天津年后的这波节奏，确实热闹。

贝壳二手房已经连续三周，周末单日成交量过400套。土地市场更炸，开局就迫不及待拿地王来热场。

新房的市场情绪也已被点燃。

但是，呈现在数据端，却是另一番光景——39万方。

2月全月，天津新房共计签约39万平米，较1月份时少了5%。

同比去年同期，量涨1.5%。

与体感出入很大，让人有些不敢相信，但也可以理解。

①刚过去的2月，实际上只有“半月行情”。

一方面，从初二到十五都在2月；

另一方面，今年年后还醒了下“年盹”，市场并没有从年后刚一上班就走高，而是待到十五过完，阳春行情才展现出来。

②签约有滞后性。

现在是认购起量，但签约数据往往会晚一个月。

也就是说，2月后半程的这些认购，还都没有签进来。待到3月份数据，才会体现出来。

所以，2月份量低也在情理之中。

值得一提的，价格稳住了。

2025年2月，天津全市新房签约均价为17823元/平米，环比微涨0.4%。

不过分区看，却是价跌区多于价涨区。

16个行政区中，11区环比价跌，最大跌幅为静海，环比价跌11.5%。

其次为西青，环比价跌9.9%。

另有5个环比价涨，最大涨幅为北辰。

没有想到吧，西青大“掉价”，已经掉下2万档，北辰却成了领涨王。

皮裤套棉裤，必定有缘故。

西青是被彩虹城拖拽了，卖的就是一个价低，首付才7万起。

甚至还以89套登上了全市套数榜榜首。

而北辰的销冠却是龙曜城，签约均价18320元/平米，再加上签约均价2万4的绿城錦玉蘭，一块把全区均价拉回了1万5以上。

相比1月，价涨5.5%。

问题来了，为什么分区看价格跌的多，但整体均价却微涨？

因为，市区的量涨了。

1月份时，市区成交占比才15.6%，而最新2月的市场份额，已增至18.4%。

较之，提高了2.8个百分点。

为四大片区占比增幅最大的片区。

而且，不止相对值涨了，市区成交量的绝对值也涨了。

2月份，市区共计签约7.2万平米，环比量涨12%。尤其河西、河北，涨幅明显。一个量涨71%，一个量涨46%。

共性是，都是学区带动的。

河西的学区共识，仅次于和平，所以它的涨幅，市区最高。

甚至纯皓家园都能区域领跑，一个月签约42套，位居河西第一。现在该盘仅剩不到20套，92-94平总价290万。

这也是买学区房的特性，都是从低总价房源扫起。

河北的“领跑员”，依旧是中车中环学府。

单市区低总价+九年一贯制学区房，就让它一个盘扛起了全区82%的成交量。

不过现在76平米没多少房了，总价180万上下。

另，红桥区在建投誉河院的带动下，也实现了5%的环比量涨。

看同比更惊人，从3080平到1.2万平，大涨281%。

项目马上要开二期，周六启动排卡。

其他三大片区都有不同程度的量跌。

滨海跌幅最大，成交量直接从9.6万平米掉到7.3万平米，环比量跌24%。

同比跌幅更大，-47%，近乎“腰斩”。

市区份额也已与市区差不多。

不过按行政区排序，滨海还是第一成交大户。

武清次之，西青第三。

宁河的表现最让人意料，2月份成交量环比涨了两倍。

一是基数少，二是确实成交不错，像歌山品悦府、中国铁建西派学府、东昊骏璟学府，2月份签约量都在30套以上。

而1月份时，大多都是个位数。

综上，透过2月份数据，不难看出：

·1）整体房价已止跌。

·2）行情分化严重。

·3）主靠学区驱动。

好在1、2月份毕竟是“副科”，重点看3月这个“主科”。

现在热度还在延续。

再加上2月的延迟签约，3月份的数据会很不错。

大胆猜测，签约量翻倍不成问题。

3月5日大会已经定调：实施适度宽松的货币政策，适时降准降息。持续用力推动房地产市场止跌回稳。因城施策调减限制性措施，更大力度促进楼市股市健康发展。

言外之意，楼市不稳、政策不止。

包括赤字率也提至4%左右。

不难预见，今年铁定是宽松年，利率还会继续降。

现在量的反弹已经在酝酿。