谢逸枫:一线楼市集体回暖,增长惊人超预期

谢逸枫 2024-10-29 22:06:47

文/谢逸枫

一线城市的10月新房、二手房成交数据已经公布,北京、上海、广州、深圳4个一线城市在10月都实现了报复性的爆发增长,成交量的增长惊人超预期。

笔者认为,这轮一线城市成交量报复性增长,未引发房价上涨预期。成交量反弹的背后,根源于市场依然保持以价换量、组合拳政策的叠加效应、供需两旺。

基本可以总结为,一线城市和核心二三线少量城市集体回暖,以价换量、城市分化、二手房优于一手房市场的市场特征延续,预计将贯穿于2025年房地产市场。

10月一线城市楼市销售成交量率先在止跌回稳,实现逆转反弹。能否保持持续性的回稳状态,关键是看政策的效应、后续政策加码、市场基本面的修复状况。

笔者认为,一线城市楼市“银十”变“金十”表现为回暖走势,可谓是止跌回稳、市场信心恢复的强烈信号。通过一线城市成交量、房价变化透露出10大形势。

第一,一线城市新房成交量翻倍,10月迎来楼市高峰期,称为金十楼市,创年内历史最高水平,是2021年三季度以来,最好的市场表现。

第二,一线城市二手房成交量优于新房,10月二手房成交量高于新房,根源于二手房成交结构更好(户型面积选择空间大)、兼具价格和现房优势。

第三,一线城市新房、二手房市场以价换量为主流,10月房价促销幅度总体与前9月一样。由于库存、债务、交房、回款的压力,房企上涨房价的预期不强烈。

第四,一线城市新房成交量与政策松绑宽松度不成正比,一线城市分化,10月深圳新房成交量比广州、北京、上海好,北京上海二手房比广州、深圳好。

第五,房企库存、债务、交房、回款压力不减,10月一线城市房价缺乏上涨的基础和动力,保量的预期大于价格,豪宅比普通住宅热售。

第六,一线城市成交量未带动房价上涨和房价上涨预期,10月市场供大于求的供求关系未逆转,首当其冲是去库存、回款、保交楼、化债务。

第七,短期内政策无法熨平供求关系波动,房价上涨预期弱和下降压力大,落实已出台的一系列房地产政策组合拳是关键,后续政策应加码,巩固筑底。

第八,一线城市楼市“银十”变“金十”,根源于前期和后面一系列房地产政策组合拳的叠加效应、供需两旺、购买力强、需求旺盛、市场以价换量。

第九,一线城市楼市量升价跌,意味着成交量优先于房价止跌,能否保持持续性增长,待观察。短期内,一线和核心二线城市火爆行情无法传导于三四线城市。

第十,一线城市楼市成交量基本上已经到底部,房价已经到探底转向筑底趋势,总体看已经遏制住下滑恶化局势,呈现L型的平稳走势,说明房价未见底。

麟评居住数据显示,2024年第43周(10.21-10.27),重点10城二手住宅成交量为22206套,环比上升7.15%,同比上升26.81%。

从累计成交来看,2024年10月(截至27日),重点10城二手住宅成交60635套,较上月同期上升10.38%,较去年同期上涨10.39%。

麟评居住大数据显示,2024年第43周(10.21-10.27),重点15城新建商品住宅成交量为24746套,环比上涨1.89%,同比上升23.5%。

从累计成交来看,2024年10月(截至27日),重点15城新建商品住宅成交74005套,较上月同期上升29.46%,较去年同期上升10.95%。

中指院研究数据显示,10月一线城市成交面积同环比上涨,同环比涨幅分别为45.69%和11.58%。二线代表城市成交面积环比上涨6.05%,同比下降19.04%。

武汉、南宁、苏州环比均上涨,武汉涨幅最大为77.05%,南宁次之,为76.56%。温州、杭州、青岛、宁波、济南出现环比下跌,温州跌幅最大为40.30%。

三四线代表城市成交量同环比上涨,环比上涨43.23%,同比上涨17.51%,除遵义、舟山、潍坊外,城市均环比上涨,泰安涨幅最大,为95.98%,东莞次之。

中指院研究数据显示,10月一线城市成交面积同环比上涨,同环比涨幅分别为45.69%和11.58%。广州、深圳10月环比涨幅最大,环比分别大涨96.0%和95.3%。

