转自大碗楼市

这可能是全网最清晰的“深圳新政解读”！

昨天，深圳出台207救市新政。

迟迟不放政策的深圳，终于还是没挺住：跪了。

用一张图，简明扼要表达此次的深圳新政。

重点一：取消落户年限及社保年限要求。

此前，深户的限购要求是：落户满3年+连续缴纳3年个税/社保。

207新政后，深圳落户就能买。

深圳的落户门槛，几乎又是所有一线城市中最低的。

全日制大专：35周岁以下+1个月社保；

全日制本科：45周岁以下+1个月社保；

非全日制大专/本科/中专：45周岁以下+中级职称+1个月社保。

对标以上落户条件，叠加“落户就能买”的限购政策，约等于：来了就是深圳人，来了就能买房子。

该政策释放后的影响是什么？

首先，释放出的是已是深户但社保不足年限的人群。

这部分人不少，而且大多还都是刚需。

其次，释放出的是还未落户但想去抄底的外地客。

毕竟深圳还是一线，而且是落户门槛最低、房价跌的最狠、泡沫挤出最严重的一线。市场中肯定存在一批，想要调仓置换到一线的外地客。过去受“3年落户+3年社保”的政策限制，想抄底抄不了，如今终于放开了。

这批外地客，过去占比不小，但历经两年信心重锤，还剩下多少，尚不好估量。

重点二：非深户仅需3年个税/社保。

此前，非深户的限购要求是：5年连续社保/个税。

207新政之后，3年社保就能买。

该政策释放后的影响是什么？

截至目前，

深圳非深户的外地人占比达7成。这次的“5改3”，能够提前释放出一批刚需。

重点三：解除了假离婚。

之前深圳为堵假离婚，对离异购房的限制为：离异后满3年，才可重新拥有购房资格。

207新政之后，可通过离婚析产实现名下无房，进而再买一套房。

如果搭配去年深圳出台的“认房不认贷”政策，

没有购房资格的改善家庭，可以通过假离婚的方式，不仅拥有首套购房资格，还能享受3成首付的首贷资格。

该政策释放后的影响是什么？

提前释放出改善客群。

以上三个重点总结在一起，深圳的207新政——

释放了社保年限不足的深户刚需；

释放了既无深户也无社保的外地投资客；

提前释放了非深户的刚需；

提前释放了没有首套和首贷资格的改善。

刚需、改善和投资，楼市中最主流的三大类需求在207新政的一声炮响中，彻底解禁。

深圳楼市的大门，彻底打开。

超跌的深圳。

深圳在过去两年的时间里，可能是笑话般的存在：它可能是全国跌幅最大的一线城市。

1、均价跌了20%以上。

乐有家数据显示：

2021年7月，深圳二手房均价8.3万/㎡；

2023年12月，深圳二手房均价6.5万/㎡。

放眼全国，能有20%以上均价跌幅的一二线城市，可能只剩郑州能与深圳一较高下。

2、成交量跌幅达到近70%。

回看刚刚过去的2023年，深圳二手房的成交量频频打响“2500套”保卫战。

2000万人口的深圳，单月成交量2000来套，意味着什么？

深圳楼市死了整整一年，只是没人报丧。

但在2021年，你知道深圳的逐月高峰成交量在多少套？

1万套！

从1万套跌到2000套，满地都是带血的筹码。

3、各版块普跌，学区老破小暴跌65%。

宝安沙井、龙华-红山、龙岗坂田，持续性下跌30%；

宝安碧海，叠加前海扩容利好，最高峰突破10万/㎡，如今回落至7-8万/㎡，平均跌幅35%；

宝安宝中，叠加大前海利好，部分社区小户型突破15万/㎡，如今回落至9万/㎡，平均跌幅45%；

南山前海，曾是最炙手可热的区域，神盘诺德成交价最高达到15万㎡，如今跌回10万/㎡，跌幅45%；

罗湖翠竹和福田八卦岭，曾都是老破小学区房的炒楼重灾区，如今跌幅都在50%以上。

深圳楼市的跌，并非分化，而是普跌。哪怕是核心板块，也能动辄跌个30%。

反观全国所有的一二线城市，跌是普遍现象，但有谁能像深圳这样同时集齐三张“跌”：均价下跌20%、成交量下跌70%、核心板块跌去一个首付！

