2025年房价或将迎来新一轮的下跌，也就是价值回归。2025年买房的刚需朋友需要知道的是如何预判房价上涨还是下跌？一定要学会观察几个核心点：社融数据、二手房挂牌价、已经的成交量的关系。

·社融数据是关键，因为其中居民中长期贷款的变化决定了后两者的变化。居民中长期贷款基本等于居民杠杆买房的强度，近三年来每每政策利好，居民中长期贷款的数据便会出现一两个月的回升，二手房挂牌量便会从急跌转为缓跌。

此变时逃顶的时机卡在政策的利好去杠杆卖房，此时的成交量会出现回升，一两个月后便是居民中长期贷款数据的大幅萎缩，房价新一轮的急跌开始。成交量的萎缩特点背后是居民债务率的过高的现实，每每政策刺激便能激发一部分人接盘的人入场，之后便是更深的下跌和萎缩。

总结性的讲社融的居民中长期贷款曲线和成交量曲线是可以上下波动的，但是房价是一直向下的。反跌和急跌的区别也就是政策利好最多换来的成交量上升的贱卖出逃的机会，不存在价格回升的可能。

·再看房地产市场的需求端的变化，过高的债务率和恶化的现金流。债务是刚性的，现金流是弹性的，在没有个人破产法之前债务率的降低只能依赖现金流的改善，但是投资和消费的通缩压力之下裁员降薪是在恶化，居民的现金流不断的恶化。

如上述居民的债务率决定了政策刺激的边界，红色为中国，紫色为美国，棕色为韩国，蓝色为日本。以居民可支配收入为分母的居民的债务率已经超过08年次贷危机时期的美国，分子式是根据央行公布的居民债务的数据，不包括10万亿以上的违规经营贷和其他居民债务率的实际数据，远远高于其他主要国家。

形成了如此过高的债务率主要原因是房地产，必然的还有财富贫富差距的问题，因为房价上涨就是财富转移的过程。居民债务的总量过高，居民财富差距过大，现金流不断恶化。之前妄图通过某种刺激就能逆转房价走势的想法过于异想天开了。

另外妄图通过城市化来稳定房价是默认居民债务总量过高前提下，居民的债务率已经极高的事实。城市化带来的房地产的需求对应的就是城市化居民大量的卖房的供给冲击。显然城市化这一因素在居民债务率因素之下是个结构变化而已，不决定房价的走势。

刚需不在刚需人口结婚教育等三个塑造刚需的借口正在不断的边际恶化。人口总人口二三年负增长，购房和消费力的主力20到59岁的主力人口16年负增长。正态分布我国房地产上的首次购房年龄是32岁，也是最具指标意义的数据。

具体七普的数据推算这一数据22年或23年的负增长，且这一数据之后会急速的下降。再看结婚和教育，结婚率、出生率、生育率、初次生育的年龄等数据都在急速的恶化，为结婚生育而配置房产的动机的边际崩塌。

直至义务教育对应的学区房，义务教育资源本应该是平均分配，人为的区分教育的优劣与房地产绑定在一起的现状本就应该不存在。通过教育数据的恶化来缓解学区房压力的逻辑本身就是包括学区房实施在内的一系列人为造成的政策的差距的自作自受。

随着教育资源的平均化，向来这些坚挺的学区房将首套集中进入到要账环节。