谢逸枫/文

建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险三项制度不是新概念。2022年5月，国务院办公厅印发《全国自建房安全专项整治工作方案》，就提出完善房屋质量安全强制性标准，研究建立房屋定期体检、房屋养老金和房屋质量保险等制度。

2023年3月，房屋养老金发起人、全国政协委员、中国房地产估价师与经纪人协会会长柴强曾提交一份《关于及早建立房屋养老金制度，保障人民群众居住安全》的提案，引起市场的热议。

2023年3月，住建部联合15部门联合发布《关于加强经营性自建房安全管理的通知》，要求各地积极探索创新房屋安全管理方式方法，开展房屋定期体检、房屋养老金和房屋质量保险试点。

2024年1月，发改委等部门发布《关于加强高校学生宿舍建设的指导意见》，明确对达到一定使用年限的学生宿舍建筑要加强房屋安全管理，按照有关技术要求进行定期体检，消除安全隐患。

2023年6月26日，住建部部长提出，要为人民群众建造好房子，提高住房品质，探索建立房屋养老金制度，为房屋提供全生命周期安全保障。2024年8月21日，上海表示，将率先落地这“三项制度”。

第一步，今年先行在浦东等区开展试点。第二步，在试点基础上，2025年全市推开。2024年8月23日，住建部表示，研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险三项制度，构建全生命周期的房屋安全管理长效机制，上海等22个城市目前正开展试点。

其中房屋养老金个人的账户通过缴纳住宅专项维修基金已经建立起来，试点的重点是政府将公共账户建立起来。国外的住房专项维修资金案例看，发达国家对房屋长期维护更强调个人责任和市场化机制，即业主自己负责维护，并广泛使用保险来分散风险。

日本有修缮积立金，公寓住户需定期缴纳、房屋保险通常包括地震险，好比中国住宅专项维修资金。美国的住房保险，覆盖范围包括自然灾害、火灾等导致的房屋损坏。房屋维修则主要由房主自愿设立专门的储蓄账户来支持。

新加坡组屋维修翻新模式，设置专门管理机构，新加坡建屋发展局（HDB），全面负责公共住房的规划、建设和后续管理，实现了从建设到维护的全生命周期管理，这是全世界各个国家，值得学习的模式。

新加坡组屋维修翻新模式的生命周期管理资金筹措方式，为政府提供大部分资金（大头），居民承担一部分费用（小头），通过政府主导，公众参与，企业承包的形式，建立一个明确的维护周期，即五年一小修，十年一大修。

笔者认为，住房养老金制度既是房屋管理领域的一项基础性制度，是构建全生命周期的房屋安全管理长效机制。自2022年开始，国家层面多次提出要建立房屋养老金制度，表明房屋养老金制度建设及试点将加速推行、落地。

住房养老金制度与住房养老金个人、政府公共账户的建立，对于住房制度、房屋全生命周期安全管理长效机制的形成、完善及弥补物业专项维修资金制度、住宅专项维修资金制度的漏洞具有非常重大的意义，将破解提取率低、使用难、违规挪用等难题。

笔者提醒一下，房屋养老金不是个新鲜的概念，实际上就是物业专项维修资金、住宅专项维修资金，专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。业主新房购置时缴纳，属于业主所有，在银行设有专门的账户。

《住宅专项维修资金管理办法》规定，业主购房需要“按住宅建筑安装工程每平方米造价的5%-8%缴交”首期住宅专项维修资金，作为小区日后维修养护之用。而当余额不足首期缴存额30%时，则需续缴。

住房维修资金制度始于1998年，刚刚开始叫做房屋维修基金。2007年12月，建设部和财政部联合发布了《住宅专项维修资金管理办法》，称为住宅专项维修资金。住宅维修的主要资金来源，就是专项维修资金。

目前专项维修资金问题重重，一是资金沉睡闲置。2020年末全国基金总额结余已经超过1万亿元，堪称是沉睡的“小金库”。二是资金使用率低。专项维修资金使用率普遍较低，北京11.6%，成都不超过4%，广州仅1%。

三是资金管理漏洞。部分开发商、物业公司存在延期未交，挪用（出借、投资、理财）基金的情况。资金保值增值手段主要依赖银行存款，难以跑赢通胀。四是使用障碍重重。申请复杂，周期长。

笔者认为，为什么要把住宅专项维修资金制度改名称为住房养老金制度，用全体业主所有的银行专门账户改为住房养老金个人、政府公共账户，就是为了破解住宅专项维修资金提取率低、使用难、违规挪用、不缴纳等难题。

为破解提取率低、使用难、违规挪用、不缴纳的难题，政府将维修基金升级为住房养老金，实行统一规划、统一管理。这样一来，不仅能够有效激活这笔长期沉睡的资金，还能确保维修项目的顺利推进，提升住宅的居住安全和舒适度。