只有深圳！

深圳的价值，恰恰在于超跌。

看完超跌的深圳，可能会有人被吓到——

像这样的跌幅，哪怕限购打开，怕是一时半会也救不活了。

别怕，深圳楼市一贯就是这个尿性。

我们先来看一张图：京沪深二手房量价走势图。

通过这张图，我们会发现：深圳是最不像一线城市的一线城市。

我们的理解中，

一线城市的楼市表现应该相对平稳，就像图中的“京沪均价走势”那般平滑，不会大起大落。

深圳楼市，却偏偏走出了上蹿下跳的起伏感：一松就猛涨，一管就急跌。

——2023年的楼市超跌，不过是深圳楼市上蹿下跳的周期特征里的一小段常态。

为什么深圳楼市总呈现出如此大的波动？

原因一，深圳拥有最突出的人地矛盾。

请看图！

四大一线城市，深圳拥有——

最大的人口流入，最小的建成区面积，最高的人口密度和最低的土地供应。

请再看图！

四大一线城市，深圳住宅供应量——

不仅长期低于其他三个，且仅为其1/2。

更大的人口流入、更低的土地供应、更少的住宅供应，对于深圳楼市意味着什么？

每逢成交高峰，必有库存告急；每次库存告急，必是行情疯涨。

每轮大行情，深圳总比其他三个城市的涨幅高，最最最最核心的原因就来自于此。

原因二，深圳拥有最匮乏的城市资源。

深圳作为全国最年轻的一线城市——

短短40年，从渔村变成一线城市，从31万人口膨胀到1766万人口。

人口可以快速膨胀，但城市资源的充盈则不可以。

以教育资源为例：深圳堪称全国教育资源最紧张的城市。

2019-2022，年年发布学位缺口警告；

师生比不足京沪的1/10，高中升学率不足京沪的70%。

紧张且匮乏的城市资源，对深圳意味着什么？

房产成为捆绑深圳城市资源的唯一方式，且越捆越紧。

全国已经执行教育改革满五年，深圳又是多校划片、又是公民统招、又是拼积分……搞了一轮又一轮，结果还是没房不能入学。不仅要有房，某些热门学区甚至要住满5年才能入学。

直面以上——

但凡想留在深圳、想分享其城市资源的普通家庭，大都起始于买套房！

原因三，深圳拥有最弹跳的调控政策。

深圳的调控政策，是所有一线城市里波动最大的。

最宽松的2014-2015年/2019-2020年：

深圳是一线里唯一落户就能买房的城市，是一线落户最宽松的城市，是一线房贷利率最低的城市，是经营贷监管最宽松的城市，是金融最活跃的城市，是率先取消豪宅税的城市……是“百无禁忌的炒楼黑科技第一城”。

最严苛的2021-2023年：

深圳是率先完成限购限贷限售限价的城市，有全国最严的二手房指导价，最狠的“3+3”限购政策，最严苛的经营贷监管政策、最高的首付比例和贷款利率……是“连刚需都能干死的FZBC示范区”。

这样的政策下，深圳楼市的需求永远像个高压锅：

要么需求压制归零，要么需求彻底爆炸。

只要收紧，就干死所有需求；只要放松，就百无禁忌刺激。

深圳这座城市，几乎集齐了所有放大楼市波动的因素——

供需矛盾突出，市场极易过热；城市资源匮乏，只能买房捆绑；政策弹性很大，需求波动更大。

深圳楼市，注定了上蹿下跳、急涨急跌的周期模型。

我曾说过一个不太符合主流价值，但的确也是事实的观点：

深圳很适合低吸高抛！

它基本面不差，供需又长期紧张；

周期波动很大，很适合逢低买入；

哪怕抄底抄到半山腰，只要你拿得住，熬上三五年也能涨回来。

以上观点，纯属个人判断，听不听随你。

如果你能耐心看到结尾，可能或多或少能听进去我接下来说的话，也不会立即上头开喷。

深圳楼市的机会，不是涨出来的，只有跌出来的。

如今深圳已经猛跌近三年，既到了政策宽松期，也到了需求释放期。

相比较其他城市——

深圳泡沫更小、土地供应更少、人地矛盾更突出、房产对城市资源的捆绑更牢靠……如果你已经有入手深圳的计划，恐怕没有比此刻更好的机会。

请注意！

前提是：你已经有入手深圳的计划。