苏州最近推出了一种新的房贷偿还模式，可以说几乎完全打破了购房门槛。怎么还呢？先是享受最低的贷款利率和15%的首付比例，最关键的是前五年的还贷期最低可以每月只还100元本金，从第六年开始再正常还款。

为了让大家买房，苏州真的是拼了，不断从制度中找可以优化的地方。

首付不够？那就降低首付比例，只要交房价的15%就行。

贷款利率太高？下调利率，把商业贷款利率降到和公积金贷款利率差不多的水平。

刚毕业收入低，承担不起月供？没事，前五年可以申请只还100元本金。

不过，你可别以为银行会吃亏，前五年少还钱意味着剩下的贷款期限要承担更高的月供。

我们来算一笔账，看看相比正常还款需要多支付多少利息。

假设张三看上了一套苏州的房子，总价为200万元，按照20%的比例（略高于15%的最低首付比例），也就是40万元付首付款。还剩下160万元需要按揭，贷款利率为3%，还款期限按照30年算。

常规情况下贷款发放后的第一个月开始正常还款，采取等额本金还款方式，30年累计还款232万元，扣掉160万元本金的利息总额是72万元。

申请按照苏州的新还款方式，前五年每个月只还100元的本金、利息正常算，第六年开始正常等额本金还款。

我算了一下，前五年一共还款24.2万元左右，到第六年时还剩159.4万元的本金，将在之后的25年里以等额本金方式正常还款，共需还219.4万元，加在一起总共还了243.6万元左右，同样剔除向银行借的160万元本金，剩下的利息为83.6万元。

常规等额本金还款方式下的利息是72万元，前五年只还100元本金的还款方式为83.6万元，足足多了将近12万元的房贷利息，这是前五年较小还款压力要付出的 代价。

更需要引起重视的是，采取这种还款方式后的月供会突然上升。从第五年最后一个月的4085元瞬间飙升至第六年第一个月的9298元。贷款人能否承受得起？或者说年轻人是否有能力在五年后让自己的工资收入大幅增长以匹配高月供？我想，这是苏州的金融机构以及急着买房的人需要慎重考虑的。

如果为了降低购房门槛而放松了审核要求，让一些根本没有能力买房的人“硬上车”，那么等到这项新政实施的五年后问题会逐渐暴露出来。

断供、坏账频现，威胁当地金融体系的稳定；法拍房数量激增，严重扰乱当地房地产市场的价格与成交；还不上月供的个人和家庭数量增加，引发本可以避免的悲剧 。我认为决不能为了解决现在的房地产库存而把问题全部往后推，风险集中爆发的结果是惨不忍睹的。

同时，我们还要继续观察。一是看苏州的超低购房门槛政策能否起到激发购房需求的作用；二是看会否有其他城市效仿，前几年每月只还几百元本金的模式是否会成为未来的主流房贷还款方式。有时候真心希望政策还是不要太“超前”了。

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