在第三批集中供地尚未全部结束时，第四批集中供地已经拉开序幕。根据合肥土地市场网的消息，合肥四批次供地共有18宗，约1523亩土地，12月23日9时宣布竞得人。

V楼市特别策划【供应简报】集中供地轮次“由三变四”，合肥土拍分区全解析，全方位剖析四批次合肥各区地块详情和区域市场。

NO.1 | 壹

大杨镇板块居住地出让，板块内竞争激烈

庐阳区LY202212号地块位于董铺路以南、合淮路以西，面积约29.33亩，商品住宅（毛坯）平均备案价格17426元/㎡，实行毛坯交付，装配率不低于30%。

该地块是位于庐阳区的大杨镇板块内，夹在董铺湖水库和大房郢水库之间，板块配套能级较低，毛坯限价17426元/㎡，比兴港和昌庐阳区LY202208号地块的毛坯限价18535元/㎡下调了1109元/㎡，可想而知未来08号压力更大了。

地块东南侧为龙王唐岗复建点，西北侧是圣恩电子科技公司，其余为空地；交通上，临近城市主道四里河路，距地铁S1号线(在建)固镇路站约1公里，三面道路未修通，公共交通不便；

周边配套上，地块周边有小区底商可满足基础生活需要，跃进小学、42中中铁国际城校区教育配套完善，受北二环明发商业广场等商圈辐射。

地块整体分析：

1、LY202212地块毛坯限价17426元/㎡，比6月成交的岗集板块兴港和昌08地块低1109元/㎡。

2、地块处于北二环商圈内整体商业配套完善，500米左右范围内有跃进小学及42中中铁国际城校区，教育配套完善。临近四里河路，公共交通不便。

3、市场总结：供应与成交均处于低位，市场热度低，显性库存连续3个月走高，待推存量约3651套，其中庐阳北存量1488套占比41%，岗集板块1158套占比32%，老城板块950套占比26%，地块所在的四里河板块库存较少。

庐阳区近6年年均供应31.8万㎡，年均成交21.1万㎡，供应成交率66%；2022年1-10庐阳区土地供应面积44.2万㎡，成交面积18.8万㎡，供应成交率43%，成交楼面价8426元/㎡。

而大杨镇2022年累计成交涉宅地块3宗。其中泛四里河板块2宗，大杨镇板块1宗。泛四里河板块中的和昌08号地块溢价率14.81%，满分竞品质；乐富强双湖湾项目溢价率12.56%，高溢价成交。反观大杨镇板块，今年1-3批次，板块内土地一直出现流拍现象，成交的庐阳国投08号地块溢价率0%。可见，开发商对于庐阳区边缘板块的大杨镇板块信心不足。

时至四季度末，很多开发商年度拿地预算已见底，四批次庐阳区LY202212号地块预计后期土拍热度不会太高。

NO.2 | 贰

经开应流地块再入市，学区或为168玫瑰园学校

经开区JK202216号也就是经开区应流地块，位于经开翡翠湖板块，曾经以同区域毛坯限价爆涨8126元/㎡而闻名合肥，四批次入市做了很多变化。

控规方面：替换了商住用地，改成教育用地，其次是为该地块专门召开了座谈会，引入168玫瑰西校区（本部）。

价格方面：将地块单价从1984万元/亩下调至1608万元/亩，最高总价由34.95亿下调至27.68亿，降了7.27亿元，毛坯限价更是由29787元/㎡降至26492元/㎡，直降3295元/㎡。

地块东侧为集贤路快速路及合九铁路线、南侧为厂房，西侧为规划支路、公园绿地及高压线、北侧为七舰科技大厦；

交通上，地块临近繁华大道及集贤路两条主干道，距离地铁7号线松林路站(在建)约1.3公里，区域内交通便利。

基础设施配套上，地块所在区域内教育、生态资源丰富，生活配套成熟，距一六八玫瑰园中学仅0.9公里，距翡翠湖风景区约1公里。

地块整体分析：

1、经开地块限价变动：为三批次12地块撤牌再上市，优化规划用途将22.63亩的商住用地划到学校和绿地公园(同时不再计价)，下调住宅起拍价和最高限价分别为226万/亩、376万/亩，毛坯限价下调3295元/㎡至26492元/㎡。

2、地块价值：地块位于成熟的翡翠湖板块，配套成熟、中大规模用地开发空间大，同时官方承诺引入名校168玫瑰园西校区本部初中部，学区优质。

3、市场总结：市场严重下滑，存量较大，竞争激烈。地块所在翡翠湖区域库存小:经开主城区共8163套待推房源，其中明珠广场板块待推存量3982套占比49%，南艳湖2587套占比32%，翡翠湖1220套占比15%。市场下滑严重项目集中入市，供大于求。

板块内无新房在售，后期入市竞争压力小。地块周边的肥西产证二手房挂价在1.7-2万/平，而同区位的经开市区产证二手房挂价在2.9-4.6万/平。

结语

从合肥南郊小板块到合肥南部副中心，经开区城市能级不断提升，版图不断扩大。同时，经开区产业立区，目前发展成熟，未来产业带动人口发展，人口决定房地产市场容量，经开区未来房地产市场潜力强劲。