造成物业、住宅专项维修资金提取率低、使用难、空置原因，一是住宅专项维修资金管理办法的提取、使用规则不具体、不明确，缺乏小区物业管理公司与小区业主委员会具体的操作规范、流程，况且大多小区没有业主委员会。

二是专项维修资金的代管机构不合理，小区物业管理公司与小区有业主委员会之间互相争权，小区物业管理公司往往不业主委员会自己选出来的，都是开发商自己的物业管理公司或开发商自己聘请、合作的物业管理公司。

三是代管机构最大的问题，就是缺乏专业专项维修资金的提取人员，缺乏房屋体验的专业人员，根本无力解决社区具体房屋公共情况。四是专项维修资金使用的决策、审批手续复杂，政府没有设置专门管理专项维修资金的具体部门。

《住宅专项维修资金管理办法》规定，业主大会成立前，维修资金由当地政府房地产行政主管部门代管，并委托所在地的一家商业银行进行资金专户管理。由物业企业提出需求建议，业委会确认上达到“双三分之二”后，才能制定方案、申请使用。

所谓“双三分之二”指，占建筑总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的关联业主讨论通过。在现实情况下，能达到这一比例的难度颇高，如果出现问题的面积不足三分之二，也难以联系到三分之二以上的业主，维修资金根本无法提取、使用。

业主大会成立后，管理权移交给业主大会，使用流程相对简化。实际中会遇到各种意想不到的难题。例如上海小区对住宅专项维修资金的使用流程，物业将提交需求给业委会，待业委会通过之后方可使用。当小区业委会因各种原因已解散，相关资金的利用就暂且搁置。

《中国人口普查年鉴2020》显示，截至2020年末，我国存量住房建面为510亿㎡，4.6亿套。其中城镇存量住宅建面292亿㎡，2.9亿套，其中老旧住宅(2000年前建成)占比有31%(按照套数)，随着房龄增长，老旧住房的占比将持续攀升。

上海房地产科学研究院报告指出，目前全国住宅专项维修资金结余超过 1万亿元，上海、北京、杭州等城市结余超过百亿元，但累计使用资金仅占累计归集资金的10%左右，成都和深圳分别约为4%和5%，大量资金沉淀未有效利用，且单项使用率不均。

随着我国房地产市场逐渐进入存量时代。截至2022年底，中国城镇既有房屋中建成年份超过30年的接近20%，意味着这些房屋将进入设计使用年限的中后期，此比例还将不断增加，预计到2040年前后近80%的房屋将进入这个阶段。说明大量老房子建设标准低、缺乏必要维护。

否则大量的老房子将存在严重的安全隐患，风险系数巨大。住房养老金制度与住房养老金个人、公共账户的建立，可以为人民群众建造好房子，提高住房品质。同时，建立房屋体检、养老金、保险三项制度，是为迎入住房进入存量时代。

笔者认为，房屋养老体系，由个人账户和公共账户两部分组成，通过物业费、维修基金、房屋养老金三位一体的“养老体系”，实现“小修小补、大修大补”。养老金可以解决大部分问题，如果楼栋存在较大风险，就需要动用保险资金，这就是所谓的大修大补。

目前老旧住宅的维修主要依赖住宅专项维修资金。根据《住宅专项维修资金管理办法》，对于住宅、住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅，业主应当交存住宅专项维修资金。

通常情况下，业主足额缴纳的物业管理费，可用于日常“小修小补”，例如维护绿化、修复路面等。买房时缴纳的住宅维修基金，用于“大修大补”，例如体结构安全隐患、屋面渗漏、外墙脱落、下水道与电梯设施更换等涉及资金量大的事项。

笔者认为，房屋体检、养老金、保险三项制度相互联系、互为衔接，目的就是为了给房屋提供全生命周期安全保障。第一步是给房屋体检，体检就是要发现问题和排查潜在风险隐患。第二步是给房屋提供解决资金问题。

第三步是给房屋上保险，形成多方房屋共同保障保险制度。保险机构可以要求物业、业主的投保方强化对保险标的的日常保养和维修，降低出险概率。同时，要保障物业费、维修基金的基本资金及时缴存、及时投用。

笔者认为，国内尚未出台房屋定期检测制度和强制检测规范，由产权人承担的房屋维修养护和安全检测义务难以落实，房屋安全防范和风险控制存在制度、立法的空白。况且房屋维修养护和安全检测需要专业的机器、人员操作，还要花费大量的资金。

同样国内尚未出台房屋保险制度和房屋强制保险规范，由产权人承担的房屋保险资金和强制保险的义务面临落实难，房屋保险存在制度、立法的空白。况且房屋保险的权利、义务、责任划分上，保险公司、物业管理公司、业主委员会、业主四方难分。

笔者认为，不要误解，不要造谣，房屋养老金不是变相的房产税，房屋养老金由个人账户和公共账户两部分组成。其中个人账户由原来的物业专项维修基金、住宅专项维修基金（资金）平移过去，不需要业主、购房者再出资金。

