时隔一周，监管部门再次发声稳地产！

2022年11月21日，人民银行、银保监会联合召开全国性商业银行信贷工作座谈会，研究部署金融支持稳经济大盘政策措施落实工作。

NO.1 | 壹

稳楼市重在稳预期

11月以来，稳楼市政策频出。

11月8日，交易商协会发布《“第二支箭”延期并扩容 支持民营企业债券融资再加力》，推出针对包括房地产企业在内的民营企业发债融资计划，预计规模可达2500亿元，后续视情况进一步扩容。

11月11日，央行、银保监会印发《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，从房地产融资、保交楼、风险处置、消费者权益、金融管理政策和住房租赁等六大方面出台十六条具体措施。

11月14日，银保监会、住建部、人民银行联合发布了《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》,允许商业银行按市场化、法治化原则，与优质房地产企业开展保函置换预售监管资金业务。

政策密集出台背后，是我国房地产市场尚未走出底部区间的现实。考虑到政策生效一般有一定的滞后性，稳楼市组合拳的效果仍然有待进一步观察。

国家统计局11月15日公布的数据显示，1—10月份，全国房地产开发投资113945亿元，同比下降8.8%；其中，住宅投资86520亿元，下降8.3%。1—10月份，商品房销售面积111179万平方米，同比下降22.3%，其中住宅销售面积下降25.5%。商品房销售额108832亿元，下降26.1%，其中住宅销售额下降28.2%。

数据显示，近期房地产市场持续处于低迷状态，不仅楼市“金九银十”成色不足，而且进入11月以来，楼市筑底走势仍在延续，头部房企信用风险也在持续暴露。

就宏观经济而言，除疫情带来的短期波动外，房地产低迷是2021年下半年以来经济下行压力的一条主线。接下来为引导房地产市场尽快实现软着陆，除强化“保交楼”等供给端支持外，持续下调居民房贷利率，推动楼市企稳回暖是关键所在，而且具有较强的紧迫性。尽管11月份1年期和5年期LPR报价均维持不变，但与房贷利率挂钩的5年期LPR年内仍有下调空间。

NO.2 | 贰

最新LPR出炉，房贷基准利率近30年最低

就在近日，央行公布了最新一期LPR。中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2022年11月21日贷款市场报价利率（LPR）为：

1年期LPR为3.65%，5年期LPR为4.3%。

回顾今年以来LPR报价情况：

2022年1月：1年期LPR为3.7%，5年期以上LPR为4.6%；

2022年2月：1年期LPR为3.7%，5年期以上LPR为4.6%；

2022年3月：1年期LPR为3.7%，5年期以上LPR为4.6%；

2022年4月：1年期LPR为3.7%，5年期以上LPR为4.6%；

2022年5月：1年期LPR为3.7%，5年期以上LPR为4.45%；

2022年6月：1年期LPR为3.7%，5年期以上LPR为4.45%；

2022年7月：1年期LPR为3.7%，5年期以上LPR为4.45%；

2022年8月：1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%。

2022年9月：1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%。

2022年10月：1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%。

截至本月，房贷基准利率已经触及近30年基准利率谷底--4.3%，连续4个月未降！根据目前政策空间，可供降息的空间已经很小，房贷利率或真的已至谷底。

而据近期合肥市面上多家主流银行的利率调查反馈：目前各银行均已执行首套4.1%的基准利率，二套为4.9%；首套相较于去年同期年中下降了1.78%。

以贷款150万，分30年期为例，4.1对比5.88，等于少还58.7万房贷，每月少还1630元月供。

2022年即将结束，合肥还有进一步下调房贷利率的可能吗？

就在此前，央行发文指出，9月29日出台的政策是针对2022年6-8月新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市（根据国家统计局公布的70个主要城市数据，符合条件的有23个），将首套住房商业性个人住房贷款利率下限不低于LPR减20个基点的规定阶段性放宽至2022年底。

图源中国人民银行官微

这或许是官方的下一步表态，从2023年开始，央行将放开首套房房贷利率为LPR减20个基点，未来首套房房贷利率是否会下调，大概率还是要因城施策。

根据央行发布的通知，由于合肥商品住宅价格环比、同比均未连续下降，因此暂无法放宽首套住房贷款利率下限，利率下调空间不大。

NO.3 | 叁

购房成本降至历史低点

对于购房者而言，当前购房成本已降至历史低点。

从目前利率水平以及房价整体表现来看，买房成本已经进入到阶段性低点，房贷压力降至历史性低点。因此，房地产已现政策底，市场底部也正逐步形成中。从大趋势来看，虽然未来一段时间政策还会延续放松的态势，但政策后续再次放松的空间会明显收窄，市场底部徘徊会持续一段时间，这也是不少城市购房的“窗口期”，随着保交楼、金融政策的不断推进，楼市后续会进入到更为平稳的发展期。

今年以来，多部委持续释放政策利好，各地积极落实“因城施策”，需求端信贷政策不断优化。信贷政策的进一步宽松有助于降低居民购房成本，缓和市场观望情绪，带动住房需求释放。

当前，部分二线城市限购限贷政策仍具备一定优化空间，预计随着“金融16条”的出台，短期各地政策放松力度有望加大，需求端政策仍将继续改善，降低购房成本、降低购房门槛仍是重要方向。

结语

接下来，预计调整的城市将会继续扩围，其他符合条件的城市也将会陆续跟进，预计接下来调整首付比例、调整认房又认贷将会成为政策调整的一个重要趋势。