北京环比涨幅次之,为45.7%。上海涨幅最小,为3.7%。同比来看,广州、深圳涨幅较为明显,分别为40.6%和28.6%,北京、上海分别下降7.8%、下降4.2%。

麟评居住大数据显示,2024年10月100城二手住宅市场均价延续了下行趋势,环比跌幅已连续三个月收窄,释放出一定的积极信号,市场信心有所恢复。

10月100城二手住宅市场均价为14183元/平方米,环比下跌0.18%,同比下跌6.81%,同环比降幅分别较上月收窄0.18%和0.09%,表明跌幅正在逐渐缩小。

城市类型来看,二手住宅市场均价均呈下行趋势,跌幅不同。其中一线城市的市场均价55558元/平,环比下跌0.03%,同比下跌5.82%,环比降幅基本维稳。

二线城市市场均价16831元/平,环比下跌0.29%,同比下跌8.52%。三四线城市市场均价9058元/平方米,同环比分别下跌4.7%和0.08%。

二线、三四线城市环比跌幅已连续收窄,显示出市场正在缓慢修复。10月房价环比上涨城市数量有所增加,39城房价环比上涨,较上月增加16城,创今年新高。

中指院研究数据显示,7城(北京、深圳、上海、广州、温州、苏州、杭州)库存面积环比整体下降1.91%。深圳库存降幅最大为6.76%,广州为5.25%。

北京,二手房市场大爆发

北京中原数据显示,截至27日,北京10月二手房实际成交量已经突破2万套(超过2.25万套),由于网签滞后性,北京二手房网签量已达1.3万套(13156套)。

10月1日-27日,北京市二手住宅网签量13156套,同比增长45.7%,与环比同时段9月1日-27日相比增长17.0%,日均网签量为792套,环比同时段增长43.5%。

目前的实际成交量已达近年同期最高点,其中二手房成交量同比上涨更是超过150%,预计10月全月实际成交量将达到2.5万套,成为自2017年以来同期最高值。

10月1日至27日,北京楼市成交量已经是多年来同期的最高点。其中二手房实际的成交量已经超过2.25万套,同比上涨超过150%,新建住宅成交量上涨近50%。

北京链家数据显示,截至27日,北京10月二手住房签约量已达到2021年1月以来的最高水平,与9月前27日相比增长超100%,与去年同期相比增长超160%。

北京链家数据显示,截至27日,10月北京新增客源量与同比增长近五成,与9月同时段增长近三成,新增房源量和库存房源量较上月下降,卖方话语权略提升。

上海,新房二手房市场创新高

上海安居客测数据显示,截至27日,10月以来,上海二手房(含商业)成交量有5天单日成交冲破千套大关,其中10月13日成交1334套,创下近1年来新高。

上海中原地产数据显示,10月21-27日上海全市新建商品住宅成交19.98万平方米,环比大增57.2%,创下半年周成交新高。

上海安居客测数据显示,截至10月26日,10月上海二手房日成交量已经四度破千套大关,成交总量已突破2万套,达20028套,比9月同期上涨52.3%。

10月成为今年3月、6月、7月之后,年内第四次突破20000套的月份。从单日成交情况而言,年内二手房单日成交量突破1000套大关的天数升至10天。

上海安居客测算数据显示,10月还剩5天,按整月日均770套的成交数据预估,月成交总量有望达2.4万套。按节后日均成交942套预估,月成交总量将近2.5万套。

上海房产交易中心数据显示,9月30日-10月17日上海一手住房成交26万平,日均成交1.4万平,同比日均成交增长40%。其中外环外新房成交高于全市平均增幅。

上海克尔瑞监测数据显示,2024年以来(截至9月29日),上海新房成交均价超过10万元/平的豪宅供应7341套,成交6320套,成交均价升了一个小台阶。

广州,新房二手房创年内新高

房中介协会数据显示,10月1日-10月27日,10月广州二手网签为9394宗。6月和7月二手成交已破万宗,分别为10456和10034宗,10月将突破年内最高成交量。

