成为业委会成员的。如果情况属实，《楼八》也认为，这种身份组成的业委会，不可能代表“常住居民”的利益。【2】

降低物业费还是换物业公司？

《楼八》最近频繁接触过小区业委会。接触得越多，越发觉得针对“第三方”的陈述必须足够严谨，不敢轻易相信任何一方，因为屁股决定角度。同样一件事情，看叙述的主体人是谁？主体是对物业不满的业主，那结论就是物业罪大恶极；主体是物业，那结论就是业主蛮狠不讲理；如果是业委会，可能就是物业不作为业主还不理解。所以，我们尽量根据掌握信息做最大努力的真实还原。2024年6月，美好香颂业委会发布通知说：鉴于小区目前的物业费较高，为了降低物业费标准，要求全体业主在“小红马社区”的小程序进行投票，对“与物业解除前期合同，并聘请新物业公司进驻小区”事宜进行投票。首先，《楼八》快速了解了一下美好香颂的物业费，其标准是：

高层3.5元/㎡

洋房4元/㎡对于一个绿博片区的楼盘，即便是改善，这个物业费也是很贵的，楼八也认为很有降下来的必要。所以，以“降低物业费”为宣传点，的确很容易引起大家共鸣，获得支持。但对于业委会的行为，金子却不认可，她对此提出三点质疑：

第1，要降低物业费就降物业费，为何要和解除原物业公司合作？

第2，聘请哪家新物业公司？

第3，新物业公司能力如何？能否解决社区原来存在的重大问题？对于金子提出的第一点，我们详细看看，降低物业费到底和更换物业有没有关系。业委会是6月发的通知，7月1日举行的业主大会，物业公司在7月16日发布《告知函》，大幅度降低了物业费。如下图。上图：亚新物业降费告知函《告知函》落款是河南亚新物业服务有限公司，同时表述“根据目前市场形势”，还有交10个月送2个月的行为，相当于打了个8点几着，高层应该不到2块了。这个物业费标准趋近于合理了。这个结果表明：不换物业公司，也能降物业费标准所以，金子的第1个质疑是对的，不换物业公司，的确降了物业费。那么如果一个小区的物业本身还可以，物业公司又能将物业费，那真的就没有换物业公司的必要了。亚新美好香颂的物业服务质量到底怎么样？对此，根据金子提供了小区实景照片。

上图：亚新美好香颂的物业服务小区的物业总体还是可以，如果保持目前的服务水平，且可以把物业费降到2元以下（计入活动赠送），楼八认为还真没必要更换物业公司。那这么看，金子是对的吗？也不能全这么认为，如果业委会只是单纯的去提降低物业费，物业公司几乎不太可能答应降费要求的，只有要更换它时，它就有了危机感，进而促成降费。所以，在降低物业费的环节上，业委会起到了巨大的正面作用的，这一点任何人都不该否认，包括金子。金子提到的后二点质疑，是新物业公司的事。新物业公司不可能由业委会直接制定，这一点可以参考阿卡迪亚。阿卡迪亚的业委会首先向知名的物业公司都发出了邀请，其中包括永威（永威没回应）、普罗等小区的物业公司，最后确定了三家，然后，这三家为了入驻阿凯迪亚，还分别做了竞聘报告，甚至碧桂园物业还承诺垫资700万先改造小区，最后再由业主大会投票群定。对于自己的三点，金子描述说，业委会给自己的答复是这样的：

第一、新物业公司要保密。

第二、必须换物业公司，才能降低物业费。

第三、历史遗留问题，老物业公司解决不了，新物业公司也不可能解决。前二点，我们已经说过，第三点，不知道金子陈述的是否是事实，如果是事实，那就是业委会的问题了，小区问题不是国际关系，基本上不存在解决不了的问题。【3】

金子到底有没有被绑架？

在金子质疑中，7月1日的业主大会各项事宜仍在计划中向前推进。业委会要求这次业主大会的投票采用线上投票，即全体业主去业委会指定的“小红马”小程序上投票。金子宣称，在她去小红马小程序注册投票的时候，她的申请根本通过不了。金子还认为，这是业委会从社区拿到了全体业主的联系方式，然后私下进行了注册，然后进行的代替投票。《楼八》认为这种可能性不大，个别的，有一定可能，但大面积业委会不会，也不敢。金子说，她自己房源注册的电话号码竟然不是自己的，在金子提出质疑后，业委会要求她拿房产证去修改。随着质疑者的增加，居委会随后紧急叫停了这一行为。上图：居委会叫停的网络投票，但，据金子透漏，虽然被居委会叫停，但业委会组织的“业主大会”还是照原计划在2024年7月1日召开了。根据居委会的公告，投票应该是在“郑州市智慧物业管理平台”上进行的，金子有没有在这个平台上进行投票，暂时不得而知。会后，业委会宣称，大会表决投票通过了“解除现有物业服务合同、聘请新物业公司进驻”的决议。然后，当天业委会就发布了公告。《公告》关于是否同意“解除现有物业公司前期物业服务合同，是否同意聘请新物业公司进驻本小区服务”一事进行线上和线下投票，现在投票已结束。本次业主大会经过你认证有投票权的业主共937人，各种形式的投票通知完成937户，已经进行投票的业主487户，其中：

