断供多年的滨江中路板块要有新房了！

今年1月底越秀3.2万/㎡拿下的新侨地块，确定案名为：越秀珠实·皓悦滨江，今天开放了展厅。

项目在大元帅府南侧，周边多是老旧小区。主要面向的客群是滨江板块的分巢换房客。

从珑悦西关、桂悦东晓、熙悦江湾到现在的皓悦滨江，越秀的打法很清晰---挖掘老城置换需求，拿捏换房分巢老广。

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皓悦滨江，暴击二手

现场工地如火如荼施工中，售楼部在建，住宅地基在打，预计很快面市。

皓悦滨江的产品为84-107㎡三至四房，定位偏刚改，面积没有很大，控制上车门槛。

超新规+阳台占比20%+全南向的优势，在都是老旧二手的区域来说，极具吸引力。

皓悦滨江所处的滨江片区，5-10年内的小区0可选。

楼龄15年内，可选的小区房源也不多。

周边的房源，大多是20年以上的小区，还有无电梯的。

区域居住群体以老广为主，住习惯了，一般不愿离开，大多选择原地置换。

所以这里蕴藏了不少换房需求，换好房子的需求。

看了下，周边相对较新的小区，是沿江千禧年代的华标品峰、华标涛景苑。

前者都是2、300㎡的大平层，门槛2000万。

后者也以155㎡以上的大四房为主，少数89㎡房源，挂牌价540-560万，户型很一般，只有1卫。

隔壁2010年的丽海雅居，92㎡只是大两房1卫，挂牌价去到579万。

120、130㎡也只做了3房，还是很上年代感的户型设计。

90年代的小区像江湾花苑、一棉大院等，同样户型存在缺陷，加上楼龄高，小区居住环境老旧了。

越秀皓悦滨江，带着新的产品出现，为区域群众换房提供了新选择。

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皓悦滨江，素质如何？

皓悦滨江，有几点优势：

1、地段不错，位于滨江中板块，成熟居住区，有体面度。

对岸就是越秀沿江路商务区。

2、北面是珠江，距离不过3、400米，周边是低矮的房子，高层可以看江景。

另外，项目南向可望晓港公园，东北向能看广州塔和珠江新城CBD。

整体景观面不错。

3、项目旁边是仲恺农业工程学校（海珠校区）、科技孵化园、大元帅府等，有历史文化气息。

大元帅府前有一个6万㎡的广场，适合日常休闲散步溜娃。

4、因为区域都是成熟的住宅区，没有商业写字楼或者厂房等，氛围纯粹，居住安静。

5、商业配套多，周边商圈环绕。

旁边小区的底商丰富，可以满足日常需求。

项目直线1-2公里范围，有海印广场、万国奥特莱斯、江南西商圈、北京路商圈、海珠广场商圈，吃喝玩乐逛都方便。

项目比较适合老城区同学考虑，有几点需要注意的，项目不太近地铁，日常交通电鸡会更方便一些。

素社直街，是单向的两车道，一车道被占道停车，开车要小心。

地块在老城区，矮楼层视野稍差，建议选择高楼层。

学校方面，项目周边学校资源不少，大元帅府小学、滨江东路小学都是市一级学校。

新开的南武中学附属学校是九年制，能读哪个需要和项目落实。

可以借鉴的是，和项目一路之隔同街道的江湾花苑，读的是大元帅府小学。

而同街道，西边的中海名都读的是南武中学附属学校，东边的海景阁读的是滨江东路小学。

如果是上大元帅府小学或者滨江东路小学，小升初派位是在第一组，名校不少，有优势。

综合以上，越秀皓悦江湾整体素质还可以，如果不介意上述几点不足的话，是值得考虑的。

它更适合的是：

1、周边小区的分巢、置换客。

2、非地铁通勤客，主城西部比如荔湾、中大纺织城、老越秀、珠江新城、体育中心、金融城、琶洲自驾通勤上下班的，开车半小时能到。