冰山监测指数显示,10月1日-10月20日,10月广州二手房已经累计成交11110套。预计10月二手房成交量有望突破16000套,环比增长94%,同比增长76%。

合富研究院数据显示,10月广州的二手网签均价来看,9月30日至10月6日的成交均价为26292元/㎡,10月14至20日微涨至26783元/㎡,价议价空间逐渐缩小。

中指院数据监测显示,9月30日-10月27日,10月广州市新建商品住宅网签8994套,网签面积95.8万平方米,同比增长44.3%,环比增长66.9%。

阳光家缘数据显示,9月30日-10月27日,10月广州市新建商品房网签8643套,创下年内新高,面积为108.32万平,同比增长33.3%,环比增长45.5%,

其中9月30日-10月27日,10月广州市新建商品住宅成交面积共计94.65万平方米,同比增长37.4%,环比增长68.9%,创年内最新高。

合富研究院数据显示,10月1日-10月28日,白云区新房网签面积环比、同比分别增长212%、105%,天河区新房网签面积环比、同比分别增长196%、63%。

深圳,一二手房市场创高点

乐有家数据显示,10月1日-26日,深圳新建商品住宅网签认购10030套,签约面积102.93万平,日均认购量390套、4万平,这是深圳新房市场交易量的新高。

乐有家数据显示,10月1日-27日,10月深圳二手房网签量已超6800套,网签量有望冲8000套。新房认购量已超10000套,一二手房交易量均为近年最高点。

2 阅读:384
评论列表
  • 2024-10-30 07:48

    吹牛回暖。房价高对大家都不好(炒房客除外),最终买单的都是老百姓。房子是商品,卖不出去喊破天都没用。不管哪个城市,房子都是越来越多,叠加人口出生大幅暴跌,只会越来越难卖,越来越不值钱。越到后面剩下还没买房的往往越没钱,购买力越弱,都不知道你转手要卖给谁,卖给有钱人?他们都很多房等着卖呢。就算他们有改善需求,一般也会优先考虑买一手新房,而不是二手房。房子实际建造成本是非常低的。有人说土地贵,房价都跌了土地不跌吗?不肯卖?你爱卖不卖,不卖拉倒,别以为大家不知道,卖地是来钱最快的,也是最好赚的。房价低才能真正释放消费力。

  • 2024-10-30 23:05

    今天又是禺人节???

  • 2024-11-01 15:27

    现在百姓活明白了,以后房价必然向国际接轨,工作四至六年总收入就能买得起一套房,房子不再掏空几个钱袋才能买得起,而是普通商品,最多是比汽车略高的价格而已。这是价值规律的作用

    吃贱儿饭 回复:
    看看现在东京的房价你就知道问题在那里了[呲牙笑]
  • 2024-10-30 16:01

    10月份全国的楼市成交量和房价,环比九月份均有大幅度的下降根本没有回暖这么一说。

  • 2024-10-30 16:09

    A[笑着哭]多么悲壮的公告呀,看了要 会欣然落泪的。公告拍于24年10月24曰。只隐去了公司的名字,以勉对该公司造成不良影响。全文如下: {{ 售楼处关停公告 首先,感谢各位业主和广大社会消费者对我公司开发建设的滨海新区汉沽XX项目(备案名:mn里)的长期关注和支持! 近几年受新冠疫情的影响,房地产市场受到重创,恒大等众多房地产企业暴雷,发生严重债务危机。我公司作为房地产企业的一员,虽同样受到市场大环境的不利影响,陷入严重经营困难,但经过多方努力,于2023年5月完成了保交楼任务。我公司于2023年9月重启售楼处以来,至今成交惨淡,实在无力继续维持售楼处的日常运营和人员开支,故决定停止集美天城项目营销中心的开放,售楼处即日起关停。 广大业主请联系物业管理公司处理问题,给您带来不便,望理解。 天津SJⅩ房地产开发有限公司 2024年X月X日}}。 [哭哭]无独有偶,在这个小区马路对面的另一售楼处也大门上锁了。 [笑着哭]