同意470户

反对16户

弃权1户依据“亚新美好香颂业主代表大会议事规则”第二十九条“最终缺席未表决人数和响应专有部分面积直接计入行驶表决权的多数票”之规定，未投票的450户直接计入470户立面，合计920户，决议通过。据此，小区本次业主大会同意解聘现有物业公司，同意聘请新物业公司，现有亚新物业公司服务合同解除以后，业委会仍将与亚新物业进行提质降费洽谈，并针对提质降费后的物业费再次召开业主大会进行投票。如亚新物业未通过业主大会投票，小区物业服务将进行公开招标，特此告知。美好香颂业主委员会2024.7.1这里面有个问题，《楼八》解释一下，“最终缺席未表决人数直接计入行驶表决权的多数票”是什么意思？就是937个人需要投票，450个人缺席，470个人同意，16个反对，1个弃权，那么缺席的这450个人的票就自动计入了得票最多的“同意”选项里。这就是本文的核心问题了，如果金子是那450个缺席者，但根据规则，其被自动纳入“同意”这个多数票里了。如果金子无法按照业委会给出的方式进行投票，那就是业委会强行把“同意”的结果绑架给金子了。所以，金子认为，她入住四年的小区被业委会“绑架了”。这个事，怎么理解？如果真的投不了票，的确有点绑架的味道，但从相关规则里看，是符合规则的，并未被绑架。但核心还是在于“到底是金子主观上有抗性没去投票，还是根据规则投不了票”，除了金子本人外，无法判断。但楼八凭个人判断，金子没投成票是有可能的，但一定是因为本人对投票是有抗性导致的，如果是积极主动的态度，这个票是一定可以投成功的，毕竟有几百人都成功了。【4】下调物业费是美好开始还是噩梦起航？7月1日，召开大会，7月16日，亚新物业主动下调降低物业费，中间的二周，可以想象双方博弈的过程。不论是主动，还是被动，这是郑州的物业公司第一次手起刀落，挥刀割向自己的前腿肉。割自己的肉多痛苦？看过《电锯惊魂》的童鞋们都知道。

上图：《电锯惊魂》剧照亚新美好香颂业委会好也罢，坏也好，不经意间，他们创造了一个记录：郑州第一个下调物业费小区这是郑州物业史上里程碑事件。毫不客气的说，从2017到2020年这四年销售的楼盘，根据现行的物业管理质量，50%都应该下调物业费。50%，这个数字只会少，不会多。亚新美好香颂，应该成为黑暗中的一个火种，拉开郑州物业费纠偏、物业服务提升的大幕，但！不能过于仓促。虽然物业费的问题解决了，但，物业服务的质量问题一定会马上出现。对于很多人来说，物业费的降低是好事，但此时此刻面临一个新的问题：物业费降了，服务会不会降？现在的2.3元/㎡的物业费，还能维持过去3.5元/㎡的服务吗？如果能维持，那过去3.5元咋解释？之前猫腻在哪？《楼八》认为，没猫腻，问题出在收缴率上。即便是3.5元的高昂物业费，但因为入住率只有20%，所以物业费的总额就少得可怜了，如果再加上已经入住但不缴物业费的，那就更少了。在这种情况下，如果亚新物业还能让大部分人满意，那亚新物业不错了，但《楼八》觉得不会太可能。我相信，如果小区能实现入住率100%，物业费收缴率能实现100%，让亚新物业费从3.5元降到2.3元，它都能高兴得睡不着觉，估计再降0.2元它也愿意。但……但……问题是，入住率只有二成，收缴率又不能保证的情况下，再降物业费……楼八仿佛感到一阵凉风吹过。所以，《楼八》断定，从现在开始，美好香颂的物业服务水平必将大幅度下降。同时，随着业委会和物业矛盾的加剧、和部分业主之间关系得撕裂，再结合阿卡迪亚的先例，美好香颂将进入第一个艰难的五年期。《楼八》自然希望一切都是美好的，可现实毕竟不是童话世界，楼八把话扔这，弄不好，美好香颂可能会成为下一个阿卡迪亚。【5】

