房价的起伏，一直是社会关注的焦点。从全国的范围内来看，近些年来国内房价居高不下已成为普遍现象。即便随着多项政策的推出，如降低房贷利率、购房首付比例以及提升公积金贷款额度等措施的施行，楼市虽然得到了一定程度的托底，但长期调整的趋势并未因此发生根本性改变。

自2021年下半年开始，国内房价的调整已逐渐显现。起初，这一趋势在人口流出量大的三四线城市中显现，随着时间推移，其波及范围进一步扩大至部分省会城市。诸如郑州、石家庄、武汉、杭州以及天津等城市，都曾经历了一段时间的房价下滑，而一些地方的房价更是回落到了三年前。直至去年底，这一现象更是蔓延至北京、上海、深圳等一线城市，这些城市过去房价一直保持上涨态势，然而现在却出现了停滞甚至小幅下跌的情况。

面对这一系列的变动，社会各界对于楼市中的各类参与者进行了诸多分析和猜测。普遍的观点是，炒房客将是受影响最深的群体。当房价下跌时，他们手中持有的房产市值无疑会大幅缩水。同时，由于炒房客通常持有大量的房产，其流动性问题也随之凸显，想要迅速将手中的房产变现变得愈发困难。

然而，若从更深层次来审视这一问题，我们可以发现，在这波楼市调整中，炒房客的日子固然不会好过，但他们应该不算最倒霉的人，因为他们可以把手里的房子租出去，每月或多或少还能得到一笔租房收入，然而，还有三类群体的日子会更加难过，或许他们才是最倒霉的，这是怎么回事呢？

01 贷款按揭买房的人

在当今社会，高房价已经成为一个普遍现象。由于经济压力和需求等因素的影响，绝大多数购房者不得不选择贷款按揭的方式购买房产。对于这些贷款按揭买房的人来说，他们为了买一套房子，往往需要掏出家中的所有积蓄，甚至背负几十年的债务。每月的工资有很大一部分需要用来偿还房贷，这种巨大的经济压力让他们倍感压抑。

当房价出现下跌时，对于这些贷款按揭买房的人来说，他们的遭遇可谓是雪上加霜。一方面，他们购买的房产的市值开始缩水，原本付出的血汗钱瞬间变得“不值钱”。这不仅意味着他们的资产大幅缩水，还意味着他们的还款压力并未因此减轻。另一方面，由于房价下跌，他们可能会对未来的还款产生疑虑，担心自己的经济状况无法承受后续的还款压力。

从心理层面来说，他们需要承受房产市值缩水的痛苦。这不仅仅是经济上的损失，更是对他们之前做出的决策和付出的努力的否定。他们为了买一套房子而背负了巨大的经济压力和期望，但当房价下跌时，他们的期望和努力似乎都化为泡影。

有不少贷款按揭买房的人在房价高涨时，为了追涨买入而采取了高杠杆的贷款方式。当房价下跌时，他们的负债压力会更大，甚至有可能面临债务违约的风险。因此，可以说贷款按揭买房的人在房价下跌时是最倒霉的群体之一。

02 开发商群体

在房地产市场中，开发商扮演着重要的角色。然而，当房价出现下跌时，开发商往往会成为最倒霉的群体之一。一方面，房价下跌会导致开发商的销售业绩大幅下滑。由于很多购房者都是买涨不买跌的心态，当房价上涨时，他们会跟风追涨；而当房价下跌时，他们往往会选择观望。这样一来，开发商的销售业绩就会受到严重的影响。销售业绩的下滑意味着开发商无法及时回笼资金，进而影响到其运营和开发新项目的计划。

另一方面，房价下跌会影响开发商的融资。在房地产市场中，开发商往往需要依靠银行贷款、信托、基金等渠道进行融资。然而，当房价下跌时，投资者和金融机构会变得更加谨慎，不愿意冒太大的风险去投资房地产。这样一来，开发商的融资就会受到阻碍，影响其正常的运营和发展。

此外，房价下跌还可能引发老业主与开发商之间的矛盾和纠纷。老业主认为自己的房产价值在短时间内大幅缩水，会要求开发商退还购房款或进行补差价等操作。这会给开发商带来额外的经济和心理压力。更为严重的是，如果房价长时间处于下跌趋势且没有好转的迹象时，一些实力较弱的开发商可能会面临破产倒闭的风险。这不仅会让开发商自身遭受巨大的损失还会对整个房地产市场产生不良的影响。

当然，房价下跌还会对上下游产业链产生连锁反应。开发商的合作伙伴如建筑商、材料供应商等也会因项目进展受阻而面临损失。而与之相关的金融机构如投资基金、信托公司等也会因合作项目的损失而遭受打击。可以说房价下跌不仅仅是一个单一的产业链受到影响的问题，而是一个系统性问题，其可能影响到整个经济的运行与稳定发展。

03 银行会面临亏损

就银行而言，作为金融体系的核心，房贷业务对于其而言具有着至关重要的地位。这不仅仅是因为房贷能够为银行带来持续且稳定的利息收入，更是因为房贷是银行资产组合中重要的一部分。在过去的几十年里，银行通过发放房贷，不仅实现了资产规模的快速扩张，也享受了房地产市场繁荣带来的丰厚利润。

然而，当房价出现下跌时，这一切的繁荣便如泡沫般破灭。房价下跌会导致购房者的购买力下降，进而导致房贷业务的萎缩。这不仅意味着银行的利息收入将大幅减少，还可能使得银行的资产质量下降。这是因为房价下跌会使得部分购房者的抵押物价值下降，甚至有可能出现贷款金额高于房屋市场价值的情况。当房屋成为负资产时，一部分原本信誉良好的借款者也可能选择放弃还款，即弃房断供。

这种情况下，银行手里会有大量的房子无法及时变现。即便银行将这些房子交给法院拍卖，法拍房通常也会因为折扣销售而使得银行遭受更大的损失。这就使得银行的资产价值和收益进一步受到挤压。在这样的环境下，银行的业绩会受到严重影响，甚至可能出现坏账风险。坏账风险的增加不仅会侵蚀银行的利润，还可能影响到银行的资金运营和风险防控能力，从而对整体金融市场的稳定产生威胁。

此外，房价下跌对于银行的另一个影响体现在信贷风险上。在房地产市场繁荣期，银行往往容易放松对贷款申请者的资质审查，导致部分信用状况不佳的借款者也能获得贷款。而当房价下跌时，这些原本信用状况不佳的借款者更容易出现违约情况，这无疑增加了银行的信贷风险。为了降低这种风险，银行可能需要加强贷款审批的严格性，甚至收紧信贷政策，这又会对实体经济产生一定的负面影响。

总的来说，无论是从个人购房者的角度来看，还是从社会产业链的角度来看，一旦房价下跌，受到冲击最大并且倒霉的并不是炒房客，而是以上三类群体，因此在整个社会经济大背景下，各利益相关方都需要在保证市场稳定与自身利益之间寻求平衡点，共同维护一个健康有序的房地产市场环境。