而公共账户是政府出资金，与业主、购房者无关。业主、购房者在购房时已缴纳过住宅专项维修基金、物业管理费，房屋养老金公共账户不会增加业主、购房者的生活、经济、房贷负担。因此，房屋养老金不是变相的房产税。

笔者认为，物业管理费、住宅专项维修资金已缴纳，所谓的房屋体检费、房屋保险费、房屋养老金不该业主、购房者缴纳。简单说，底线就一条，不能让业主、购房者重复缴费，不能作为变相的房产税，增加业主的生活、经济、房贷负担。

业主、购房者购房时，已经缴纳土地出让金、税费，入住前还交了物业管理费、住宅专项维修资金，不应重复缴纳。个人账户的住宅专项维修资金用作房屋养老金、政府公共账户资金用作房屋体验费、养老金、保险费是最合理的做法。

如果业主、购房者缴纳了房屋养老金、物业管理费，又要缴纳一笔费用，用于房屋体检、养老、保险，这些费用无论从名义上还是用途上，都并非房产税。无论叫什么名称，最终都是从业主口袋里掏钱，都会增加家庭的经济负担。

资金来源来空，《住宅专项维修资金管理办法》规定，商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。

未出售的物业，由建设单位交存。业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时续交。成立业主大会的，续交方案由业主大会决定。未成立业主大会的，续交的具体管理办法由政府建设主管部门会同同级财政部门制定。

2023年4月1日，宁波房屋养老金管理办法规定，物业专项维修资金的设立、存储、使用范围、方式和程序、监督管理等。其中对于补交物业专项维修资金的老旧小区给予财政补贴，具体缴存办法为按新建项目的60%交，剩下40%为政府补贴。

所以，财政补贴方面，宁波提供一个好的样本。过去的物业专项维修资金是业主购房时，一次性缴纳。以宁波发布的最新征收标准为例，如果按20年来平均，粗略估计，物业专项维修资金平均到每月的金额大约是物业管理费的15%-25%左右。

笔者认为，房屋养老金资金来源，不能让业主、购房者重复缴纳。可以分公共账户和个人账户。其中个人账户资金来源为，一是物业专项维修资金。例如宁波明确把物业专项维修资金简称为房屋养老金。二是维修资金增值收益结余资金。

政府公共账户资金来源为，一是土地出让金。按照土地出让收入10%、土地出让净收益20%计提。二是老旧小区改造资金（专项借款或专项贷款）。三是财政补贴资金。四是创设配套金融产品。五是建设单位（开发商）缴纳。

南京地铁集团董事长佘才高建议，房屋养老金由公共账户和个人账户两部分组成。个人账户即是住宅专项维修资金账户，公共账户资金来源为土地出让金、维修资金增值收益结余、老旧小区改造资金、三供一业移交应归集资金、城市物业管理奖补资金。

笔者认为，此次住建部表态之后，22城市的房屋养老金制度的试点已迈出关键步伐，预计随着试点的进行，房屋养老金制度后续有望进一步完善。等条件与时间成熟，未来将会推广到更多城市，为房地产行业带来全新的发展格局。

住房养老金制度的实施，将进一步推动老旧住宅的维修与改造，避免高层住宅沦为老破旧贫民小区。这不仅有利于提升居民的居住、生活品质，将为房企、装修公司、建筑公司等相关行业带来新的发展机遇，旧改成为了市场的新蓝海。

目前部分地区已开始针对特定住房探索开展房屋体检、养老金、保险三项制度试点工作。2024年初，烟台市住建局发布《关于加强城市住宅全生命周期管理工作的意见》，提出探索引入城市住宅养老金、城市住宅体检、城市住宅保险三项制度。

城市住宅养老金是指探索通过列入土地出让成本、财政预算拨款和建设单位缴纳、个人缴纳等方式筹集资金，用于房屋体检、购买房屋保险、公共部位维修补贴等，由公共账户和个人账户组成，共同构成房屋全生命周期管理的资金保障体系。

烟台市住房和城乡建设局表示，将采取试点推进、逐步铺开的做法，选取烟台市莱山区率先开展三项制度试点工作。到2025年，将全面构建覆盖房屋全生命周期的质量安全管理制度体系，整体提升房屋建设质量和安全管理水平。

青海省住建厅印发通知，鼓励各地在公租房、保障性租赁住房、城镇老旧小区改造等城镇保障性安居工程项目中开展三项制度探索试点。2024年5月13日，中国大地财产保险股份有限公司青海分公司与当地相关部门签订保险服务协议。

为西宁市城北区民欣园等2个公租房小区和城中区4个老旧小区提供保险服务。在保险期间，保险公司为被保险小区提供第三方定期房屋安全动态巡查检测服务，并为投保方提供防灾防损、风险勘查服务等。