不专业的业委会？

充满戾气的社会，我们总喜欢一开始就把对方想象成对立面。特别是物业和业主，业主和业委会，业委会和居委会，在我们骨子里，似乎这些本来就应该是“水火不容”的对立阶级。为什么非要这样？亚新物业，业委会，全体业主，不能坐下来，开开心心，乐呵呵呵地，共同努力解决问题呢？似乎不能，每一方只考虑自己的利益最大化，问题是，任何一件事情都不可能实现各方利益最大化，双赢三赢已是极限。居委会应该充当这个角色，润滑剂，调和剂，让各方像一家人一样亲密，和睦，但……就怕……就怕居委会也想捞点利益，那算彻底完犊子了。继续。在亚新物业降低物业费通告发出后的第二天，业委会也发出了一封《告知函》。《告知函》 依据中牟县美好香颂小区关于解除亚新物业服务服务有限公司前期物业服务合同已经本小区业主大会投票通过，现本小区业主委员会按照《民法典》946条之规定，决定向亚新物业服务有限公司下达解除前期物业服务函。请亚新物业服务有限公司在收到解除前期物业服务合同函后，继续做好本小区的物业管理，并同时可与本小区业委会洽谈有关继续服务本小区等问题，本小区业委会也将进行小区业主自行管理或者聘请其他物业公司服务。 特此告知。中牟美好香颂小区业主委员会这个《告知函》写得真不敢恭维，一个一二百字的《告知函》，标题符号用法、格式、表述等等错误百出。

第1，关于解除什么什么要用《》或“”；

第2，首行竟然只缩进1个字符；

第3，一会中牟县美好香颂小区，一会中牟美好香颂小区；

第4，主题不明确，观点不鲜明；

第5，语法错误不少。关于这个《告知函》，金子表示，她担心的是其中“进行业主自行管理”的字眼，金子认为，自行管理暴露了业委会的真实目的。《楼八》“进行业主自行管理”到底是不是业委会的真实目的，目前还不能过早下结论，但自行管理全国还没有出现一例成功的案例，只会越管越乱，毕竟人性是贪婪的。至于业委会是否别有目的，楼八认为可能性不大，但是，如果7名业委会真的只有1名是“常住居民”，那么这个可能性就会直线上升。为了继续进行下一步工作，业委会开始了筹款。根据群通知的内容，我解释一下：就是有5个业主（不缴物业费）被物业起诉了，现在，业委会让大家集资筹钱15000元，聘请律师，帮这5个业主和物业打官司，每人100元，而且还给了“承诺”，参与集资的人都有一个福利：以后（你也可以不缴物业费），如果物业告你，我们也帮你筹钱打官司。

上图：美好香颂聊天截图看完这个群公告，《楼八》不寒而栗。我现在可以下定义，如果这真的是业委会所授权发出的通知，那这个小区基本上是废了。缴物业费，成立业委会，开物业大会，换物业公司，这所有的事情都是一码归一码，一事归一事，你可以合法合规召开大会，也可以合法合规换掉物业公司，但，这一些行动的前提都不影响你正常“缴纳物业费”的基本义务。否则，你还没等来优秀的物业之前，小区已经完蛋了。当然，你可以不缴，但你不能鼓动别人不缴，你可以鼓动别人不缴，你还号召业主筹钱帮不交物业费的人打官司……如果以这种思维模式管理业委会，有点可怕。某种意义上说，不缴物业费的人损害的是缴物业费的人的利益，现在让利益被损害的人去筹钱帮损害自己利益的人？这不是一个有学识有战略有能力的业委会所该做出的行为。结尾

楼八的话

这又是一个标准的业委会和物业之间的战争，这次的重大意义在于“首现下调物业费”。我们喜欢非黑即白，要么支持物业，要么支持业委会，要么支持业主，但是事实上，我们自己都很难保证任何一方干干净净。我们该支持的是客观事实，是进步方向，是有利于小区的事，而不该是哪一方。关于这个事，楼八想说的话太多了，挑选三点吧。第一，降物业费的问题降低物业费应该成为大势所趋，特别是2017后的部分小区，但是，降费之前一定要慎重慎重把方方面面考虑清楚，否则，硬着陆只会带来灾难，三条线对地产打击太大，不论是地产还是物业，再经受不起风浪了。楼八认为，虽然美好香颂打响了第一枪，但后续的问题很多很多，毕竟第一个吃螃蟹的往往会付出代价。第二，金子的立场问题金子的立场很明显，是个人立场，有人说不排除她夹杂着一些物业的立场，这个我们不做没有依据的猜测，但的确有一些痕迹。当任何一个人站在自己的立场上发言的时候，就很难做出客观的评价，不止是金子，都一样。第三，业委会的问题一方面，楼八认为，如果业委会7名成员的真实情况如金子所述，那楼八就很难不怀疑业委会的动机了。所以，业委会成员必须是近三年长期在小区居住的业主，最低三年，不能再低了，如果不是长期居住的业主，没资格代表小区业主整体利益的。另一方面，如果业委会真的是在为公考虑，那楼八觉得业委会热心是有的，但认知有待提升。感谢关注《楼八地产研究所》，我是宇文播，专注郑州城市发展和本土高端地产研究，致力推动城市进步。