此轮房价还未见底,专家建议观察几个月

谢晖购房论 2024-06-02 05:09:54

现在楼市是否已经下跌到合理水平了呢,相信很多人都想知道这个答案,而有经济学家已经出来发声了,说房价已经跌到合理水平了,但是合理不一定意味着就不下跌了,后续的政策还是起到了很重要的作用。

就在5月28号,国投证券2024年中期投资策略会召开,首席经济学家高善文进行了一个半小时的分享,主要是是聊了宏观经济与房地产、长期利率变化、企业出海几个方面,咱们重点摘出房地产的观点探讨一下。高专家说了,表示房地产市场价格的修正总体上是一个正常的调整过程。且经过多年调整,在很多指标上,房地产市场的估值已经回到比较合理的水平。比如房价收入底线回到了2015年偏低的水平,租金回报率大概是2017年的水平,绝对房价水平大约是2016年到2017年的水平。

可以看出来,高专家说的是看起来已经到了十分合理的水平了,但是其中有个问题是,目前的房价依然还是在下跌的,甚至可以说并没有完全止住这个跌幅,所以难道7年前的房价就是合理水平了吗,这个估计每个人都有自己的看法,而且进入到去年底之后,更多的二手业主开始了以价换量,而高善文业也提到了,长期做股票的朋友都很清楚,合理的价格并不是所谓的底部,底部一定是需要显著的背离和低于合理价格才可以形成的,因为楼市是量在价先的,只有成交量拉升后,价格才可能说达到触底的状态,因为涨和跌都存在一定的惯性,政策也是有延时的,不是说出了政策市场马上就有反应,现在都会有一定的反应期。

而针对此轮的房价下跌,高专家还是非常敢说实话的。首先是说,疫情导致了房地产市场基本面的大幅恶化,其中既表现为租金的大幅下修,也表现为长期收入预期的大幅下修;第二方面,房地产企业火烧连营,出现了流动性危机,由于新房是预售制度,一旦一个项目出现烂尾了,那这个开发商的信用就相当于是暴雷了,购房者可能就不太会相信这家开发商的实力了。

而一个房企暴雷也会影响甚至拖累到其他的房企,大家会有类比的心态,也担心其他的房企出现类似的烂尾暴雷局面,就像多米诺骨牌效应,出现所谓的火烧连营的效果。而且房企过去都是建立在三高模式上进行周转的,这对现金流的稳定性是有很高的要求的,一旦市场融资或者卖房渠道出现了问题,那整个资金链断裂的可能性就非常大,从而也就会引发偿债危机,从而导致最终的暴雷,而暴雷最明显的特征就是上面讲到的烂尾或者新房无法及时交付,也就产生了连锁的反应了。

当然,高专家也提到了,近一个月的房地产政策,市场是抱有了非常积极和饱满的预期,因为在放松购房的限制、调整房地产利率,刺激和扩大对房地产需求的同时,开始有针对性的干预和救助房地产企业的流动性压力,比如4月底定调的要全力去库存,5月17号的降首付到15%、降低利率下限的限制、国资去下场收购存量新房等,这些动作都是有利于缓解房企的现金流危机的,因为现在房企面临到的流动性压力,是所有一切问题的最根本的根源。

另外,他也提到了现在的房价不可能马上止跌,因为最近的政策出完以后,市场转向了对政策落地效果的评估期,这至少需要几个月的时间进行观察,如果能顺利推行下去,有可能推动房价触底和反弹。但如果政策效果不及预期,又没有进一步的政策,不排除再次出现较大的调整。所以,未来几个月不宜动手买房,要先观察,具体要观察的指标是没有说的,但是成交量如果能持续攀升,底部低价的房源能得到有效的去化,那自然是个向好的信号了。

而近期还是有不少中介都在说市场已经触底了,让大家尽快用低首付和低利率买入,甚至像上海还有业主连夜涨价,制造一种稀缺的氛围等,其实也是在让部分徘徊不决的购房者就稀里糊涂接盘买房了,所以在现在这个时期,如果你自身确实有自住需求,工作的预期和稳定性都比较强,也能接受后续房价和利率可能的继续下探,那你可以去选择入手一套,但是你如果因为低首付的政策,本来够不上的门槛现在被你够着了,然后你就多贷款加杠杆的方式去想买入的话。

如果收入还不稳定,强行去上车买入的话,那可能最终会面临断供甚至法拍的地步,不仅害了自己的,也可能牵连家人,因为法拍的时候,就是打5折6折去卖了,而且现在为什么二手挂牌持续增高,其实还是很多房子连止跌的操作都比较困难了,如果不想变法拍,只能继续还着月供,所以现在存量房贷利率的下调呼声也重新高企了,其实本质还是很多业主确实快扛不住了,一旦失业,就游离在断供与老赖的边缘了。

所以可以看出,咱们的经济专家还是有的很清晰的,现在楼市的不少指标确实是回归到7年前甚至8年前,但是收入端很多人可能并没有比以前多很多,有的反而还是降薪的状态,现在中年男人的失业三宝也近乎饱和的状态了,以前大家眼中的高薪行业,互联网、房地产、金融等都存在比较大规模的裁员降薪,可能时不时哪块业务做的不好了就裁掉很多人,所以也导致很多刚需没有勇气用三十年的时间去贷款,谁能保证这三十年自己不失业、不生大病呢,一旦中了哪个,那都是不可承受的后果。

而且现在从租房端也可以看出来,租金的下滑其实就从侧面说明了普通打工人收入的降低,因为房价的上限是通过杠杆来实现的,而租金上限则是要看这个城市的平均收入水平,居民杠杆率达到63%左右就上不去了,大家都在提前还贷积极降杠杆,还有努力储蓄的,现在敢于加杠杆的确实可以说是猛士了。所以,还是那句话,想买房的观察几个月再说吧,一线还没松绑完之前,都是福利期,如果月入3000的,什么也买不起的,那就一起乐呵一下。

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评论列表
  • 2024-06-02 08:21

    现在价格还是非常高的,不可能一步跌到位,还有漫长的下跌过程。房子实际建造成本是非常低的。房子是商品,卖不出去喊破天都没用。不管哪个城市,房子都是越来越多,叠加人口出生大幅暴跌,只会越来越难卖,越来越不值钱。房价越高消耗购买力越快,越到后面剩下还没买房的往往越没钱,不降价他们拿什么买?

  • 2024-06-02 07:15

    打工的工资降,公务员事业编工资再降,大学生就业难,做生意的生意更难做,你叫哪些人去买房子,?

  • 2024-06-02 13:43

    别跌了[哭哭][哭哭][哭哭][哭哭][哭哭]

谢晖购房论

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