有经济学家表示房价已经跌到了合理水平，

但是合理水平不代表房价不再下跌，还要再继续下探。

国投证券首席经济学家高善文在国投证券2024年中期投资策略会上表示，

房地产市场已经经历了显著的调整，很多的估值指标看起来已经回到了十分合理的水平。

划重点“看起来”，

比如说房价收入比回到了2015年偏早的水平，

租金回报率回到了2017年左右的水平，

绝对房价水平回到了2016到2017年之间的水平，

但现在的居民收入是高于2016年和2017年的，

所以高善文表示，很多估值指标看起来回到了十分合理的水平，

但问题是现在的房价依旧是在下跌的，甚至是在快速下跌的，特别是进入2024年以后，二手房的以价换量更为严重，

因此高善文又表示，所有长期做股票的人都知道，合理的价格并不是底部，底部一定是需要显著的背离和低于合理价格才能形成底，

说白了就是价格市场有一个惯性，涨的时候，有一个超出合理水平的猛涨，跌的时候，也会出现超出合理水平的猛跌，市场底到了，不代表情绪底也到了，

并且关于此轮房价下跌，高善文表示，

一是，疫情导致了房地产市场基本面的大幅恶化，比如租金下降引发房价的下跌，收入预期下降，导致老百姓购买预期变差，购买能力不足。

二是，房地产企业火烧连营，出现了流动性危机，因为中国房地产企业的商业模式是建立在高周转的基础上，

高周转的商业模式对负债和现金流的稳定性具有非常高的要求，一旦销售渠道和融资渠道受阻，房地产的资金链就非常容易断裂，进而引发债务危机，从而暴雷，

暴雷以后会导致房企无法按时交付，而购房者收不到房子就会对新房产生不信任，从而不买新房，以点扩面，火烧连营，最终导致大量的房企销售回款受阻，进而引发更大的暴雷现象，产生严重的流动性危机，

不过高善文还表示，最近的救市政策，找到了问题的关键点，政策的思路是对头的，

比如430大会的去库存，517新政的降首付，降利率，国家队下场收储商品房，都有利于房企缓解流动性危机，所以前段时间股票市场出现了一波猛涨，

但问题是政策给了并不代表着市场会马上止跌反弹，因为现在的情绪是在下跌的，购房预期依旧不足，所以大家都在观望政策的落地效果，如果效果不理想，又看不到后面追加更大的政策出现，那么房地产销售数据只会出现更快速的下滑，

所以还是要观察未来几个月的情况，对于大部分的购房者而言，现在一定要冷静，因为最近一段时间政策出的频率真的是太快了，还都是一些重点城市，一线城市，

并且市场上还有很多卖房的人故意吆喝，制造上涨甚至是猛涨的焦虑，很多不了解市场的购房者就很容易被裹挟着去买房。

如果你本身就有需求，收入也比较稳定，也就罢了，怕的就是很多人看到低首付，而自身收入预期又不理想，强行加杠杆上车，只会害了自己。

因为市场大环境不一样了，以前有房价信仰，收入预期增长又比较明确，撑个几年，大不了房子一卖还能赚，但现在大部分的房子都没办法止跌，收入预期又不明了，再猛加杠杆，结果不言而喻，

并且高善文关于房地产的这一次发言，背后所透露出来的信号，更多的还是关于房地产的不乐观，

看起来很多指标确实已经跌回了合理水平，但是你的收入真的比2017年高出很多吗？

单从就业压力方面来讲，现在的就业压力可是要比2017年高出很多的，否则失业三件套，外卖，快递，网约车也不至于饱和，

并且现在很多高薪行业，比如计算机，房地产，教培，金融都在大规模的裁员，降薪，因此就收入预期而然现在是远不及2017年的。

最关键的是房价在相当程度上并不取决于老百姓的当期收入，而取决于预期收入，有没有信心还30年月供，这是非常重要的，

比如说你现在的收入很高。但是你所处的行业整体是在走下坡的，收入一年不如一年，那这个时候你还敢大规模的透支未来收入吗？所以你现在的收入即使比2017年高又如何呢？

还有一个关键点是现在的居民部门杠杆率更是远高于2017年，2017年的居民部门杠杆率不到50%，现在早已经超过60%，达到64%，

所以即使现在的居民收入出现增长，很多人的想法也是提前还款，减轻杠杆，而不是逆势加杠杆。

从现在的居民储蓄情况和还款情况就可以证明这一点，

特别是最近半个月，由于各大城市纷纷突破LPR下限，首套房利率普遍低于3.5%，降存量房利率的呼声又起来了，如果利率再下降的话，提前还款潮2.0版本马上就来，

所以有时候很多数据看似到了合理的水平，但是底真不是这个底