南京的有钱人嗨起来！主城2F别墅横空出世，率先进入市场“搅局”了！一批改善盘瑟瑟发抖……

时隔20多年！

软件谷老盘出规划，要盖2-7F低密住宅

时隔20多年，软件谷的翠岛花城三期曝出规划，将打造23栋2-7F低密住宅（2栋7层洋房、12栋5层叠墅、5栋4层叠墅、4栋2层联排别墅），并且带露台，容积率1.19，建筑高度≤35m，建筑密度≤24。

从效果图看，多层住宅也拥有错层露台，还有大面落地窗设计，使得窗墙比非常高，建筑看上去相当气派。

低层住宅看样子就是联排别墅了，自带入户花园。这个地段+2F别墅，稀缺性没的说了。

整个宁南区域，上次有新房供应，还是2022年舜山府上市，容积率1.25，全是6-7F洋房，当时138套房全开，销许均价4.5万/㎡+3800元装修包，实际标准层单价4.9万/㎡+3800元/㎡装修包，最终211组买房人报名，僧多粥少。

所以，对翠岛花城三期来说，合适一点的对标物其实就是舜山府。一样在宁南，一样是低密项目。舜山府容积率1.25，目前舜山府暂无成交，挂出房源只有2套，挂牌均价在5万/㎡上下，估计要到成交那步可能会砍到4万多。

照此一算，翠岛花城三期密度更低点，整体均价应该在5-6万。（个人预估，仅供参考，最终以实际为准。）

大概从去年开始，南京就铺排了各种低密用地，比如容积率1.01的沁百合，容积率1.1的金基山和月，容积率1.05的江心洲中堃G50……本质上已经具备盖别墅的条件，但无一例外还是洋房、洋房，除了老门东G10应该是别墅，其他是真没有。

原因很简单，在大家都盖别墅的地方，只敢继续盖别墅；在大家都搞洋房的地方，只敢继续搞洋房……大家都没啥试错成本，只能在前人基础上修修剪剪，做大突破有点难。

根本上，还是开发商对南京大面积高总价的市场面信心不大。我们不看别墅单价，就光看南京200㎡以上面积段的去化周期就能发现了，一昧做大做豪，可能只是感动了自己，结果没那么多富豪来买。

南京湾就是一个典型案例，地段没的说，价格也顶着天花板在卖，面积也足够大，但几个盘神仙打架，高端客户都不够分了，再来几个别墅，也只是在这个盘子里再分口汤。

南京总价一千多万的改善市场，已经一片红海。

当然，这次翠岛花城虽然做别墅，但区域供给少，2F联排总共就几套，也是对别墅市场的一次小尝试。如果反响不错，可能会有其他开发商跟进，风向意义很大。

翠岛花城三期产品很顶，同时一些瑕疵需要注意下：这是2002年拿的地，产权已经缩水20多年，都快过半了，并且三期周围的房子都比较老了，整体城市界面存在短板。

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低密产品很稀缺，应该会更保值，必须冲！

城市界面一般，一样的价格可以选择更好的板块

我不买，但房子本身有价值，应该不缺我买

紧靠花神庙站！

整个项目体量较大，前期房源已建成21年

翠岛花城三期紧邻软件大道和玉兰路的交汇处，靠近地铁1号线花神庙站，位置优越。

整个小区分三期开发，一期和二期已在2004年左右建成，共有10个花苑，60幢楼，但是三期地块曾经经过三轮规划方案社会公示，均为得到各方认可，新一轮的方案还在调整中。

三期地块就在水芙苑旁，站在水芙苑5号楼，就能一看到菊香苑。

目前，翠岛花城由万科物业服务，门禁较严，外来人员需要登记。小区门口就是底商，基本满足日常生活，居住氛围相当浓厚。

外立面以黄白色为主，有的楼栋面是弧形，有的是平整的，很有特色。

因为建成年代较久远，部分墙面已经脱落发黑。

早上9点多，就有不少老年人带着音响来到小广场上跳舞，精神气足足的。

休闲活动设施应该经常有人清理，没有破损也没有灰尘，大早上就有人来这里锻炼。

小区里绿化覆盖率高，楼栋前、道路两边都种植着树木，如果是夏天会感到非常阴凉。

行至深处，发现一片湖水，湖水非常清澈，倒映着楼栋。湖旁还有清洁工人在清扫落叶，能看出物业对小区环境的用心维护。

部分楼栋底下设置了非机动、电动车、摩托车临时停车点，车辆有序摆放，与一般老小区不同，单元门门口很少有电动车停放。

从一个苑到另一个苑，基本都能从羊肠小道走，木桥+流水，春天想必是一番好景色。

道路上划了停车位，汽车都有序地停在车位上，地面干净整洁。

虽然有的草坪稀疏，落叶一堆，但对于一个老小区来说，内部环境已经维护地不错了。

翠岛花城是雨花外国语小学+雨花台中学的学区房，小区内就有翠岛花城幼儿园，一站式教育配套。

低密项目越来越多

传递了什么楼市信号？

其实无论南京接下来别墅盘有多少，能做多少，都不妨碍南京住宅市场密度逐渐走低的趋势。

1、产品内卷，不是低密真不好卖

最近我们也在跟一些开发商聊天，可能一块地，在官方眼里要卖4万/㎡，但开发商账一算，不高于2.5万/㎡才能拿。这中间的鸿沟怎么办？密度降一降，将来房子好卖点，地价也就能各退一步了。

此外，部分区域库存高企，低密度项目可通过“小而精”策略避免大规模滞销风险。

2、楼市红利期过了，很多人不缺房，只缺好房

需求变化：一波市场大热度褪去，很多人已经不缺房子了，甚至不少人手上都不止一套房，这种情况下，不是更好的房子，难以打动这些人。只有更好更低密的房子，才能激活一批改善客去置换。

人口结构影响：二孩家庭、老龄化趋势下，大户型、低密度的居住需求增加，尤其是主城稀缺地块的高端产品。

3、土地供应策略调整

核心区地价高企，开发商需通过低密度、高溢价产品（如叠墅、大平层）平衡成本，提升利润率。

本质上，低密土地的越来越多，是南京从“规模扩张”转向“内涵发展”的缩影，迎合了改善客群的需求，也在潜移默化中加剧了产品分化。

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