天天说房价上涨,
然而一看数据,也没有见房价上涨,
看到的只有房价下跌。
这两天估计杭州楼市的朋友圈应该很躁动,
因为这两天杭州土拍产生了高溢价率,
一共两宗地块,共计29.4亿元,
被本土开发商滨江和绿城所得,
溢价率分别达到22.55%和59.12%,
单独看这个溢价率真的是很刺激,
本土开发商果然比较看好杭州,
否则的话根本不可能以溢价率接近60%来拿土地,
所以从这个角度来看,
有些人吹房价上涨可以理解。
并且这个溢价率也创了新高,
然而真实的楼市房价是真的在上涨吗?
并不是,最起码并不完全是,
之所以这样说,是因为最近一两年各大城市都在加大改善楼盘的供给,
也就是说市场上高端项目增多,从而拉高了市场均价,
并且这些高端项目卖的还比较不错,因为现在的房地产市场确实比较缺少好地段的好房子,
但是除了这些高端项目以外,其他的项目房价该下跌还在下跌,
中指研究院数据显示,仅仅今年6月份,上海、杭州、南京、苏州累计开盘95个,推盘数量明显增加,其中,改善型项目占比82.11%,
跟我上面所说的刚好相对应,改善楼盘快速增加,从而拉高了一部分房价,
但也仅仅是这一部分改善楼盘,其他的刚需楼盘或者郊区楼盘该降价还在降价,
没办法,库存量大,不降价不行,
诸葛数据研究中心监测数据显示,6月份重点15城,新房库存面积为12318.63万平方米,去化周期为18.4个月,
超过合理的去化周期。
所以现在的房地产市场,不要看到土拍出现高溢价马上就激动,认为可以带动市场,房价马上上涨。
时代不一样了,以前房地产市场不断走高的时候,不仅地王的溢价高,其他地块的竞拍也比较激烈,
而现在除了核心压箱底地块的溢价比较高之外,其他地块大部分都是以底价成交,甚至是流拍,
再想复制用地王以点带面的局面,几乎很难实现。
比今年三月份,苏州,宁波,厦门一天出三宗地王,最高溢价率也达到了40.7%,
但是你看看这三座城市的房价出现明显上涨了吗?能不跌其实就已经不错了。
包括去年11月份,合肥楼市也出现了新的地王,总价达到33.88亿元,溢价率达到44.8%,
这个溢价率也不算低,但是房价出现所谓的大幅度上涨了嘛?也没有,
其实在去年10月份各大城市陆续取消土拍限价的时候,咱们就说过,
限价取消之后确实会产生一部分地王,因为各大城市现在土地不好卖,需要拿出压箱底的地块来压场,
这个压场一是压房价的场,二是压土地财政的场,
但是其他地块该以底价成交还是以底价成交,这样也会使房地产市场进一步分化,
好地块大家都抢,坏地块低价成交,甚至是流拍,
中指研究院数据显示,前5个月,全国300城土拍流拍率达到19.81%,流拍率比去年同期增长了4.27个百分点,
因此杭州此次土拍也是这样,看似溢价率很高,但是里面的小心思真的是非常多,
首先是安琪儿地块,被滨江集团以溢价率22.55%竞得,可以说这一宗地块滨江集团势在必得,
因为安琪儿地块的首宗宅地,在今年年初也是被滨江集团拿下,
在今年6月首开,摇号中签率低至14.5%,非常好买,
并且现在的溢价率虽然超过22%,但就楼面价而言,比年初还低了700元每平方米,
又好卖,利润又提高了,傻子才不拿。
包括溢价率高达59%的临平区地块,也是有很多门道,
首先该宗宅地所处的板块,已经有三年没有供地了,这就意味着竞争较小,房子相对好卖,
其次,该宗地块的起拍楼面价只有1.4万元每平方米,相比于三年前所拍地块楼面价低2000元每平方米,
再加上容积率又比较低,只有1.2,所以才有了这样的一个高溢价,
看着很唬人,但是作为开发商那可是拿出真金白银买入,然后变成房子卖出,如果没有一定的利润或者快销属性,谁也不可能盲目的推高溢价,
所以总结下来,杭州此次土拍溢价率虽然很高,但以价格而言也就那么回事,
后期作为改善产品可能会拉高整体的销售均价。但要想以此作为炒作,说房价上涨,还是再等等吧。
毕竟豪宅就是豪宅,少数人的游戏而已。要是你用这个观点来衡量整体市场,说房价上涨,要么你是真的不懂,要么你是真的在装傻。
房价低才能真正释放消费力,钱都拿去买房和还30年月供去了,其它还拿什么去消费?建议年轻人先不要过早的想着买房,先赚钱,再把赚到的钱拿去继续钱赚钱,房子什么时候没有啊?房子多了去,根本就不缺。有钱还怕买不到房子吗?没钱才痛苦,有钱不用怕。不管哪个城市,房子都是越来越多,叠加人口出生大幅暴跌,持续下跌,只会越来越难卖,越来越不值钱。房子是商品,卖不出去喊破天都没用。越到后面剩下还没买房的往往越没钱,也就意味着有需求的购买力越弱,房子价格不得不持续走低。有钱人虽然有很多,但他们也不会像以前那样再去买那么多不具备投资价值的东西,对他们来说够住就行。房住不炒也说的清清楚楚明明白白,再怎么对着干,对着吹牛哄抬和制造火热假象以及紧张气氛都是徒劳的。(房子实际建造成本是非常低的,有人说土地贵,房价都跌了,土地不跌吗?不肯卖?你爱卖不卖,不卖拉倒。别以为大家不知道,卖地是来钱最快的,也是最好赚的。)房子就是一个消费品,跟买汽车是一样的道理,你贷款买个汽车会去指望汽车涨价赚钱吗?
恭喜恭喜
摇旗呐喊[汗]
人口都下降了,房子多的天天换房住都住不完,还涨价,除非鼓励生三胎成功了