参加滨江集团的投资人交流大会，挺有收获的，这个企业的戚老板非常爱讲话，比较坦诚。他的下属叮嘱他不要讲话太多，去年他讲话还出了点意外，股东大会开完之后，就有人写了一篇文章—“滨江集团做梦都想回到行业老大”。据说这篇文章在雪球网站公布之后阅读量非常大，让滨江集团的老板感到有点尴尬，因为见了同行，觉得暴露了自己的“野心”，怪不好意思的，所以他这一次讲话特别谨慎，还请大家不要乱写。 下属劝他不要讲，但齐老板还是愿意和大家交流，所以他还是讲了很多。参加这样的会议就会有收获，因为不是那种纯粹走流程的会议。老板讲了一个多小时，中间也穿插着各种问答。今年的座位都是提前安排好的，就是避免发生去年的情况，去年说有人拿着摄影的三角支架，直接坐在他对面，提前架好拍摄，然后回去撰写“内幕花絮“，专门写比较出格的、出圈的或者那些容易引起是非争议的那些话。 从这次参加交流大会的感受看，感觉房地产开发商真的是怕了，求稳心里很重，当然不是说一点不进取。比如说，滨江集团去年的销售额是1700多亿，但是他们定的2024销售目标是上千亿就行；股东提问公司未来的发展能不能保证利润有一定的规模？老板说这个利润很难保证，只能根据市场的情况尽量保证他们在行业内的地位不怎么下滑；举债方面他们也尽量搞一些长期负债，短期债务能缩减就缩减；同时，公司拿地规模也做到比较低，低到公司只把销售回笼资金的40%用于拿地，而土地作为开发商的“原材料”，其成本在房地产价格中所占的75%左右比重；此外，公司管理层表示在当前充满不确定性的大环境中，公司只做那些有确定性的东西，老板叫主动卧倒，当然，仅这样又显得过于保守了，所以还需匍匐前进，就是只做那种有确定性有把握的业务。 谈到新一轮房地产新政，国家出台的这些政策对房地产的这种影响，包括什么时候出现房地产的拐点？老板认为国家肯定会不断出台政策，如果房地产不能够转向可持续平稳的发展，国家会不断的出政策。但是会议结束之后，和其他公司高管交流，问其对这个房地产行业前景及国家政策的看法，包括对老板刚才的话怎么看，高管表示老板讲的是“普通话”，意思就是老板讲的官方言论比较多，感觉他们对房地产的未来发展前景不愿意多谈，可能真的仍然是看的不清楚的。毕竟市场预测是还很难的，即使房地产行业老大万科都看走了眼。 关于房地产新发展模式的看法，会不会走新加坡模式，即“低端保障房+高端市场化”的两种格局，公司高管表示，他了解大多数公募基金基本持有这样的看法，但他并没有明确表达自己的想法，这是提到了这可能和国家的大政方针如共同富裕、防止贫富两极分化等政策都有关系。 老板在开股东大会刚开始的时候，上来就表示他这次要讲普通话，不讲杭土话，即杭州本地的土话，当时我还不太明白他为什么专门强调这个，后来才懂原来他可能是要讲一点官方的语言，因为他去年的讲话，人家写了文章，让他有点尴尬吧。为了避免尴尬，不能太坦诚，要有所“平衡“。 老板仍然比较坦诚。他是杭州房地产协会的会长，一直保持稳中求进。他坚持项目扎根杭州，就几60%的项目都在杭州。谈到这里，我想到每个大地产公司的房地产项目都要上百个，作为老板要把每个项目都看清楚是不容易的，因为大多房地产项目分散在全国，一个公司要把全国各个地方的城市化前景都搞清楚是很难，只能粗放搞授权的。但滨江集团在区域市场高度集中，具备一定优势，它深耕浙江尤其是杭州，可谓把杭州的发展环境吃透做透了，覆盖城市范围少，相对来说就更容易对项目的盈利前景分析的很透彻。 老板认为房地产的发展和整个经济形势、区域经济是密切相关的，同时他提到滨江集团是在2018年实现弯道超车的，2018年开始房地产的黄金时代其实已经过去，当时的房地产行业老大万科已经喊出地产业的黄金时代已经结束，要收缩，要生存的口号，但滨江集团经过分析反其道而行之，他们认为杭州还是很有发展前景的，所以当年将自身债务规模翻番的，即公司的杠杆率翻倍，加大投入，从而使得滨江集团现在成为中国房地产最大的民营企业。他们老老实实的做好了一块地方市场，就成了民营企业房地产的老大。此外，今年1-5月，他们新拿的土地规模好像成为民营企业之最，土地储备规模也跃升到全国第四。而公司整体规模来说，在全国房地产排名当中，滨江集团大概10+的位置，现在他们的进步还是很明显的，这就是“求稳，结果发展地更快”的例子。 会上，还能感受到香港和新加坡等海外投资者好像对公司甚至房地产行业是比较感兴趣的，有一个新加坡QFII基金和一名香港学生参会。其中，这名参会的香港学生据说重仓滨江服务，即公司物业板块上市公司，他说自己毕业后就全职做房地产投资，没有去寻找其他工作，此次前来专门前来杭州参会，同时还对滨江物业做了草根调研。 投资是真的有风险，但是有人还是选择了将其作为一生的职业。